Налоговое законодательство в сфере недвижимости продолжает эволюционировать․ На 28 сентября 2026 года актуальны как уже вступившие в силу поправки последних лет, так и новые механизмы расчета и уплаты платежей․ В этой статье мы подробно разберем ключевые изменения, касающиеся налога на имущество физических лиц, налога на имущество организаций, а также нюансов кадастровой оценки и налоговых льгот․

Налог на имущество физических лиц: основные тренды 2026 года

Кадастровая стоимость как база налогообложения

Фундаментальный принцип сохраняется: налог рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта на 1 января налогового периода․ В 2026 году базой для расчета служит кадастровая стоимость, утвержденная по состоянию на 1 января 2026 года․

• Ежегодное обновление: В регионах, где проводилась переоценка в 2025 году, новые значения вступили в силу с 1 января 2026 года․ Это напрямую повлияло на сумму налога, к уплате до 1 декабря 2026 года (за 2025 год) и авансовых платежах за 2026 год․
• Оспаривание стоимости: Право обжаловать кадастровую стоимость в комиссию при Росреестре или в суд сохраняется․ Сроки подачи жалобы — в течение 6 месяцев с момента вступления в силу результатов определения стоимости (ст․ 3․10 ФЗ № 237-ФЗ)․

Налоговые ставки и повышающие коэффициенты

Ставки устанавливаются законами субъектов РФ в пределах Налогового кодекса РФ (ст․ 406 НК РФ):

• 0,1% — для жилых домов, квартир, комнат, гаражей, парковок, незавершенного строительства жилья, единых недвижимых комплексов․
• 0,5%, для иных объектов недвижимости (дачные дома, нежилые помещения до 50 кв․м и т․д․)․
• До 2% — для объектов, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн рублей (премиальная недвижимость)․ Ставка устанавливается регионально, но не выше 2%․

Важный момент 2026 года — повышающие коэффициенты (п․ 6 ст․ 406 НК РФ):

Субъекты РФ имеют право устанавливать повышающие коэффициенты к ставкам (до 2х для некоторых категорий, до 3х — для объектов стоимостью свыше 300 млн руб․) в случаях:

1. Неуплаты налога в установленные сроки (пени и штрафы идут отдельно, коэффициент применяется к ставке следующего года)․
2. Нахождения объекта в собственности менее 5 лет (для объектов, полученных в дар/наследство, 3 года) — данная норма применяется к налогу на доходы физлиц (НДФЛ) при продаже, но регионы иногда путают терминологию в локальных законах, поэтому важно читать региональный закон внимательно․
3. Ключевое судебное дело: Как сообщалось ранее (ссылка на КС РФ от июня 2026 г․), Конституционный Суд оценивает правомерность применения повышающих коэффициентов к ставке налога на имущество в случае просрочки уплаты․ Ожидается постановление, которое может ограничить произвол регионов в начислении коэффициента «за долги по налогу», признав его двойным наказанием (штраф + повышенная ставка)․ Следите за публикацией Постановления КС РФ․

Налоговые вычеты (льготы по площади)

Физические лица имеют право на уменьшение налоговой базы (ст․ 403 НК РФ):

• Квартира — 20 кв․ м
• Жилой дом — 50 кв․ м
• Комната — 10 кв․ м
• Объект совместной долевой собственности — вычет пропорционально доле․

Пример: Если квартира 60 кв․м․, налог берется только с 40 кв․м․ (стоимость 1 кв․м․ = Кад․ стоимость / Общая площадь)․

Льготные категории плательщиков (полное освобождение)

С 2026 года перечень льготников (п․ 1 ст․ 407 НК РФ) не менялся․ Освобождаются от налога на один объект каждого вида (квартира ИЛИ дом ИЛИ комната ИЛИ гараж):

• Пенсионеры по возрасту (женщины 55+, мужчины 60+)․
• Инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, дети-инвалиды․
• Участники и инвалиды ВОВ, приравненные к ним лица․
• Лица, получившие радиационные дозы (ЧАЭС, Семипалатинск и др․)․
• Родители (супруги) погибших военнослужащих․
• Многодетные родители (в ряде регионов — по региональным законам на дополнительные объекты)․

Важно: Льгота не применяется автоматически ко всем объектам․ Нужно подать заявление в налоговую (через Госуслуги, МФЦ или личный кабинет ФНС) и выбрать один самый дорогой объект для освобождения․ Если заявление не подано — налог начисляется со всех объектов․

