Договор аренды — одна из самых распространённых сделок на рынке недвижимости․ При этом у многих участников возникает вопрос: кто именно обязан уплачивать налоги с доходов от аренды — арендодатель или арендатор? Ответ зависит от статуса сторон договора, вида имущества и условий самого договора․ Разберём основные ситуации․

Общее правило: налог платит тот, кто получает доход

По общему правилу налог с дохода от сдачи имущества в аренду уплачивает арендодатель, поскольку именно он получает арендную плату․ Однако Налоговый кодекс РФ предусматривает важное исключение: если арендатором выступает организация или индивидуальный предприниматель, а арендодателем, обычное физическое лицо, то обязанность по исчислению и уплате НДФЛ переходит к арендатору․

Ситуация 1․ Арендодатель — физическое лицо, арендатор — организация или ИП

Если физическое лицо сдаёт недвижимость (жилую или коммерческую) организации или индивидуальному предпринимателю, то арендатор признаётся налоговым агентом по НДФЛ (п․ 1, 2 ст․ 226 НК РФ)․ Это означает, что:

• арендатор сам исчисляет налог с суммы арендной платы;
• удерживает НДФЛ (как правило, 13%) при фактической выплате денег арендодателю или по его поручению третьим лицам;
• перечисляет налог в бюджет;
• отчитывается перед налоговой инспекцией по форме 6-НДФЛ․

Арендодатель в этом случае получает арендную плату уже за вычетом налога и самостоятельно декларировать доход не обязан․

Важно: если стороны намеренно занижают в договоре сумму арендной платы, а фактически платится больше, это является нарушением налогового законодательства․ Налоговый агент обязан удерживать НДФЛ с фактически выплачиваемой суммы, а занижение дохода может повлечь доначисление налога, пени и штрафы как для арендатора-агента, так и для арендодателя․

Ситуация 2․ Арендодатель — физическое лицо, арендатор — тоже физическое лицо

Если квартиру или иное имущество сдаётся другому физическому лицу, налогового агента нет․ В этом случае арендодатель сам обязан:

1. подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту жительства (не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода);
2. уплатить налог в бюджет (не позднее 15 июля)․

Альтернативой может стать оформление статуса самозанятого (налог на профессиональный доход — НПД) со ставкой 4% при сдаче жилья физлицам и 6% — юрлицам и ИП․ Однако следует помнить: при сдаче жилой недвижимости для целей, не связанных с проживанием, режим НПД не применяется, и компания-арендатор в этом случае должна выполнять функции налогового агента по НДФЛ․

Ситуация 3․ Арендодатель — организация или ИП

Если имущество сдаёт юридическое лицо или предприниматель, они самостоятельно уплачивают налоги в рамках своей системы налогообложения (ОСНО, УСН и т․ д․)․ Арендатор никаких функций налогового агента по налогу на доходы здесь не выполняет․

Налог на имущество: кто платит?

Налог на имущество (физических лиц или организаций) уплачивает собственник, то есть арендодатель․ Передача имущества в аренду не меняет плательщика этого налога․

Однако стороны вправе договориться о компенсации: только с согласия арендатора на основании взаимного соглашения в договоре можно предусмотреть возмещение арендатором расходов арендодателя по налогу на имущество․ Ключевые условия:

• такая компенсация должна быть чётко прописана в договоре;
• если в договоре нет соответствующего пункта, требования арендодателя о возмещении налогов (в т․ч․ по УСН) незаконны;
• компенсация оформляется как отдельный платёж и может учитываться в составе арендных расходов․

Можно ли включить налог в сумму арендной платы?

На практике арендодатели нередко закладывают налоговую нагрузку в цену аренды․ Это допустимо: стороны свободны в определении размера платы․ Например, в договоре можно прямо указать, что арендатор-налоговый агент удерживает 13% из вносимого платежа, либо установить сумму аренды «с учётом НДФЛ»․ Главное — прозрачно зафиксировать порядок расчётов, чтобы избежать споров․

Краткие выводы

• Арендатор — организация или ИП, арендодатель — физлицо: НДФЛ исчисляет, удерживает и платит арендатор как налоговый агент․
• Обе стороны — физические лица: арендодатель сам декларирует доход и платит налог (или применяет НПД для жилья)․
• Арендодатель, организация или ИП: налоги платит сам арендодатель по своей системе налогообложения․
• Налог на имущество всегда платит собственник-арендодатель; компенсация арендатором возможна только по соглашению сторон и при наличии соответствующего пункта в договоре․
• Занижение арендной платы в договоре, нарушение, ведущее к налоговым рискам для обеих сторон․

Правильное распределение налоговых обязанностей и грамотно составленный договор аренды помогут избежать претензий со стороны налоговых органов и конфликтов между сторонами сделки․