При продаже квартиры, дома или другой недвижимости одним из ключевых вопросов является срок владения объектом. Именно от него зависит, придется ли платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) и подавать декларацию 3-НДФЛ. Разберемся, с какой даты отсчитывается минимальный трехлетний срок владения и в каких случаях действуют особые правила.
Общее правило: с даты регистрации права собственности
По общему правилу срок владения недвижимым имуществом исчисляется с даты государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Именно эта дата указана в выписке из ЕГРН, и именно от нее отсчитываются три или пять лет владения.
Например, если право собственности на квартиру зарегистрировано 15 марта 2023 года, то трехлетний срок владения истечет 15 марта 2026 года. Продажа после этой даты при соблюдении условий освобождает владельца от уплаты НДФЛ.
Когда применяется трехлетний срок владения
Минимальный предельный срок владения составляет 3 года (вместо стандартных 5 лет) в следующих случаях:
- недвижимость получена в наследство;
- имущество получено в дар от близкого родственника (супруга, родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, братьев и сестер);
- объект получен в результате приватизации;
- недвижимость получена по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты);
- продается единственное жилье — при этом не учитывается жилье, купленное в течение 90 календарных дней до даты продажи.
Во всех остальных случаях (покупка, дарение от постороннего лица и т.д.) минимальный срок владения составляет 5 лет.
Особые случаи исчисления срока владения
Наследство
Для унаследованной недвижимости срок владения отсчитывается не с даты регистрации права собственности, а с момента открытия наследства — дня смерти наследодателя. Это важно, поскольку оформление наследства и регистрация права могут занять много месяцев, но на исчисление срока это не влияет.
Договор долевого участия (ДДУ) и новостройки
Если квартира приобретена по договору долевого участия в строительстве или договору уступки прав требования, срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости объекта по договору, а не с даты регистрации права собственности. Это правило действует для объектов, оплаченных после 1 января 2021 года.
Приватизация
При приватизации жилья срок владения отсчитывается с даты регистрации права собственности. Однако если приватизация оформлена на основании договора социального найма, заключенного до введения в действие Жилищного кодекса РФ, могут применяться особые правила.
Достройка и увеличение площади
Конституционный суд РФ разъяснил, что если в период владения квартирой ее площадь увеличилась (например, за счет присоединения другого объекта), срок владения исчисляется с даты первоначальной регистрации права на первый объект.
Оплата ЖСК
Для членов жилищно-строительных кооперативов срок владения отсчитывается с момента полной выплаты пая при условии передачи объекта по акту приема-передачи.
Что делать, если срок владения меньше минимального
Если срок владения проданным имуществом составляет менее трех или пяти лет, физическое лицо обязано:
- Подать в налоговую инспекцию по месту регистрации декларацию по форме 3-НДФЛ — до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Уплатить исчисленный налог — до 15 июля того же года.
При этом налоговую базу можно уменьшить одним из способов:
- применить имущественный вычет в размере 1 млн рублей;
- уменьшить доходы на сумму документально подтвержденных расходов на приобретение объекта.
Также действует правило: если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости объекта, налоговая база рассчитывается как 70% от кадастровой стоимости.
Трехлетний срок владения в большинстве случаев отсчитывается с даты государственной регистрации права собственности в ЕГРН. Однако существуют важные исключения: для наследства — с даты смерти наследодателя, для новостроек по ДДУ — с даты полной оплаты. Перед продажей недвижимости рекомендуется внимательно проверить дату начала владения и, при необходимости, проконсультироваться с налоговым специалистом, чтобы избежать лишних платежей и штрафов за несвоевременную подачу декларации.