Сдача квартиры в аренду, отличный способ получать стабильный пассивный доход. Однако этот доход, как и любой другой, облагается налогом. Разберёмся, кто, когда и сколько должен платить, а также какие сроки важно не пропустить.
Нужно ли вообще платить налог со сдачи квартиры?
Да, нужно. Доход от сдачи жилья в аренду по закону считается налогооблагаемым доходом физического лица. Неважно, сдаёте вы квартиру на длительный срок или посуточно — налог платить обязаны в любом случае. Уклонение от уплаты грозит штрафами, пенями и доначислением налога за несколько лет.
Способы легальной сдачи жилья и ставки налога
Существует несколько законных вариантов оформления доходов от аренды:
- НДФЛ для физических лиц — 13% от дохода (при доходе свыше установленного порога ставка может быть выше). Это самый простой способ: ничего регистрировать не нужно, достаточно подать декларацию.
- Налог на профессиональный доход (самозанятость) — 4% при сдаче жилья физическим лицам и 6%, юридическим лицам. Самый популярный и выгодный вариант для арендодателей.
- ИП на упрощённой системе налогообложения — 6% от доходов либо 15% от разницы «доходы минус расходы».
- Патентная система для ИП, фиксированная стоимость патента, зависящая от региона и площади жилья.
Ключевые сроки уплаты налогов
Если вы сдаёте жильё как физическое лицо (НДФЛ)
В этом случае действуют два важных срока:
- До 30 апреля года, следующего за годом получения дохода, необходимо подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Например, за доходы 2025 года декларацию подают до 30 апреля 2026 года.
- До 15 июля того же года нужно уплатить сам налог, рассчитанный в декларации.
Декларацию можно подать через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС, через «Госуслуги» или лично в налоговой инспекции.
Если вы самозанятый
Самозанятые платят налог ежемесячно. Порядок такой:
- Каждый раз при получении оплаты от арендатора вы формируете чек в приложении «Мой налог».
- До 12-го числа следующего месяца налоговая присылает уведомление с суммой налога.
- До 28-го числа следующего месяца налог необходимо уплатить.
Никаких деклараций самозанятым подавать не требуется, весь учёт ведётся автоматически через приложение.
Если вы индивидуальный предприниматель
ИП на упрощёнке платит авансовые платежи ежеквартально (до 28-го числа месяца, следующего за кварталом), а итоговый налог — до 28 апреля следующего года. Декларация подаётся раз в год до 25 апреля. При патентной системе сроки зависят от срока действия патента.
Что будет, если не платить?
Налоговая может узнать о сдаче квартиры от соседей, управляющей компании, банка (по регулярным поступлениям на карту) или от самих арендаторов. В случае выявления неуплаты:
- доначислят налог за последние три года;
- начислят пени за каждый день просрочки;
- наложат штраф — от 20% до 40% от неуплаченной суммы, а также штраф за неподачу декларации.
Полезные советы арендодателям
- Заключайте письменный договор аренды — он защищает обе стороны и подтверждает легальность дохода.
- Рассмотрите статус самозанятого: ставка 4–6% значительно ниже НДФЛ, а оформление занимает несколько минут.
- Храните чеки и подтверждения платежей.
- Не пропускайте сроки: 30 апреля — декларация, 15 июля — уплата НДФЛ, 28-е число каждого месяца — налог для самозанятых.
Легальная сдача жилья в аренду — это не только спокойный сон без страха перед проверками, но и официально подтверждённый доход, который может пригодиться при получении кредита или визы. Платите налоги вовремя и пользуйтесь самыми выгодными налоговыми режимами.