Продажа недвижимости — это не только получение дохода, но и обязанность рассчитать и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), если не выполнены условия для освобождения от него. В 2026 году актуальны правила, установленные ст. 217.1 НК РФ, включая изменения, вступившие в силу в 2023–2024 годах. Ниже мы подробно разберем, как определить налоговую базу, какие сроки владения позволяют не платить налог, и как правильно применить вычеты.

Ключевое понятие: Минимальный предельный срок владения

Главный фактор, определяющий, придется ли платить налог, — это срок, в течение которого недвижимость находилась в вашей собственности. Если срок владения достиг минимального предельного срока, доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ, и декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно (кроме случаев, когда доход превышает 1 млн руб. и вы хотите задекларировать расходы, но обычно при истечении срока это не требуется).

Сроки владения на 2026 год:

• 5 лет — общий стандартный срок для большинства объектов недвижимости (квартиры, дома, дачи, гаражи, земельные участки), приобретенных после вступления в силу поправок (с 2016 года).
• 3 года, сокращенный срок, установленный для определенных категорий имущества и оснований приобретения (с учетом изменений 2023–2024 гг.):
  • Единственное жилье (если это единственное жилое помещение в собственности продавца на момент продажи и оно принадлежало ему более 3 лет).
  • Недвижимость, полученная в порядке наследования или по завещанию.
  • Недвижимость, полученная в дар от близких родственников.
  • Недвижимость, полученная в результате приватизации.
  • Земельные участки, образованные в результате раздела или перераспределения исходного участка в связи с изъятием для госнужд (срок владения исходного участка суммируется). (Поправка ФЗ от № 193-ФЗ).

Важно: Срок владения считается от даты государственной регистрации права (выписки из ЕГРН или свидетельства о регистрации права), а не от даты договора купли-продажи или оплаты.

Особенности продажи дома и земельного участка вместе

Часто дом и земля под ним продаются одновременно, но сроки владения ими могут отличаться. Это типичная ситуация: участок куплен раньше, а дом построен и зарегистрирован позже (или наоборот).

Сценарий А: Сроки владения обоими объектами истекли (>= 5 или >= 3 лет)

Если и за домом, и за участком зафиксирован минимальный предельный срок владения, налог не платится. Декларацию подавать не нужно. Доход полностью освобожден от налогообложения по ст. 217.1 НК РФ.

Сценарий Б: Сроки владения разные (один объект «старый», другой «новый»)

Налог считается отдельно для каждого объекта. Договор купли-продажи должен содержать раздельный ценник на дом и на землю. Если в договоре указана общая сумма, налоговая инспекция распределит доход пропорционально кадастровой стоимости объектов, что может быть невыгодно.

Пример из практики (на основании разъяснений ФНС и судебной практики 2024–2026 гг.):

• Участок в собственности 6 лет (срок истек) — продажа участка не облагается НДФЛ.
• Дом на участке в собственности 2 года (срок НЕ истек) — доход от продажи дома облагается НДФЛ.

В этом случае вы подаете декларацию 3-НДФЛ только по доходу от продажи дома. Доход от участка в декларации не указываете (или указываете с кодом освобождения от налога).

Сценарий В: Оба объекта в собственности меньше минимального срока

Налог платится с доходов по обоим объектам. Однако вы имеете право применить имущественные налоговые вычеты для снижения налоговой базы.

Налоговые вычеты при продаже (если срок владения не истек)

Если вы не дождались минимального срока владения, у вас есть два пути снижения налога (ст. 220 НК РФ). Выбрать можно только один вариант для каждого объекта:

Вариант 1: Вычет на приобретение (документальные расходы)

Вы уменьшаете доход от продажи на сумму документально подтвержденных расходов на покупку/строительство:

• Стоимость покупки дома/участка (по договорам, чекам, платежкам).
• Расходы на строительство дома (договоры с подрядчиками, акты приема-передачи, чеки на материалы). Важно: Расходы на строительство признаются только если дом построен на участке, принадлежащем вам на праве собственности, и расходы сделаны после приобретения участка.
• Расходы на улучшение (капитальный ремонт, переоборудование), если они увеличили стоимость объекта.

Нюанс для самостоятельно построенного дома: Если дом не был зарегистрирован в Росреестре до продажи (нет выписки ЕГРН с датой регистрации права), подтвердить расходы на его строительство крайне сложно. ФНС требует акта приема-передачи от подрядчика или декларации о построенном объекте. Без регистрации права вычет по расходам на строительство дома получить практически невозможно.

Вариант 2: Имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей

Если расходов нет, они недокументированы или их сумма меньше 1 млн руб., можно применить стандартный вычет — 1 000 000 руб. на каждый объект недвижимости (отдельно на дом и отдельно на участок).

Пример расчета (из интернет-источников):

Продажа участка за 2 650 000 руб. Срок владения не истек. Расходов на покупку нет.

Налоговая база = 2 650 000 – 1 000 000 = 1 650 000 руб.
НДФЛ (13%) = 1 650 000 × 13% = 214 500 руб.

Примечание: Если доход превышает 5 млн руб. в год, по превышению применяется ставка 15% (прогрессивная шкала).

