Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 302-87-29

Реклама jurik.ru

Налогообложение застройщиков в Российской Федерации — это сложная система, которая зависит от выбранного налогового режима, вида строительной деятельности (долевое строительство по 214-ФЗ, подряд, ИЖС) и стадии готовности объектов. В статье подробно разбираем основные налоги, особенности расчета налоговой базы по НДС и налогу на имущество, а также актуальные изменения 2025–2026 годов.

Выбор налогового режима: ОСНО vs УСН

От налогового режима зависит перечень обязательных платежей:

ОСНО (Общая система налогообложения): Застройщик платит НДС, налог на прибыль, налог на имущество организаций, земельный налог, транспортный налог. Это обязательный режим для крупных компаний (доход > 2 млрд руб., персонал > 100 чел., доля других организаций > 25%).
УСН (Упрощенная система налогообложения) «Доходы минус расходы» (15%): Освобождает от налога на прибыль, НДС (кроме отдельных операций), налога на имущество (кроме объектов по кадастровой стоимости). Расходы учитываются по кассовому методу в закрытом реестре.
УСН «Доходы» (6%): Редко используется застройщиками из-за высокой материалоемкости и невозможности вычесть расходы.

Важно: На УСН застройщик не платит НДС с реализации квартир по ДДУ, но должен учитывать специфику признания доходов и расходов (п. 3 ст. 346.17 НК РФ).

Налог на добавленную стоимость (НДС) — только на ОСНО

Момент возникновения налоговой обязанности (ст. 167 НК РФ)

Для застройщиков, работающих по ФЗ-214 (договоры долевого участия), налоговая база по НДС определяется на дату подписания акта приема-передачи построенного объекта дольщику. Вся стоимость объекта по ДДУ формирует доход застройщика (вознаграждение не выделяется отдельно).

Авансовые платежи и НДС

С 2025 года (ст. 167 НК РФ в ред. ФЗ от ) уточнены сроки и порядок уплаты авансовых платежей по НДС. Это касается компаний, имеющих земельные участки под строительство. Авансы от дольщиков (денежные средства, полученные в порядке возмещения затрат) включаются в налоговую базу как частичная оплата.

НДС «на разницу» (ст. 170 НК РФ)

Застройщик имеет право вычесть «входной» НДС по затратам на строительство (материалы, работы субподрядчиков, аренда техники, проектные работы, амортизация оборудования), если они связаны с реализацией, облагаемой НДС (ставка 20%). При строительстве социальных объектов или объектов ИЖС может применяться ставка 0% или 10% (в зависимости от категории жилья), что влияет на вычет.

Налог на прибыль организаций (НП) — только на ОСНО

Признание доходов (ст. 250, 271 НК РФ)

Доход от реализации квартир по ДДУ признается на дату подписания акта приема-передачи (передачи права собственности). До этого момента поступившие средства дольщиков учитываються как займы/обязательства (кредиторская задолженность), а не как доход.

Учет расходов (Себестоимость)

Расходы формируются по накоплению. К прямым расходам относятся (на основании судебной практики и ст. 254, 264 НК РФ):

Стоимость материалов;
Работы субподрядчиков;
Аренда строительной техники;
Заработная плата производственного персонала + страховые взносы;
Амортизация собственного оборудования;
Страхование объектов;
Проектно-изыскательские работы;
Проценты по кредитам/займам, привлеченным на строительство (капитализируются в стоимость ОНС/незавершенного строительства).

Особенность целевого финансирования (214-ФЗ): Расходы, подлежащие возмещению за счет средств дольщиков, учитываются раздельно. Средства, полученные от участников ДДУ в порядке замещения затрат, не включаются в доход по налогу на прибыль (письмо Минфина, судебная практика).

Налог на имущество организаций — критически важный аспект

Объекты облагаения по кадастровой стоимости (п. 378.2 ст. 374 НК РФ)

Жилые дома, квартиры, комнаты, которые:

Находятся в собственности застройщика;
Отражены в балансе как Товары (гр. 1250 баланса) или Готовая продукция;
Дом уже введен в эксплуатацию (подписан акт ввода в эксплуатацию / КС-14);
Право собственности на них еще не перешло к покупателю (не зарегистрирован переход в Росреестре).

Налоговая база = Кадастровая стоимость на 1 января налогового периода (или на дату внесения в ЕГРН, если объект новый).

Когда налог НЕ платится:

На стадии незавершенного строительства (объект не введен в эксплуатацию) — платится по балансовой стоимости (если не попал в перечень 378.2 НК РФ).
После регистрации перехода права собственности к дольщику (объект исключается из налогового учета с следующего месяца).
Если застройщик на УСН — освобожден от налога на имущество, кроме объектов, облагаемых по кадастровой стоимости (п. 378.2 НК РФ). Т.е. на УСН за непроданные готовые квартиры в сданном доме налог платить придется.

Региональные особенности (пример МО)

В Московской области обсуждаются/внедряются коэффициенты дефлятора или повышенные ставки для застройщиков, не успевающих реализовать объем построенных квартир в установленные сроки (стимулирующие меры). Необходимо отслеживать региональные законы «О налоге на имущество организаций».

Земельный налог

Платится по всем земельным участкам в собственности или пожизненном наследуемом владении / постоянном (бессрочном) пользовании.

