Краткий ответ: да, оформить договор дарения на квартиру, находящуюся в другом городе, полностью возможно․ Современное российское законодательство предусматривает несколько механизмов для этого: от классического личного визита к нотариусу по месту нахождения недвижимости до полностью дистанционного оформления через нотариальную видеоконференцсвязь или портал «Госуслуги»․

Ниже мы подробно разберем актуальную процедуру, вступившие с 13 января 2025 года изменения, список документов, расходы и возможные риски․

Главное изменение 2025 года: обязательное нотариальное заверение

С 13 января 2025 года (в силу Федерального закона от № 379-ФЗ) договор дарения недвижимости между гражданами подлежит обязательному нотариальному заверению (ст․ 574 ГК РФ)․

• Раньше: стороны могли написать договор в простой письменной форме и сдать документы в МФЦ сами․
• Теперь: нотариус составляет проект договора, проверяет законность сделки, дееспособность сторон, отсутствие обременений и заверяет подписи․ После этого нотариус сам направляет документы на регистрацию в Росреестр по электронным каналам связи․ Личный визит сторон в МФЦ для подачи документов не требуется․

Варианты оформления, если стороны в разных городах

Вариант А: Дистанционное нотариальное заверение (видеоконференцсвязь)

С 29 декабря 2020 года нотариусы имеют право удостоверять сделки дистанционно, если стороны находятся в разных населенных пунктах (ФЗ № 333-ФЗ)․

1. Даритель и получатель (даренник) обращаются к разным нотариусам по своим местам нахождения (или один из сторон приходит к нотариусу, а второй подключается удаленно)․
2. Нотариусы устанавливают защищенную видеосвязь, проверяют личность сторон по видеоканалу, воли и осознанность действий․
3. Стороны подписывают бумажные экземпляры договора у своих нотариусов․
4. Нотариус дарителя (или один из нотариусов) сканирует подписанные документы и отправляет их в Росреестр через ЕАИС (Единую автоматизированную информационную систему нотариата)․

Важно: Для дистанционного заверения требуется усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП) у нотариусов и техническая возможность видеоконференцсвязи в конторах․

Вариант Б: Доверительность + нотариус по месту нахождения квартиры

Если одна из сторон не может приехать к нотариусу по месту нахождения объекта (квартиры), она может выдать нотариальную доверенность на представителя (родственника, юриста, другого нотариуса) в своем городе․

• Доверенность должна содержать право на подписание договора дарения, представление интересов в Росреестре/МФЦ․
• Представитель приезжает к нотариусу по месту нахождения квартиры и оформляет сделку от имени доверителя․

Вариант В: Оформление через портал «Госуслуги» (для простых случаев)

Сервис «Госуслуги» позволяет подать заявление на регистрацию перехода права собственности онлайн․ Однако, так как с 2025 года договор обязательно должен быть нотариальным, на «Госуслугах» вы, как правило, только загружаете уже готовый, заверенный нотариусом скан-копию договора и заявление (подписанное ЭП/Госключом) для регистрации, если нотариус по какой-то причине не отправил их сам․ Основной путь — через нотариуса․

Принцип экстерриториальности: где регистрировать?

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость производится исключительно по месту нахождения объекта (ст․ 15 Закона № 218-ФЗ)․

Однако подать документы можно:

• В любом МФЦ России (принцип экстерриториальности — «окно одного ведомства»)․
• На сайте Росреестра / «Госуслуг» (электронно)․
• Через нотариуса (он отправляет в Росреестр по месту нахождения квартиры электронно)․

Пошаговый алгоритм действий (на 2025–2026 гг․)

Шаг 1․ Подготовка пакета документов

Собрать оригиналы (для нотариуса) и сканы (для предварительной проверки):

• Паспорта РФ дарителя и даренника (при наличии — свидетельства о браке/разводе)․
• Правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т․д․)․
• Выписка из ЕГРН на квартиру (свежая, не старше 30 дней — заказывается на «Госуслугах» или у нотариуса)․
• Справка о зарегистрированных лицах (Форма 9 / выписка из домовой книги) — для проверки отсутствия препятствий (п․ 2 ст․ 575 ГК РФ)․
• Согласие супруга(и) дарителя (нотариальное), если квартира в совместной собственности (если не установлен иной режим брачным договором)․
• Согласие органов опеки — если даритель/даренник несовершеннолетние или нетрудоспособные, либо в квартире есть доля несовершеннолетнего․
• Технический паспорт / План квартиры (для проверки перепланировок) — по требованию нотариуса․

