Оформление дарственной на дом, это сделка, которая влечет за собой налоговые последствия для получателя подарка (одаряемого). Главный налог, о котором нужно знать — это НДФЛ (налог на доходы физических лиц). Однако ставка и сама необходимость уплаты критически зависят от степени родства между дарителем и одаряемым. Ниже мы подробно разберем все нюансы, ставки, льготы и процедуру расчета.

Основной налог: НДФЛ при получении дома в дар

Согласно п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ, доходы в виде недвижимого имущества, полученного по договору дарения, освобождаются от налогообложения, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками.

Кто считается близкими родственниками (п. 18.1 ст. 217 НК РФ, ст. 14 СК РФ)?

• Супруги (в официальном браке);
• Родители и дети (в т.ч. усыновленные/усыновители);
• Бабушки, дедушки и внуки;
• Братья и сестры (в т.ч. неполнокровные — от одного родителя).

Важно: Дяди, тети, племянники, кузены, свекрови, тещи, зяти, невестки, приемные родители/дети (без усыновления) — НЕ являются близкими родственниками для налоговых целей. Для них действуют общие правила налогообложения.

Ставки НДФЛ в 2026 году

Нюанс: Дом, используемый в предпринимательской деятельности

Стоит обратить внимание на разъяснение Министерства финансов России (Письмо от № 03-04-05/127628). В нем уточняется, что ограничение в применении освобождения от НДФЛ в случае дарения недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, законодателем не установлено.

То есть, даже если даритель использовал дом для ведения бизнеса (например, сдавал в аренду как ИП), но дарит его близкому родственнику — освобождение от НДФЛ сохраняется. Ключевым критерием остаются семейные/родственные отношения, а не цель использования имущества дарителем.

Как определяется налоговая база (если налог платится)

Если одаряемый не входит в круг близких родственников, налоговая база определяется как стоимость полученного имущества.

• Оценочная стоимость: Обычно опираются на кадастровую стоимость на дату регистрации перехода права (или на дату договора, если она выше).
• Договорная стоимость: Если в договоре указана стоимость ниже кадастровой, налоговый орган имеет право пересчитать базу по рыночной (кадастровой) стоимости (ст. 40 НК РФ).
• Вычеты: Одаряемый (не родственник) НЕ имеет права на имущественный вычет при получении даром (вычеты предусмотрены только при покупке).

Государственная пошлина за регистрацию права

Помимо НДФЛ, при оформлении дарственной в Росреестре (через МФЦ или Госуслуги) необходимо уплатить государственную пошлину (ст. 333.24 НК РФ).

• Для близких родственников и членов семьи: 0,5% от кадастровой стоимости дома (но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. за объект).
• Для иных лиц: 2% от кадастровой стоимости (но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. за объект).

При подаче документов через Госуслуги или МФЦ в электронном виде предоставляется скидка 30% от размера пошлины.

Декларация 3-НДФЛ: сдавать или нет?

• Близкие родственники: НЕ обязаны сдавать декларацию 3-НДФЛ, так как доход освобожден от налогообложения (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
• Иные лица: ОБЯЗАНЫ сдать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом получения подарка. Налог уплатить до 15 июля того же года.

Важный бонус: Минимальный срок владения для продажи без налога

Если одаряемый в будущем решит продать полученный в дар дом, ему доступен сокращенный минимальный срок владения — 3 года (вместо общих 5 лет).

Это правило действует, если недвижимость получена:

• По наследству;
• В дар от члена семьи или близкого родственника (п. 17.1 ст. 217.1 НК РФ).

Если дом получен в дар от далекого родственника или постороннего лица — минимальный срок владения для продажи без НДФЛ составляет 5 лет.

Пошаговая инструкция: что сделать при дарении дома

1. Определите круг лиц: Являетесь ли вы близким родственником дарителя по списку ст. 14 СК РФ?
2. Подготовьте документы: Паспорта, свидетельство о праве на дом, кадастровый паспорт/выписка ЕГРН, договор дарения (в 3 экземплярах), квитанция об оплате госпошлины.
3. Оплатите госпошлину: 0,5% (родственники) или 2% (остальные) от кадастровой стоимости. Лучше оплатить через Госуслуги со скидкой 30%.
4. Подайте документы на регистрацию: Через МФЦ, нотариуса или Госуслуги. Срок регистрации — до 9 рабочих дней (МФЦ) или 7 дней (электронно/нотариус).
5. Получите выписку ЕГРН: Подтверждающую переход права собственности.
6. Налоговая отчетность: Если вы не близкий родственник — сдайте 3-НДФЛ до 30 апреля след. года и заплатите налог до 15 июля.

Резюме

Статья подготовлена на основе действующего Налогового кодекса РФ, Семейного кодекса РФ и разъяснений Минфина России (в т.ч. Письмо от № 03-04-05/127628). Данная информация носит справочный характер. Для принятия решения в конкретной ситуации рекомендуется проконсультироваться с налоговым консультантом или нотариусом.