Ставка: 0,3% — для земель сельхозназначения, под жилую застройку, ИЖС; 1,5%, для остальных (в т.ч. под МНЖД).
База: Кадастровая стоимость участка.
На стадии строительства участок часто относится к категории «земли населенных пунктов» (ставка 1,5%), после ввода дома и оформления придомовой территории — может переводиться в «земли под жилую застройку» (0,3%).
Льготы: застройщики на ОСНО могут применять сниженные коэффициенты (КТС) по решению местных органов власти.

Транспортный налог

Уплачивается за транспортные средства (грузовики, краны, спецтехника, легковые авто), состоящие на балансе организации и зарегистрированные в ГИБДД. Ставки устанавливаются регионами исходя из л.с. (мощности двигателя). На УСН платится в общем порядке.

Страховые взносы

Обязательны для всех застройщиков (и ОСНО, и УСН, и АУСН).

30% в Пенсионный фонд (ПФР), ФОМС, ФСС (с 2023 г., Единый соцвзнос в СФР).
Особенность: зарплата строителей, работающих на объекте, включается в себестоимость (ОСНО) или расходы (УСН).
Для застройщиков на УСН «Доходы минус расходы» взносы уменьшают налоговую базу (в пределах 50% налога, для ИП — 100%).

Особенности учета по 214-ФЗ (ДДУ)

Этап	Бухгалтерский учет (ПБУ/ФСБУ)	Налоговый учет (НК РФ)
Получение денег от дольщика	Кт 51 / Дт 62.02 (Авансы получены) -> Дт 62.02 / Кт 76.ВЗ (Взаиморасчеты с дольщиками / Займы) — средства на спецсчете	Не доход. Обязательство перед дольщиком (кредиторская задолженность).
Строительство (затраты)	Дт 08 (Внедрение) / Кт 10, 60, 70, 69, 76.АВ и др.	Накопление прямых/косвенных расходов в себестоимость (ОСНО). На УСН, расходы в КУДиР по оплате (кассовый метод).
Ввод дома в эксплуатацию	Дт 43 (Готовая продукция) / Кт 08. Налог на имущество начинает считаться по кадастровой стоимости.	Объект становится товаром/готовой продукцией. Налог на имущество, по кадастровой стоимости (п. 378.2 НК РФ).
Передача квартиры дольщику (Акт приема-передачи)	Дт 62.01 / Кт 90.01 (Выручка) -> Дт 90.02 / Кт 43 (Себестоимость) -> Дт 90.03 / Кт 68 (НДС 20%) -> Дт 90.09 / Кт 99 (Прибыль/Убыток)	ОСНО: Доход + НДС (20/120). Себестоимость списывается. УСН: Доход признается (кассовый метод — на дату акта). Расходы списываются пропорционально (если метод «по этапам») или целиком.
Регистрация права в Росреестре	Списание остатка задолженности по Кт 76.ВЗ	Момент исключения объекта из налоговой базы по имуществу (со след. месяца).

Актуальные изменения 2025–2026 годов

НДС: Новые правила исчисления авансовых платежей (ФЗ от № 414-ФЗ). Переход на квартальные авансовые платежи с ежемесячными платежами для крупных плательщиков.
Налог на прибыль: Ставка 25% (с 2025 г.) для большинства организаций. Возможность применения сниженной ставки 20% для СМСП (до 2027 г.).
УСН: Пороги дохода увеличены (до 2,65 млрд руб. в 2025 г. с учетом дефлятора). Порог персонала — 130 чел. Введены новые правила учета расходов (ФСБУ 26/2020 не применяется на УСН, свой порядок).
Кадастровая стоимость: Ежегодное индексирование (Коэффициент Кт) влияет на налог на имущество и земельный налог. В 2025–2026 гг. коэффициенты утверждены приказами Минэкономразвития.
ФСБУ 26 «Капитальные вложения» / ФСБУ 27 «Документы, подтверждающие право собственности»: Обязательны для ОСНО с 2025 г. Меняют подход к признанию объектов недвижимости и учете затрат.

Чек-лист застройщика: что проверить перед отчетным периодом

Сверка кадастровых стоимостей непроданных квартир в сданных домах (для расчета налога на имущество).
Анализ сроков ввода домов в эксплуатацию — отсрочка налога на имущество действует только до подписания КС-14.
Проверка «входного» НДС по субподрядчикам и материалам (наличие УПД/СЧФ, корректность кодов ОКВЭД/КТУ для вычета).
Капитализация процентов по кредитам под строительство (ОСНО — в стоимость ОНС/НЗС; УСН — в расходы на УСН с учетом ограничений п. 1.1 ст. 346.16 НК РФ).
Расчет авансовых платежей по НДС по новым правилам (если на ОСНО).
Учет спецсчетов 214-ФЗ: движение средств, соответствие целевому назначению (контроль банка и реестра).
Земельный налог: актуальность категории земель и ставок для каждого участка.

Налоговая нагрузка застройщика формируеться в первую очередь на этапе ввода дома в эксплуатацию (старт налога на имущество по кадастровой стоимости) и на этапе передачи квартир дольщикам (момент уплаты НДС и признания дохода по налогу на прибыль). Грамотное разделение учета на ОСНО и УСН, правильное оформление затрат на незавершенное строительство и своевременная регистрация прав собственности дольщиков — ключевые инструменты легальной оптимизации налогов. Рекомендуется ежеквартально проводить «налоговый аудит» объектов совместно с бухгалтерией и юристами.