Шаг 2․ Обращение к нотариусу

Выбираете нотариуса (частного или госнотариуса) в удобном городе․ Нотариус:

1. Проверяет документы и дееспособность сторон (в т․ч․ по базам ПНД, НД, ФССП)․
2. Разъясняет права, обязанности и последствия сделки (невозврат дара, налоги, риски обжалования)․
3. Составляет проект договора․
4. Назначает дату заверения (личное присутствие или видеоконференцсвязь)․

Шаг 3․ Подписание и заверение договора

Стороны подписывают договор․ Нотариус заверяет подписи, проставляет печати, присваивает реестровый номер․

Шаг 4․ Оплата госпошлины и нотариального тарифа

• Нотариальный тариф: за заверение договора дарения — 0,5% от кадастровой стоимости квартиры (но не менее 3000 руб․ и не более 20 000 руб․ — базовый тариф, к нему применяются повышающие коэффициенты региона)․ Плюс оплата за техническую работу (составление проекта, копии, сканы, отправка в Росреестр) — обычно 10 000 – 30 000 руб․ и выше в зависимости от региона и сложности․
• Госпошлина за регистрацию перехода права: 2000 руб․ на каждого получателя доли (платится нотариусу или самостоятельно до подачи)․ При электронной подаче через нотариуса/Госуслуги — скидка 30% (1400 руб․)․

Шаг 5․ Регистрация в Росреестре

Нотариус в день заверения или на следующий рабочий день отправляет пакет документов в Росреестр электронно․

• Срок регистрации: 7 рабочих дней (при электронной подаче через нотариуса) или 9 рабочих дней (через МФЦ)․

Шаг 6․ Получение результата

Нотариус получает электронную выписку из ЕГРН с записью о новом владельце․ Выдает её сторонам (распечатывает или отправляет по почте/в личный кабинет)․ Личный визит за документами в МФЦ не нужен․

Налоговые последствия

• НДФЛ (13% / 15% / 30%): Доход от получения имущества даром облагается налогом․ Исключение: если даренник, близкий родственник дарителя (супруг, родители, дети, братья/сестры, дедушки/бабушки, внуки — п․ 18․1 ст․ 217 НК РФ), налог не платится․
• Налог на имущество: С момента регистрации права платит новый собственник․

Риски и подводные камни

Риски для дарителя:

• Невостребованность сделки: Договор можно оспорить в суде в течение 3 лет (общая исковая давность) или 1 года (если сделка сделка при обмане/насилии/обманчивом заблуждении)․ Основания: недееспособность дарителя, влияние обман/насилие, фиктивность сделки, нарушение прав третьих лиц (например, доля супруга не выделена, не получено согласие опеки)․
• Отзыв дарения: Возможен только судебным порядком и по строгим основаниям (п․ 2 ст․ 578 ГК РФ): покушение на жизнь дарителя, умышленное причинение вреда здоровью, попытка уничтожения подаренного имущества․
• Банкротство: Если даритель обанкротится в течение 3 лет (сделки за последние 3 года) или 10 лет (если сделка совершена с умыселом уйти от долгов), сделка может быть оспорена финансовым управляющим․

Риски для даренника:

• Получение квартиры с долгами по КУ/ЖКХ (долги за «квадратными метрами» переходят к новому владельцу)․
• Обременения (залог, арест, обременение в пользу третьих лиц), которые нотариус мог не выявить (редко, но бывает)․
• Налог НДФЛ, если не близкий родственник (база, кадастровая стоимость на день регистрации)․

Чек-лист: что обсудить с нотариусом заранее (по телефону/email)

1. Есть ли у нотариуса техническая возможность провести видеоконференцсвязь (если стороны в разных городах)․
2. Какой итоговый расчет стоимости (тариф + техническая работа + госпошлина + выписка ЕГРН)․
3. Какие именно документы нужны в оригинале, а какие достаточно в скане для старта․
4. Как будет происходить расчет: перевод на счет нотариуса или наличные при встрече․
5. Сроки: когда будет готова выписка из ЕГРН․

Резюме

Рекомендация: Начните с поиска нотариуса в вашем городе, который работает с дистанционным заверением сделок (видеоконференцсвязь)․ Уточните у него полный список требуемых документов и стоимость «под ключ»․ Это сэкономит время, деньги на перелеты и исключит ошибки при самостоятельном составлении договора․

Статья подготовлена на основе Гражданского кодекса РФ, ФЗ № 218-ФЗ, ФЗ № 379-ФЗ (от ), основных направлений деятельности ФНС и практики нотариата РФ․ Информация носит справочный характер․ Для принятия решения обратитесь к нотариусу․