Покупка квартиры или дома — серьёзный шаг, и одна из главных задач покупателя — убедиться, что объект не находится в залоге у банка, то есть не обременён ипотекой. В этой статье подробно разберём, как по адресу объекта узнать, есть ли на нём ипотека, какие документы для этого нужны и на что обратить внимание перед сделкой.

Что такое ипотека в ЕГРН и почему это важно проверить

Ипотека — это залог недвижимости в пользу банка или иного кредитора. Сведения о зарегистрированной ипотеке вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Если квартира находится в залоге, продать её без согласия банка нельзя, а покупатель рискует столкнуться с серьёзными проблемами.

Главная цель проверки, не собрать бумаги ради бумаг, а понять, можно ли безопасно двигаться дальше: звонить продавцу, вносить аванс, подписывать договор или готовить расчёты.

Как узнать об ипотеке по адресу объекта

Шаг 1. Найдите кадастровый номер или точный адрес

Для запроса сведений достаточно знать точный адрес объекта. Однако надёжнее использовать кадастровый номер. Его можно найти:

• в свидетельстве о праве собственности (если оно старого образца);
• в договоре купли-продажи;
• в предыдущей выписке из ЕГРН;
• на публичной кадастровой карте Росреестра (pkk.rosreestr.ru) по адресу объекта.

Шаг 2. Закажите выписку из ЕГРН

Выписка из ЕГРН — основной документ для проверки недвижимости. Она показывает сведения об объекте, зарегистрированных правах и возможных ограничениях: ипотеке, арестах, залогах, запретах на регистрационные действия.

Получить выписку можно несколькими способами:

1. Онлайн на сайте Росреестра, заказать выписку об объекте недвижимости может любой человек или организация, достаточно знать адрес или кадастровый номер.
2. Через МФЦ (центр госуслуг) — нужно сообщить оператору адрес объекта или кадастровый номер, сотрудник заполнит и распечатает заявление, которое необходимо проверить и подписать. Затем вносится плата за предоставление сведений, а документ об оплате прикладывается к заявлению.
3. Через нотариуса, особенно актуально, если нужны расширенные сведения.

Срок предоставления сведений — обычно до пяти рабочих дней, электронная выписка часто приходит быстрее.

Шаг 3. Изучите раздел об обременениях

В выписке обратите внимание на следующие пункты:

• кадастровый номер и адрес объекта;
• площадь, этаж, назначение и вид объекта;
• правообладатель и вид права;
• обременения — именно здесь указывается ипотека, арест, залог или зарегистрированная аренда.

Если квартира в залоге у банка, под арестом или сдана в аренду с регистрацией договора — вы обязательно увидите это в выписке.

Важные нюансы

Свежесть выписки

Выписка не гарантирует, что через неделю сведения останутся прежними: право может перейти, появиться арест, ипотека или иной запрет. Поэтому перед сделкой заказывайте свежую выписку как можно ближе к дате подписания договора и расчётов.

Ограничения на личные данные

С марта 2023 года третьи лица не могут получить выписки из ЕГРН с личными данными собственника. Это возможно только с его разрешения или через нотариуса. При этом выписку об объекте недвижимости (без персональных данных владельца) может заказать любой человек — достаточно знать точный адрес.

Несколько объектов в одном договоре ипотеки

Если предметом договора об ипотеке являются несколько объектов недвижимости, запись о сделке вносится в раздел ЕГРН, открытый на один из объектов, а в описании предмета сделки указываются кадастровые номера всех объектов. Поэтому если в сделку входят дополнительные объекты (например, машино-место или кладовая), по ним также стоит получить выписки.

Чек-лист перед сделкой

• Получена свежая выписка из ЕГРН по основному объекту.
• По дополнительным объектам (если они входят в сделку) также получены выписки.
• Кадастровый номер совпадает во всех документах.
• Адрес, площадь, этаж, назначение и вид объекта не противоречат договору и фактическому состоянию.
• В разделе обременений нет действующей ипотеки, арестов и запретов — либо есть чёткий план их погашения (например, сделка с погашением ипотеки продавца через банк).

Если квартира всё же в ипотеке

Наличие ипотеки — не всегда приговор сделке. Существуют безопасные схемы: погашение кредита продавца за счёт средств покупателя через банк, смена залогодержателя или оформление сделки через ипотечный банк покупателя. Главное — проводить такие операции только с участием банка и не передавать деньги продавцу напрямую до снятия обременения.

Узнать, находится ли недвижимость в ипотеке, по адресу несложно: достаточно заказать выписку из ЕГРН через сайт Росреестра или МФЦ. Это недорогая и быстрая процедура, которая защитит вас от покупки проблемного жилья. Проверяйте объект незадолго до сделки, сверяйте все данные в документах и при малейших сомнениях привлекайте юриста или нотариуса.