Управление коттеджным поселком — задача, которая рано или поздно встает перед каждым собственником загородного дома. Дороги, освещение, охрана, вывоз мусора, обслуживание инженерных сетей — все это требует организованного подхода. Одним из наиболее эффективных способов решения этих вопросов является создание товарищества собственников жилья (ТСЖ) или товарищества собственников недвижимости (ТСН). В этой статье мы подробно разберем, как создать ТСЖ в коттеджном поселке, какие документы потребуются и с какими трудностями можно столкнуться.
Что такое ТСЖ и ТСН: в чем разница
Прежде чем приступить к созданию товарищества, важно понять терминологию:
- ТСН (товарищество собственников недвижимости) — это собирательное понятие, объединяющее все виды объединений собственников недвижимости. Регулируется статьями 123.12–123.17 Гражданского кодекса РФ.
- ТСЖ (товарищество собственников жилья) — одна из разновидностей ТСН, деятельность которой детально регламентирована статьями 135–152 Жилищного кодекса РФ.
На практике для коттеджных поселков чаще регистрируется именно ТСН, поскольку объединяются собственники не только жилых домов, но и земельных участков (в т.ч. незастроенных). Однако закон допускает создание ТСЖ и в поселке из индивидуальных жилых домов — при соблюдении определенных условий.
Условия создания ТСЖ в коттеджном поселке
Согласно части 2 статьи 136 Жилищного кодекса РФ, ТСЖ может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов (в т.ч. коттеджей), если выполняются следующие условия:
- Наличие общих границ земельных участков, участки домовладений должны примыкать друг к другу или находиться в пределах единой территории поселка.
- Общая инженерно-техническая инфраструктура — поселок должен быть обеспечен общими элементами благоустройства: дорогами, сетями электро-, водо-, тепло- и газоснабжения, канализацией, освещением и т.д.
- Наличие общего имущества, которое находится в общей долевой собственности или предназначено для совместного использования.
Важный нюанс: речь идет не просто о транзитных инженерных сетях, проходящих через поселок, а о сетях и объектах, обслуживающих именно дома членов товарищества.
Пошаговая инструкция по созданию ТСЖ
Шаг 1. Формирование инициативной группы
Все начинается с инициативной группы собственников. По закону для создания товарищества достаточно минимум трех человек (двое впоследствии войдут в правление, один станет ревизором). На практике рекомендуеться собрать группу из 5–7 активных жителей поселка.
Задачи инициативной группы:
- изучение документов на землю и инфраструктуру поселка;
- определение состава общего имущества;
- подготовка проекта устава;
- информирование соседей и агитация за создание товарищества;
- организация общего собрания.
Шаг 2. Сбор сведений о границах участков и общем имуществе
Необходимо четко определить, какие земельные участки и объекты войдут в состав товарищества. Для этого потребуются:
- кадастровые планы территории;
- выписки из ЕГРН на земельные участки и дома;
- документы на инженерные сети и объекты инфраструктуры (акты разграничения балансовой принадлежности, технические условия).
Шаг 3. Разработка устава
Устав — главный документ товарищества. В нем необходимо прописать:
- наименование и место нахождения товарищества;
- предмет и цели деятельности;
- состав общего имущества;
- порядок вступления в члены товарищества и выхода из него;
- права и обязанности членов;
- структуру органов управления (общее собрание, правление, председатель, ревизионная комиссия);
- порядок определения размера взносов и платежей;
- порядок реорганизации и ликвидации.
Обратите внимание на наименование: перед регистрацией рекомендуется проверить, какие наименования регистрируются в вашем регионе в последние месяцы. В большинстве случаев для поселков налоговые органы требуют формулировку «ТСН», а не «ТСЖ».
Шаг 4. Проведение общего собрания собственников
Уведомления о собрании направляются всем собственникам не позднее чем за 10 дней. На собрании решаются следующие вопросы:
- создание товарищества;
- утверждение устава;
- избрание правления, председателя и ревизионной комиссии;
- утверждение размера обязательных платежей и взносов.
Решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников в поселке. Результаты оформляются протоколом общего собрания.
Шаг 5. Государственная регистрация
Товарищество является юридическим лицом и подлежит регистрации в налоговом органе. В ИФНС подаются:
- заявление по форме Р11001;
- устав в двух экземплярах;
- протокол общего собрания о создании товарищества;
- документ об уплате госпошлины;
- сведения об адресе юридического лица.
После внесения записи в ЕГРЮЛ товарищество считается созданным. Далее необходимо открыть расчетный счет в банке, встать на учет в фондах и приступить к практической работе.
Основные трудности при создании ТСЖ в поселке
- Отсутствие точного регламента процедуры в законе. Жилищный кодекс ориентирован прежде всего на многоквартирные дома, поэтому многие вопросы для поселков приходится решать по аналогии.
- Споры о составе общего имущества. Нередко инфраструктура поселка принадлежит застройщику, и требуется ее передача товариществу.
- Пассивность собственников. Набрать необходимое количество голосов бывает сложно, особенно если часть участков не застроена, а их владельцы живут в других городах.
- Отказ налоговых органов в регистрации из-за наименования или несоответствия документов.
Преимущества ТСЖ для жителей поселка
- прозрачное управление: все решения принимают сами собственники;
- контроль над расходованием собранных средств;
- возможность самостоятельно выбирать подрядчиков и устанавливать размер взносов;
- юридический статус для заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями;
- защита общих интересов жителей в спорах с застройщиком и третьими лицами.
Создание ТСЖ (ТСН) в коттеджном поселке — вполне реализуемая задача, если соблюдены базовые условия: общие границы участков и единая инженерная инфраструктура. Ключ к успеху — активная инициативная группа, грамотно составленный устав и корректно проведенное общее собрание. При возникновении сложностей с оформлением документов или регистрацией целесообразно обратиться к юристу, специализирующемуся на жилищном праве, — это поможет избежать отказов и сэкономить время.