Применение налоговых льгот по налогу на добавленную стоимость (НДС) требует строгого соблюдения процедур учета и отчетности․ Особое внимание контролирующих органов привлекает правильность заполнения раздела 7 налоговой декларации по НДС, где отражаются операции, не облагаемые налогом․ В данной статье подробно разберем, какие коды льгот используются для операций с жильем, на какой нормативной базе они основаны и как избежать ошибок при сдаче отчетности за 2026 год․

Нормативная база: приказы ФНС России, действующие в 2026 году

С 2025 года форма налоговой декларации по НДС и порядок ее заполнения регулируются Приказом ФНС России от № ЕД-7-3/989 (далее — Приказ № 989)․ Именно этот документ определяет структуру раздела 7 (в номенклатуре Приказа — раздел 11) и устанавливает справочники кодов операций․

• Приложение к Приказу № 989 (Разделы I и II), содержит перечень кодов операций, которые необходимо указывать в разделе 7 для обоснования не облагаемых НДС оборотов․
• Приказ ФНС России от № ЕД-7-15/513 — устанавливает форму и формат электронного реестра документов, подтверждающих право на применение льготы․ Наличие такого реестра является обязательным условием для подтверждения льготы при камеральной проверке․
• Статья 149 НК РФ, базовый законодательный источник, перечисляющий операции, не облагаемые НДС (в т․ч․ п․ 2, 3, 13, 14 и др․, затрагивающие жилье)․
• Приказ ФНС России от № ММВ-7-3/558 (Приложение 1) — справочник кодов налоговых льгот (КНЛ), который продолжает использоваться для идентификации вида льготы в декларациях и реестрах․

Ключевой код для строительства жилых домов подрядчиком (Код 1011235)

Одним из самых востребованных кодов в сфере жилья является код операции 1011235․

Суть операции: Выполнение строительных работ (работ подрядчика) по возведению жилых домов, предназначенных для предоставления в собственность физическим лицам (долевое строительство, индивидуальное жилищное строительство и т․д․)․

Нормативное основание: Пункт 2 статьи 149 НК РФ (в ред․, действующей на 2026 г․)․

Источник кода: Разъяснения ФНС России и материалы систем правовой информации (КонсультантПлюс, ГАРАНТ) от ․

Когда применяется код 1011235:

1. Подрядчик выполняет работы по строительству жилого дома․
2. Объект предназначен для последующего перевода в собственность физических лиц (дольщиков, заказчиков ИЖС)․
3. Выручка от данных работ не включается в налоговую базу по НДС (освобождение от налога)․

Важно: Код указывается в колонке 3 раздела 7 (раздела 11 по Приказу № 989) «Код операции» для каждой строки, отражающей выручку по данному договору․

Другие актуальные коды операций для жилья (Разделы I и II Приложения к Приказу № 989)

Помимо строительства подрядчиком, существуют иные операции с жильем, освобожденные от НДС, требующие своих кодов․ Ниже приведена сводная таблица типичных ситуаций (точные коды необходимо сверять с актуальным текстом Приложения к Приказу № 989 на дату сдачи декларации):

Примечание: Начиная с 2025 года ФНС акцентирует внимание на разделении кодов для операций, не облагаемых НДС (Раздел I Приложения) и операций, облагаемых нулевой ставкой (0%) (Раздел II Приложения)․ Для жилья это критично: продажа квартир по ДДУ после ввода дома в эксплуатацию часто подпадает под 0% (п․ 13 ст․ 149 НК РФ), а аренда или стройка подрядчиком — под «не облагается» (п․ 2, 3 ст․ 149 НК РФ)․ Коды для этих разделов разные․

Процедура подтверждения льготы: Электронный реестр документов

Согласно п․ 3 ст․ 173 НК РФ и Приказу № ЕД-7-15/513, налогоплательщик, применяющий льготу, обязан вести электронный реестр документов, подтверждающих право на не облагаемую выручку․

Что должно быть в реестре для кода 1011235 (строительство):