Специфика вычета 1 млн руб. при совместной продаже дома и участка

По разъяснениям ФНС (в т.ч; от ), если дом и участок продаются по одному договору и оба находятся в собственности меньше минимального срока, вычет в 1 млн руб. предоставляется на каждый объект (итого до 2 млн руб. вычета), при условии, что в договоре зафиксированы отдельные цены за дом и за участок;

Особый случай: Продажа единственного жилья (Дом + Участок)

Если продаваемый дом является единственным жилым помещением налогоплательщика, и он владел им более 3 лет (с 2023–2024 гг., сокращенный срок), то доход от продажи дома освобождается от НДФЛ полностью.

А что с землей?

• Если участок также в собственности >= 3 лет (по основаниям, дающим сокращенный срок) или >= 5 лет — налога с земли нет.
• Если участок в собственности < 3 лет (и не подходит под исключения) — с дохода от продажи участка налог платится (с вычетом 1 млн руб. или расходами).
• Если участок предоставлен в пожизненное наследие или безвозмездное пользование, он не является объектом продажи, налога нет.

Сроки подачи декларации и уплаты налога

Если налог платится (срок владения не истек или продается неединственное жилье до 3/5 лет):

1. Декларация 3-НДФЛ: сдается до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
   • Продажа в 2026 году → Дедлайн декларации: 30 апреля 2027 года.
2. Уплата налога: производится не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи.
   • Продажа в 2026 году → Дедлайн оплаты: 15 июля 2027 года.

Важно: Даже если налог = 0 руб. за счет вычета (доход меньше 1 млн руб. или расходы покрывают доход), декларацию 3-НДФЛ сдавать обязательно в установленный срок. Несдача грозит штрафом (мин. 1000 руб.).

Кадастровая стоимость и «70% правило» (ст. 214.7 НК РФ)

Если цена в договоре купли-продажи занижена по сравнению с кадастровой стоимостью, налоговая база определяется исходя из 70% от кадастровой стоимости на дату продажи (или дату определения кадстоимости, если она новее).

Формула: Налоговая база = MAX(Цена по договору; 70% × Кадастровая стоимость) – Вычет (1 млн или расходы).

Это правило работает и для домов, и для земельных участков. Перед подписанием договора обязательно сверьте цену с 70% от кадстоимости на сайте Росреестра или в выписке ЕГРН.

Прогрессивная шкала НДФЛ (актуально для 2026 года)

С 2021 года для налоговых резидентов РФ применяется прогрессивная шкала:

• 13%, на доход до 5 млн руб. в год (суммарно по всем источникам).
• 15% — на сумму дохода, превышающую 5 млн руб. в год.
• 18% — на доход свыше 24 млн руб. (ставка с 2025 г.).
• 20% — на доход свыше 50 млн руб. (ставка с 2025 г.).

При расчете налога с продажи недвижимости сумма налоговой базы по этой сделке суммируется с вашим зарплатным и иным доходом за год для определения применимой ставки к «хвосту» дохода.

Чек-лист продавца дома и земли в 2026 году

1. Проверьте даты регистрации прав в выписках ЕГРН на дом и на участок отдельно.
2. Определите минимальный предельный срок для каждого объекта (3 или 5 лет) в зависимости от основания приобретения.
3. Если сроки истекли у обоих — продавайте спокойно, налога нет, декларация не нужна.
4. Если сроки не истекли:
   • Соберите документы на расходы (договоры покупки, чеки на стройку, акты ППР).
   • Рассчитайте выгоднее: вычет 1 млн руб. на объект или расходы.
   • Убедитесь, что в договоре ДКП указаны отдельные цены за дом и за участок.
   • Проверьте цену договора на соответствие 70% от кадастровой стоимости.
5. После продажи: до 30 апреля след. года сдайте 3-НДФЛ (через ЛК ФНС, налог.ру или оператора ЭДО), до 15 июля, оплатите налог (если он есть).

Частые ошибки и риски

• Единая цена в договоре. ФНС распределит доход пропорционально кадстоимости. Если дом новый (малая кадстоимость), а участок старый (большая кадстоимость), основной доход «уйдет» на участок. Если по участку срок истек, а по дому нет — вы потеряете льготу по дому.
• Игнорирование 70% от кадстоимости. Налоговая допишет налог по рыночной стоимости, а не по вашей заниженной цене.
• Отсутствие чеков на стройку дома. Без документов вычет по расходам на строительство не дадут. Вычет 1 млн руб. дадут всегда (если не использовали его ранее по этому объекту).
• Поздняя регистрация дома. Если дом построен давно, но зарегистрирован в 2024 г., срок владения идет с 2024 г. Продажа в 2026 г. — срок не истек (нужно ждать до 2027 или 2029 г. в зависимости от основания).

Налог с продажи дома и земли в 2026 году рассчитывается раздельно для каждого объекта. Главная цель — дождаться минимального предельного срока владения (3 или 5 лет). Если продать раньше — используйте имущественный вычет 1 млн руб. на каждый объект или документальные расходы на приобретение/строительство. Обязательно фиксируйте в договоре отдельные цены за дом и за землю и следите за порогом 70% от кадастровой стоимости. Своевременная сдача декларации 3-НДФЛ до 30 апреля и оплата налога до 15 июля следующего года сберегут вас от штрафов и пени.

Данная статья носит информационный характер. Налоговое законодательство может меняться. Для принятия решения по конкретной сделке рекомендуется обратиться к профессиональному налоговому консультанту или в территориальный орган ФНС России.