Продажа жилого дома, построенного собственными силами или с привлечением подрядчиков, — это получение дохода, который в ряде случаев облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Разберёмся подробно, когда налог платить нужно, когда можно его избежать и как законно уменьшить сумму.
Когда налог платить не нужно
Ключевое понятие — минимальный срок владения недвижимостью. Если вы владели домом дольше установленного законом срока, доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ, а подавать декларацию 3-НДФЛ не требуется.
Минимальный срок владения составляет:
- 5 лет — общее правило для недвижимости, приобретённой после 1 января 2016 года;
- 3 года — если дом получен в наследство, в дар от близкого родственника, по договору ренты, в результате приватизации, а также если это единственное жильё продавца.
Важный нюанс для самостоятельно построенного дома: срок владения начинает отсчитываться с момента государственной регистрации права собственности в ЕГРН, а не с начала строительства. Поэтому, даже если вы строили дом десять лет, но зарегистрировали его недавно, для налоговой срок владения будет небольшим.
Когда налог придётся заплатить
Если дом продан раньше минимального срока владения, полученный доход облагается НДФЛ по ставке:
- 13% — для налоговых резидентов РФ (при доходе до установленного порога);
- 15% — с суммы превышения порогового значения дохода;
- 30% — для нерезидентов РФ.
Скрыть сделку не получится: ФНС получает сведения о переходе права собственности напрямую из ЕГРН, где хранятся данные о недвижимости и её владельцах.
Как уменьшить налоговую базу
Даже если налог платить обязательно, сумму можно законно снизить одним из двух способов (на выбор):
Имущественный налоговый вычет
Из дохода от продажи вычитается 1 000 000 рублей. Налог платится только с оставшейся суммы. Этот вариант выгоден, если документы о расходах на строительство не сохранились.
Вычет фактических расходов на строительство
Для построенного дома это особенно актуально: из дохода от продажи можно вычесть документально подтверждённые расходы на строительство:
- стоимость земельного участка (если он продаётся вместе с домом);
- расходы на проектную и сметную документацию;
- стоимость строительных материалов (по чекам и договорам);
- оплата работ подрядчиков;
- расходы на подключение коммуникаций.
Обязательно сохраняйте все чеки, договоры, платёжные поручения и акты выполненных работ, без документов подтвердить расходы невозможно.
Особенности расчёта: кадастровая стоимость
Если дом продан по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налоговая база всё равно будет рассчитана исходя из 70% кадастровой стоимости. Это правило исключает занижение цены в договоре купли-продажи.
Как отчитаться перед налоговой
Если срок владения меньше минимального, необходимо:
- Подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту жительства — не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Уплатить налог, не позднее 15 июля того же года.
- Приложить документы, подтверждающие расходы (если выбран этот способ уменьшения базы).
За несвоевременную подачу декларации и неуплату налога предусмотрены штрафы и пени.
Платить налог при продаже построенного дома нужно не всегда. Если право собственности зарегистрировано более 5 лет назад (или 3 лет — в льготных случаях), налог не взимается вовсе. При более ранней продаже налог составит 13–15%, но его можно существенно уменьшить за счёт вычета в 1 млн рублей или подтверждённых расходов на строительство. Главное — заранее позаботиться о сохранении всех платёжных документов и вовремя подать декларацию.