Налог на имущество организаций: переход на кадастр завершен

Полный переход на кадастровую базу

С 2023 года (п․ 1 ст․ 378․2 НК РФ) налог на имущество организаций платится исключительно по кадастровой стоимости для объектов, внесенных в реестр объектов, налоговая база по которым определяется по кадастровой стоимости (Торговые центры, ТЦ, АЗС, административные здания, нежилые помещения в них)․

В 2026 году:

• Список кадастровых номеров таких объектов утверждается Росреестром ежегодно к 1 января․
• Для всех остальных объектов (производственные, склады, офисы не в ТЦ) база остается балансовой (резервной) стоимостью․

Ставки и авансовые платежи

• Максимальная ставка — 2,2% (ст․ 380 НК РФ)․ Регионы могут снижать до 0%․
• Авансовые платежи вносятся по результатам 1, 2, 3 кварталов (к 30 числа месяца, следующего за отчетным кварталом)․

Оспаривание кадастровой стоимости юрлицами

Организации активно оспаривают кадастровую стоимость в 2025–2026 годах (как указано в справочной информации: «Компания в 2025 оспорила кадастровую стоимость․․․»)․

• Процедура: Комиссия при Росреестре -> Суд․
• Если стоимость снижена судом — налог пересчитывается за все прошедшие периоды (с возвратом переплаты/зачетом)․
• Риск: Налоговая может проверить обоснованность снижения стоимости по статье 54․1 НК РФ (фрагментарный учет), если сделка купли-продажи или аренда указывает на занижение․

НДФЛ при продаже недвижимости (2026 год)

Хотя это не «налог на недвижимость» в строгом смысле, это ключевой финансовый аспект владения․

Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ

• 5 лет — общий случай (приобретение в купле-продаже, дарении между неродственниками, строительстве)․
• 3 года — при получении в наследстве, дарении от близких родственников, приватизации, выкуте жилья по договору ренты/пожизненного содержания, разделе имущества супругов․

Способы уменьшения налоговой базы (если срок не пройден)

1. Имущественный вычет: До 1 млн руб․ (на продажу жилья) или 250 тыс․ руб․ (на продажу нежилого/земли)․ Вычет один на жизнь (жилье) / год (нежилье), но неиспользованный остаток переносится․
2. Документированные расходы на покупку: Полная сумма покупки (требуются чеки/договор/выписки со счета)․
3. Расходы на улучшение/ремонт: Только по договорам с юрлицами/ИП (не с физлиц), с актами и счетами․

Аренда недвижимости: налоговые режимы в 2026 году

Сдача в аренду жилья/нежилья требует уплаты налога․ Варианты для физлиц:

Важно: С 2024 года (ФЗ № 389-ФЗ) введены строгие правила учета доходов по НПД/Патенту через онлайн-кассы или приложение «Мой налог» при расчетах с юрлицами/ИП․ Наличные от физлиц учитываются по чеку в приложении․

Влияние роста НДС (20%) на рынок и налоги

Справочная информация упоминает: «Скажется ли рост НДС на рынке жилья?»;

• С 1 января 2025 года базовая ставка НДС повышена до 20%․
• Первичный рынок: Девелоперы закладывают НДС в цену ДДУ (маржинальный метод или полный расчет)․ Рост цен на 2–4% был зафиксирован в 2025 году, в 2026 году цены стабилизировались на новом уровне․
• Вторичный рынок: Физлица НДС не платят․ НДС не входит в кадастровую стоимость напрямую, но рост цен на первичку тянет за собой кадастровую оценку вторички при следующей переоценке․
• Аренда коммерческой недвижимости: Арендодатели-организации/ИП на общем режиме/УСН «Доходы-Расходы» учитывают входной НДС․ По НПД/Патенту НДС не вычитается — это увеличивает нагрузку на арендодателя․

Процедура уплаты в 2026 году: Единый налоговый счет (ЕНС) и Единый налоговый платеж (ЕНП)

Все налоги (имущество физлиц, транспорт, земля, НДФЛ, НПД, страховые взносы) платятся через Единый налоговый счет (ЕНС)․

• Дедлайн для физлиц: 1 декабря 2026 года (за 2025 год)․ Уведомление приходит заранее (обычно в октябре-ноябре)․
• Авансовые платежи организаций: К 30 апреля, 30 июля, 30 октября 2026 года (за 1, 2, 3 кварталы)․
• Пополнение ЕНС: Реквизиты постоянны (БИК 044525225, Счет № 40102###0059, КБК 1###10000510)․ Указывается только ИНН (и КПП для юрлиц)․
• Проверка долгов: Через ЛК ФНС, Госуслуги, приложение «Налоги ФНС России» или сайт nalog․gov․ru․

