Приобретение, владение, сдача в аренду или продажа недвижимости в Испании влечет за собой уплату ряда налогов. Испанская налоговая система отличается фрагментарностью: часть платежей устанавливается государством, а часть, автономными общинами (регионами) и муниципалитетами. Ставки и льготы могут существенно отличаться в Мадриде, Каталонии, Андалусии или на Балеарских островах.

В этой статье подробно разберем все основные налоги, с которыми сталкиваются резиденты и нерезиденты, владельцы жилья в Испании.

Налоги при покупке недвижимости (одноразовые)

При приобретении жилья покупатель платит налоги в зависимости от типа объекта: вторичный рынок или новостройка.

Налог на передачу имущества (ITP — Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

Применяется к: вторичному жилью (перепродажа).

Кто платит: покупатель.

Ставка: устанавливается автономными общинами. В большинстве регионов составляет 6–10% от высшей из двух величин: цены в договоре или референсной стоимости (valor de referencia), установленной кадастром.

• Мадрид: 6% (общая ставка), существуют снижения для молодых семей, больших семей, инвалидов.
• Каталония (Барселона): 10% (общая ставка).
• Андалусия (Малага, Марбелья): 7% (с 2022 года единая ставка).
• Валенсийское сообщество: 10%.

Важно: С 2022 года налоговая база — это референсная стоимость (valor de referencia), если она выше цены покупки. Это часто приводит к тому, что налог платится с суммы, превышающей реальную сделку.

НДС (IVA — Impuesto sobre el Valor Añadido) + AJD

Применяется к: новостройкам (покупка у застройщика/промоутера).

Кто платит: покупатель.

• IVA (НДС): 10% от цены в договоре (для жилых помещений). Для коммерческой недвижимости и гаражей (если покупается более 2-х мест) — 21%.
• AJD (Actos Jurídicos Documentados — Налог на документированные правовые акты): взимается за нотариальное заверение и регистрацию в Реестре недвижимости. Ставка устанавливается регионом, обычно 0,5% – 1,5% от цены покупки (в Мадриде 0,75%, в Каталонии 1,5%).

Нотариальные и регистрационные расходы

Не являются налогами, но обязательными расходами покупателя:

• Нотариус (Notaría): ~0,1–0,5% от цены (тарифы регулируются государством).
• Реестр недвижимости (Registro de la Propiedad): ~0,1–0,3% от цены.
• Гестерия (Gestoría): услуги по оформлению документов (~300–600 €).

Ежегодные налоги на владение

ИБИ (IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

Это основной муниципальный налог на недвижимость (аналог налога на имущество).

• Кто платит: собственник на 1 января налогового года.
• Налоговая база: кадастровая стоимость (valor catastral), которая обычно ниже рыночной (часто 30–50% от рыночной цены).
• Ставка: устанавливается муниципалитетом в пределах закона: для городской недвижимости 0,4% – 1,3% от кадастровой стоимости.
• Оплата: ежегодно, обычно добровольно в период с сентября по ноябрь (сроки зависят от города). Можно настроить автоматическое списание с банковского счета (domiciliación) — часто дает небольшую скидку (3–5%).

Налог на сбережения (Impuesto sobre el Patrimonio) — только для резидентов и нерезидентов с активами > 700 000 €

Прямой налог на чистое имущество (активы минус долги).

• Минимум не (exención): 700 000 € на человека + 300 000 € на основное жилье (в сумме 1 млн € на человека за основное жилье). Супруги могут суммировать минимумы.
• Ставки: прогрессивные, от 0,2% до 3,5% (зависят от региона).
• Региональные особенности:
  • Мадрид: 100% бонус (налог фактически отсутствует).
  • Андалусия: 100% бонус (с 2022 года).
  • Каталония, Валенсия, Балеары: налог действует, ставки прогрессивные.
• Нерезиденты: платят только по имуществу, находящемуся в Испании. Минимум не — 700 000 € (без доп. 300к за жилье).

Тemporal Solidarity Tax (Solidaridad a la Riqueza) — временный налог 2023–2024 гг.

