Вопрос об уплате земельного налога при аренде участка вызывает много споров и недопонимания․ Законодание устанавливает четкие правила определения плательщика, однако стороны договора часто пытаются перераспределить налоговую нагрузку через условия контракта․ В этой статье подробно разберем, кто является плательщиком по НК РФ, как учитываются расходы на налог и какие нюансы существуют для разных категорий арендодателей и арендаторов․

Общее правило: плательщик — собственник (арендодатель)

Согласно статье 388 Налогового кодекса РФ, плательщиками земельного налога признаются:

• Организации и физические лица — владельцы земельных участков;
• Организации и физические лица, которым земельные участки предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования․

Экспертное мнение (РБК, ): «При обычной аренде участка плательщиком земельного налога остается собственник», — юрист Александр Павловский․

Исключения и особые случаи

Аренда федеральной или муниципальной земли

Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности и сдан в аренду, плательщиком налога является арендатор, но только в том случае, если договор аренды заключен на срок 5 лет и более (или на срок обращения недвижимого имущества, если он более 5 лет) — п․ 2 ст․ 388 НК РФ․

Для краткосрочной аренды (менее 5 лет) плательщиком остается муниципалитет/государство, однако арендодатель (орган власти) имеет право включить сумму налога в арендную плату․

Субаренда

При субаренде плательщиком налога по-прежнему остается собственник участка (первоначальный арендодатель)․ Субарендатор и первичный арендатор не становятся плательщиками земельного налога за этот участок․

Можно ли переложить уплату налога на арендатора через договор?

Это один из самых частых вопросов․ Прямое назначение арендатора плательщиком налога в договоре не освобождает собственника от обязанности платить налог в бюджет (ФНС и суды единодушны: качество плательщика определяется законом, а не договором)․

Однако стороны могут договориться об экономической компенсации:

• Вид компенсации: Арендодатель вправе переложить на арендатора уплату земельного налога в виде компенсации сумм налога по участку, которым владеет на праве собственности (судебная практика, например, Постановление ФАС Московского округа от )․
• Механизм: Сумма налога включается в арендную плату (повышается ставка аренды) или выплачивается отдельной строкой в счете/акте сверки․
• Важно: Такие компенсации для арендодателя — доход (увеличивают налоговую базу по налогу на прибыль/НДФЛ), для арендатора — расходы (см․ раздел 5)․

Налогообложение дохода арендодателя (НДФЛ и Налог на прибыль)

Получение арендной платы порождает налоговые последствия для арендодателя, которые не следует путать с земельным налогом․

Арендодатель — физическое лицо

• Доход от сдачи в аренду облагается НДФЛ (13% для резидентов, 30% для нерезидентов)․
• Налоговый агент: Если арендатор — организация или ИП, они обязаны удерживать НДФЛ при выплате аренды и перечислять его в бюджет (ст․ 226 НК РФ)․
• Физическое лицо может применить вычеты (например, имущественный, если участок владел более 5 лет / 3 года в отдельных случаях) при подаче декларации 3-НДФЛ․

Арендодатель — организация (юридическое лицо)

• Арендная плата включается в операционный доход по налогу на прибыль (ч․ 1 ст․ 250 НК РФ)․
• Уплаченный земельный налог относится к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (п․ 1 ст․ 264 НК РФ), и уменьшает налоговую базу по налогу на прибыль․

Учет расходов у арендатора

Арендатор не платит земельный налог напрямую, но несет расходы по арендной плате․

• Арендная плата (включая компенсацию земельного налога, если она предусмотрена договором) учитывается в составе материальных расходов (для налога на прибыль) или расходов по УСН «Доходы минус расходы» (п․ 1 ст․ 346․16 НК РФ), так как она направлена на получение дохода․
• Если договором предусмотрена отдельная реимбурсация (возмещение) земельного налога, она также относится к расходам арендатора, документально подтвержденным (договор, счет, акт)․

Сроки уплаты земельного налога (ориентировочно на 2026 год)

Сроки устанавливаются законами субъектов РФ (муниципалитетами), но общие правила такие:

1. Организации: Вносят авансовые платежи по итогам 1-го квартала, полугодия, 9 месяцев (сроки устанавливаются местным законом, часто — не позднее 25-го числа месяца, следующего за отчетным периодом)․ Годовая декларация, до 31 января (с 2025 г․ декларация сдается только если есть объекты, по которым ставка установлена в 0%, или для корректировки)․ Налог за год — к 28 февраля (или другому сроку по местному закону)․
2. Физические лица: Налог за 2025 год нужно заплатить до 1 декабря 2026 года․ Налоговые уведомления приходят до 30 октября․ Физические лица не платят авансовые платежи․

Льготы по земельному налогу

Льготы предоставляются плательщику (собственнику), а не арендатору․ Основные категории (ст․ 391, 395 НК РФ):

• Пенсионеры (на один участок в собственности);
• Инвалиды I и II групп, инвалиды с детства;
• Участники и инвалиды ВОВ, ликвидаторы ЧАЭС;
• Отдельные категории военнослужащих и др․

Нюанс: Если пенсионер сдает участок в аренду, он сохраняет право на льготу (освобождение от налога на один участок), так как остается собственником и плательщиком․

Резюме: чек-лист для сторон договора

Частые ошибки и риски

1. Ошибка в декларации: Арендатор заявляет земельный налог в своей декларации (если не плательщик по ст․ 388 НК РФ); Это приведет к требованию ФНС устранить нарушение и возможным штрафам․
2. Игнорирование роли налогового агента: Организация-арендатор не удерживает НДФЛ при выплате аренды физлицу-арендодателю․ Риск: до 20% от неуплаченной суммы (ст․ 123 НК РФ) + пени․
3. Неучет компенсации налога в доходах арендодателя: Полученная от арендатора компенсация земельного налога — это доход арендодателя, который нужно облагать налогом на прибыль/НДФЛ․

Правило простое: земельный налог платит тот, у кого участок в собственности (или в бессрочном пользовании)․ Арендатор платит только арендную плату․ Однако экономический бремя налога часто перекладывается на арендатора через условия договора (повышение ставки аренды или отдельная строка реимбурсации)․

При составлении договора аренды обязательно пропишите:

• Кто и в каком порядке оплачивает земельный налог (обычно: «Арендодатель уплачивает налог за свой счет», либо «Арендатор возмещает Арендодателю уплаченный налог»);
• Порядок предоставления документов, подтверждающих уплату налога (квитанции, выписки из ЛК ФНС) для учета расходов арендатора и контроля арендодателя․

Грамотное оформление отношений позволит избежать претензий ФНС и судебных споров между сторонами․

Статья подготовлена на основе действующего Налогового кодекса РФ и судебной практики на 2026 год․ Информация носит справочный характер․ Для принятия решений в конкретной ситуации рекомендуется обратиться к профессиональному налоговому консультанту․