• Номер и дата договора подряда/долевого участия․
• Сведения о разрешительной документации (РИС, разрешение на строительство)․
• Акт приема-передачи выполненных работ (КС-2, КС-3 или универсальный передаточный акт УПД)․
• Документы, подтверждающие назначение объекта (жилое, для физлиц): проектная декларация, выписка из ЕГРН на объект недвижимости (после ввода)․
• Расчет суммы выручки, не облагаемой НДС․

Реестр формируется в формате XML в соответствии с форматом, утвержденным Приказом № ЕД-7-15/513, и хранится в электронном виде․ При запросе инспекции он направляется через ТКС (телекоммуникационные каналы связи)․

Порядок заполнения Раздела 7 (Раздела 11) Декларации по НДС

Для корректного отражения выручки по коду 1011235 (и аналогичным) в декларации за 2026 год выполните следующие шаги:

1. Строка 010 (или аналогичная в новой нумерации Приказа № 989): Укажите код налогового периода (квартал/год)․
2. Колонка «Код операции» (Колонка 3): Впишите 1011235․
3. Колонка «Основание не облагаемости» (Колонка 4): Укажите ссылку на норму НК РФ, например: «п․ 2 ст․ 149 НК РФ»․
4. Колонка «Сумма выручки» (Колонка 5): Сумма выручки по договору за налоговый период БЕЗ НДС (так как операция не облагается)․
5. Колонка «НДС исчисляемый» (Колонка 6): Ставится 0 (ноль) или прочерк (в зависимости от валидации формата)․

Контрольная сумма: Общая сумма выручки по всем строкам раздела 7 должна сходиться с суммой строки 010 раздела 3 (выручка не облагаемая) или выноситься в отдельную аналитику для сверки с формой 2 НДФЛ / 6-НДФЛ по подрядчикам․

Типичные ошибки и риски налоговой проверки в 2026 году

• Неправильный выбор раздела справочника: Использование кода из Раздела II (для 0%) вместо Раздела I (для «не облагается») или наоборот․ Это ведет к автоматическому отказу в принятии декларации или начислению штрафов по ст․ 126 НК РФ․
• Отсутствие реестра документов: Заявление льготы в декларации без формирования и хранения реестра по Приказу № 513, грубое нарушение, влекущее отказ в льготе и доначисление НДС + 20% (40% по ст․ 122 НК РФ)․
• Несоответствие ОКПД2 / КТРУ: Судебная практика (упомянутая в источниках от 2025 г․) показывает, что для подтверждения льготы важно соответствие кодов продукции (ОКПД2) перечням, утвержденным Правительством (для медтоваров, спецтехники)․ Для жилья ключевым является назначение объекта по проектной документации и ЕГРН․
• Смешивание режимов в одном договоре: Если договор включает и строительство (п․ 2 ст․ 149), и продажу готовой квартиры (п․ 13 ст․ 149 / 0%), выручку нужно разделять по разным строкам с разными кодами операций․

Резюме: чек-лист для бухгалтера на 2026 год

1. Проверить актуальность Приказа ФНС от № ЕД-7-3/989 (нет ли новых редакций к концу отчетного квартала);
2. Для каждого договора стройки жилья под физлиц зафиксировать код 1011235 в учетной политике/карточке договора․
3. Настроить автоматический перенос данных в Раздел 7 (11) декларации с разбивкой по кодам операций․
4. Ежемесячно/ежеквартально формировать электронный реестр документов по Приказу № 513․
5. Перед сдачей декларации сверять суммы раздела 7 с аналитическим учетом выручки (счет 62, 76, 90․01) и данными ЕРН․

Дисклеймер: Данная статья носит информационный характер и основана на нормативных актах, действующих на г․, а также на публично доступных разъяснениях ФНС и судебной практике за 2025–2026 гг․ Налоговое законодательство часто меняеться․ Перед сдачей отчетности обязательно сверьтесь с актуальным текстом НК РФ, Приказами ФНС и консультируйтесь со специалистом по налоговому праву․