Введен на 2023 и 2024 годы для крупных состояний (> 3 млн € нетто). Ставки 1,7% – 3,5%. Вычитается из налога на имущество (чтобы не платить дважды). В Мадриде и Андалусии введены 100% бонусы по этому налогу.

Муниципальный налог на утилизацию мусора (Tasa de basuras / Recogida de residuos)

С 2025 года (по директиве ЕС) все муниципалитеты обязаны ввести полную оплату утилизации отходов жителями. Раньше это часто включалось в IBI или было субсидировано. Теперь это отдельная плата, размер которой зависит от города и площади жилья (примерно 100–300 € в год).

Налоги на доход от сдачи в аренду

Нерезиденты (Non-residents) — IRNR (Modelo 210)

• Граждане ЕС/ЕЭЗ: 19% от чистого дохода (доход минус расходы: IBI, страховка, ремонт, проценты по ипотеке, амортизация 3% от кадастровой стоимости, комиссии агентств). Подача декларации — ежеквартально (Модель 210).
• Граждане третьих стран (РФ, США, UK и др.): 24% от валового дохода (без вычета расходов). Подача декларации, ежеквартально.
• Сроки: 1–20 апреля, 1–20 июля, 1–20 октября, 1–20 января за прошедший квартал.

Налоговые резиденты Испании — IRPF

• Доход от аренды включается в общую налоговую базу по труду/капиталу (base imponible general).
• Ставки: прогрессивные, от ~19% до ~47–54% (зависит от региона).
• Вычеты: можно вычесть все расходы (IBI, проценты по ипотеке, страховку, амортизацию, коммунальные услуги, если платит хозяин).
• Снижение 60% (Reducción del 60%): если сдается жилье для постоянного проживания (не туристическая аренда), чистый доход уменьшается на 60% до налогообложения. Это мощная льгота.

Туристическая аренда (Vivienda de Uso Turístico — VUT)

• Требует получения лицензии в автономной общине (в некоторых регионах — мораторий на новые лицензии, напр. Барселона, Балеары).
• Налогооблагается как доход от экономической деятельности (IAE) или как доход от недвижимости, но льгота 60% не применяется.
• Может требоваться уплата НДС (IVA 10%), если предоставляются отельные услуги (уборка, смена белья, ресепшн).

Налоги при продаже недвижимости

Нерезиденты — IRNR (Retención 3% + Modelo 210)

• Покупатель обязан удержать 3% от цены продажи и перечислить в налоговую (Модель 211) в течение месяца. Это аванс по налогу на прирост капитала продавца.
• Продавец подает декларацию Modelo 210 в течение 4 месяцев после продажи, рассчитывает реальный налог (19% для ЕС / 24% для третьих стран от прибыли). Если удержанных 3% больше — возврат разницы; если меньше, доплата.
• Прибыль = Цена продажи (минус расходы на продажу) – Цена покупки (плюс расходы на покупку, плюс улучшения, минус амортизация, если сдавали в аренду).

Резиденты — IRPF (Прирост капитала)

• Включается в базу налога на доход физлиц (base del ahorro).
• Ставки 2024: 19% (до 6к), 21% (6–50к), 23% (50–200к), 27% (200–300к), 28% (>300к).
• Льгота за реинвестирование в основное жилье (Exención por reinversión): если продаете основное жилье и в течение 2 лет покупаете новое основное жилье, прирост капитала полностью освобождается от налога (для лиц старше 65 лет — без обязательности покупки нового, можно положить в ренту).
• Льгота для старше 65 лет: продажа основного жилья полностью освобождена от налога на прирост капитала.

Плюсвалья (Plusvalía Municipal, IIVTNU)

Муниципальный налог на прирост стоимости земли (не здания).

• Кто платит: продавец (в договоре можно договориться иначе, но налоговая обращается к продавцу).
• Расчет: два метода на выбор налогоплательщика (после реформы 2021 г.):
  1. Объективный: Кадастровая стоимость земли × Коэффициент муниципалитета (зависит от лет владения, макс. 20 лет) × Ставка муниципалитета (макс. 30%).
  2. Реальный: (Цена продажи земли – Цена покупки земли) × % земли в кадастровой стоимости. Если реальный прироста нет или он отрицательный — налог 0.
• Платится в муниципалитете в течение 30 рабочих дней после продажи.