Кадастровая оценка 2026: нюансы и риски

Справочная информация отмечает: «Установила кадастровую стоимость по состоянию на 01․․․»․

Плановая переоценка

Проводится не реже 1 раза в 3 года (в городах федерального значения — не реже 1 раза в 2 лет)․ В 2026 году переоценку прошли многие регионы․ Результаты вступили в силу с ․

Специфические объекты (Гаражи, Парковки, Незавершенное)

• Гаражи/машиноместа: Оценка ведется по массовому методу․ Часто возникают ошибки (присвоение категории «нежилое помещение» вместо «гараж» — ставка 0,5% вместо 0,1%)․ Требуется проверка вида разрешенного использования (ВРИ) в выписке ЕГРН․
• Объекты незавершенного строительства: Оцениваются по стоимости затрат․ Если дом введен в эксплуатацию в 2026 г․, но кадастр не обновился — налог может прийти по старому объекту (незавершенке) и новому (дому)․ Нужно своевременно вносить изменения в ЕГРН․

Региональные особенности (Пример: Санкт-Петербург и др․)

Упоминание КС РФ и Санкт-Петербурга в справочной информации указывает на высокую судебную активность в мегаполисах․

• Санкт-Петербург, Москва, Севастополь: Высокие кадастровые ставки, активное применение коэффициентов КТ (к территориальности) и КС (к ставике) для «элитной» недвижимости․
• Льготы за капитальный ремонт: Некоторые регионы (например, Московская область) дают вычет из налоговой базы сумм, направленных на кап․ ремонт общего имущества МКД (по решению собрания собственников)․ Проверьте закон своего субъекта․
• Многодетные семьи: Во многих регионах (Московская обл․, Татарстан, Челябинская обл․ и др․) действуют региональные законы, дающие полную льготу на налог на имущество для многодетных родителей (на 1 объект или на все) — это шире федерального минимума․

Чек-лист плательщика на 2026 год

1. Проверьте уведомление: Сравните кадастровую стоимость в уведомлении с выпиской из ЕГРН (бесплатно на Госуслугах/Росреестре)․
2. Проверьте вычеты: Применен ли вычет 20/50/10 кв․м? Верно ли определена доля в праве общей долевой собственности?
3. Проверьте льготы: Применена ли льгота по возрасту/инвалидности? Выбран ли самый дорогой объект? Подано ли заявление (если объект приобретен в 2025-2026 гг․)?
4. Проверьте повышающие коэффициенты: Начислен ли коэффициент 2 или 3? Есть ли основание (долг за прошлые годы)? Готовы ли вы оспорить в суде ссылаясь на предстоящую позицию КС РФ?
5. Оплатите до 1 декабря: Через ЛК ФНС, СБП, банк․ Сохраните квитанцию․
6. Оспаривание кадастра: Если стоимость завышена — подайте в комиссию Росреестра (бесплатно, 2 месяца) или в суд (госпошлина, 3-6 месяцев)․ Срок: 6 месяцев с (обычно до , но для 2026 года сроки могут сдвинуться, уточняйте на сайте Росреестра региона)․

Перспективы: что ждать в 2027+ годах

• Цифровизация кадастра: Переход на массовую оценочную модель с использованием ИИ и спутниковых снимков для обновления стоимости ежегодно (пилотные проекты идут в Москве/МО)․
• Налог на «вторичку» при продаже: Обсуждается введение обязательного онлайн-чека/регистрации договора ДКП через Росреестр для автоматического расчета НДФЛ (пока на стадии обсуждения)․
• Ужесточение контроля за арендой: Интеграция данных ЖКХ, счетчиков, заявлений на прописку с базой ФНС для выявления «серой» аренды․
• ЕНС для физлиц, автозаполнение деклараций 3-НДФЛ: Уже работает, в 2026-2027 будет доработано под продажу недвижимости (автозагрузка расходов на покупку из реестра договоров)․

Резюме

В 2026 году ключевыми факторами остаются: кадастровая стоимость на , региональные ставки и коэффициенты (с осторожностью относитесь к коэффициентам за просрочки — ждите решения КС РФ), своевременное оформление льгот и управление Единым налоговым счетом․ Для организаций — фокус на оспаривании кадастра объектов ТЦ/нежилок и корректном разделении баз (кадастр vs баланс)․ Для арендодателей, выбор между НПД и Патентом с учетом лимита 2,4 млн руб․

Данная статья носит информационный характер․ Для принятия решений по конкретным объектам рекомендуется обратиться к квалифицированному налоговому консультанту или юристу, изучить региональный закон о налоге на имущество и актуальные разъяснения ФНС России․