Налоги при получении жилья в наследство или даром (ISD)

Налог на наследование и дарение (Impuesto de Sucesiones y Donaciones).

• Платит получатель (наследник/донор).
• Ставки прогрессивные (7,65% – 34%) + множители по степени родства и предсуществующему имуществу.
• Критически важно: 99–100% бонусы (фактически отмена налога) для близких родственников (группы I и II: супруги, дети, родители) в Мадриде, Андалусии, Мурсии, Кастилье-Леоне, Эстремадуре, Кантабрии, Ла-Риохе, Балеарах (для резидентов), Канарях.
• В Каталонии, Валенсии, Астории, Наварре, País Vasco налог сохраняется, но есть существенные Freibetrags (налогооблагаемые минимумы) для близких родственников.

Сводная таблица отличий Резидент / Нерезидент

Важные нюансы и советы

Определение налогового резидента

Вы становитесь налоговым резидентом Испании, если выполняется хотя бы одно условие:

1. Пробывание в Испании > 183 дней в календарном году (дни уезда считаются днями присутствия, если не доказано иное).
2. Центр жизненных интересов (семья, работа, основной дом) находится в Испании.
3. Супруг(а) и несовершеннолетние дети живут в Испании (презумпция).

Резиденты декларируют мировой доход. Нерезиденты — только доход из источников в Испании.

Модель 720 (Декларация об имуществе за границей)

Резиденты обязаны декларировать активы за рубежом (счета, недвижимость, ценные бумаги, страховки) по 31 декабря, если каждая категория превышает 50 000 €. Срок: до 31 марта следующего года. Штрафы за неподачу или ошибки — очень высокие (хотя ЕС суд признал некоторые штрафы непропорциональными, обязательство подавать остается).

Референсная стоимость (Valor de Referencia)

При покупке вторички (ITP) и наследовании/дарении налоговая база, это максимум из цены договора и референсной стоимости Кадастра. Проверить её можно на сайте Кадастра (Sede Electrónica del Catastro) по кадастровому номеру (Referencia Catastral). Если вы считаете её завышенной, можно оспорить (рекламация), но налог нужно заплатить сначала.

Ипотека и налоги

• При оформлении ипотеки платится AJD (Actos Jurídicos Documentados) — сейчас его платит банк (по закону 2019 г.), а не клиент.
• Проценты по ипотеке за основное жилье — вычет при IRPF (для резидентов, ипотеки до 2013 г. — 15% от вложенных средств с лимитом). Для аренды — расход, уменьшающий доход.

Налоговая нагрузка на жилье в Испании сильно зависит от региона (автономной общины) и статуса резидентности.

• Мадрид и Андалусия, самые выгодные регионы для владения (нет налога на имущество Patrimonio, минимальные/нулевые налоги на наследство для родственников, низкий ITP).
• Каталония, Валенсия, Балеары — выше налоги на владение (Patrimonio), наследование, ITP (10%).
• Для нерезидентов из РФ и третьих стран аренда обкладывается грубо (24% с валового дохода), поэтому популярна схема создания испанской компании (SL) для владения недвижимостью (налог на прибыль 23–25% с чистой прибыли, но есть налог на дивиденды при выводе).

Рекомендация: перед любой сделкой (покупка, продажа, сдача в аренду, оформление наследства) обязательно консультируйтесь с gestor (гестор) или налоговым адвокатом (abogado fiscalista), специализирующимся на конкретной автономии. Испанское налоговое законодательство меняется часто (ежегодно в рамках законов о бюджете), и ошибки могут стоить крупных штрафов и процентов за просрочку.

Данная статья носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Ставки и правила актуальны на 2024–2025 годы. Проверяйте актуальность на официальном сайте Agencia Tributaria и сайтах автономных общин.