Дополнительное соглашение — это единственный законный способ изменить или прекратить действие заключенного договора аренды без его полного перезаключения. Согласно ст. 452 ГК РФ, договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон. Оформление таких изменений устно или простой сменой условий в приложениях недопустимо — нужен документ в письменной форме;

В этой статье мы разберем, когда требуется доп. соглашение, какие существуют виды, как правильно его составить, когда нужна государственная регистрация в Росреестре и предоставим универсальные образцы для самых частых ситуаций (продление, изменение аренды, смена предмета, расторжение).

Когда необходимо заключать дополнительное соглашение

Стороны (арендодатель и арендатор) обращаются к составлению доп. соглашения в следующих основных случаях:

• Продление (пролонгация) срока аренды — наиболее частая причина. Договор заканчивается, но стороны хотят продолжать отношения.
• Изменение размера арендной платы — повышение или снижение ставки, смена порядка/сроков оплаты, переход на другую валюту (в рамках закона).
• Изменение предмета аренды — замена помещения на другое, изменение площади, включение/исключение дополнительных площадей (кладовых, парковочных мест).
• Смена сторон договора — уступка прав аренды (субаренда требует согласия арендодателя), замена арендодателя при продаже объекта (переуступка права требования).
• Изменение условий использования — разрешение субаренды, изменение режима доступа, ответственность за ремонт/коммунальные услуги.
• Досрочное расторжение договора — по соглашению сторон до истечения срока.

Обязательные реквизиты дополнительного соглашения

Закон (ГК РФ) не устанавливает строгой формы бланка, но судебная практика и нотариусы требуют наличия следующих элементов:

1. Название документа: «Дополнительное соглашение № [Номер] к Договору аренды № [Номер] от [Дата]».
2. Место и дата составления.
3. Ссылка на основной договор: полные реквизиты (номер, дата, стороны), к которому относится соглашение.
4. Сведения о сторонах: полные наименования (для юрлиц/ИП) или ФИО/паспортные данные (для физлиц), адреса, данные представителей (доверенность).
5. Суть изменений (преамбула и предмет): четкая формулировка: «Стороны договорились о следующем: пункт X договора изложить в новой редакции…» или «Продлить срок действия договора до…».
6. Условие о неизменности остальных пунктов: «Во всем остальном Договор аренды №… остается в силе без изменений».
7. Порядок вступления в силу: с момента подписания или с определенной даты.
8. Количество экземпляров: не менее двух (по одному для каждой стороны) + один для Росреестра (если подлежит регистрации).
9. Подписи сторон с расшифровкой и печатями (при наличии).

Виды дополнительных соглашений и образцы формулировок

Ниже приведены типовые ситуации и рекомендуемые формулировки для пункта «Суть изменений».

Дополнительное соглашение о продлении (пролонгации) срока аренды

Самый популярный вид. Важно: продление — это изменение срока, а не заключение нового договора (хотя для долгосрочной аренды иногда проще подписать новый).

> Важно: Если основной договор был на 1 год и более (подлежит регистрации), доп. соглашение о продлении обязательно подлежит государственной регистрации в Росреестре (п. 2 ст. 4 ГК РФ, ст. 609 ГК РФ). Без регистрации продление не влечет правовых последствий для третьих лиц и считается несостоявшимся для сроков свыше 1 года;

Изменение размера арендной платы

Часто совмещается с продлением, но может оформляться отдельно (например, индексация или рыночная переоценка).

Изменение предмета аренды (замена помещения, изменение площади)

Сложный вид, так как меняется суть сделки. Требует точной идентификации нового объекта (адрес, кадастровый номер, площадь по БТИ/техпаспорту).

Дополнительное соглашение о расторжении договора аренды

Оформляется, если стороны хотят прекратить отношения до срока. Критически важно зафиксировать отсутствие претензий и расчеты.

Государственная регистрация доп. соглашения: когда обязательна, когда нет

Это критически важный момент. Согласно ст. 609 ГК РФ и ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»:

Пакет документов для подачи в Росреестр (через МФЦ или Госуслуги):

• Заявление по установленной форме (заполняется заявителем или нотариусом).
• Дополнительное соглашение в 3 экземплярах (2 для сторон + 1 для Росреестра) — оригинал или нотариально заверенная копия.
• Основной договор аренды (копия, если оригинал уже в архиве Росреестра).
• Квитанция об оплате госпошлины (для юрлиц — 2000 руб., для физлиц, 350 руб. на 2026 год, актуальные ставки проверяйте на Госуслугах);
• Документы на объект (выписка ЕГРН на помещение/землю, часто запрашивает сам регистратор).
• Паспорт/Устав/Свидетельство о регистрации сторон + доверенность на представителя.

Срок регистрации: 9 рабочих дней (через МФЦ + 2-3 дня на передачу). Результат — запись в ЕГРН (выписка) или отказ.

Пошаговая инструкция: как оформить доп. соглашение правильно

1. Согласуйте условия устно/по переписке. Зафиксируйте согласие второй стороны (письмо, почта, мессенджер — для доказательства воли).
2. Подготовьте проект документа. Используйте фирменные бланки сторон. Обязательно укажите реквизиты основного договора.
3. Проверьте полномочия подписантов. Действует ли доверенность? Не истек ли срок Устава/лицензии? Соответствует ли подписант тому, кто подписывал основной договор (или есть приказ/протокол о смене директора).
4. Подготовьте приложения. Акт приема-передачи (при смене объекта/расторжении), новый график платежей, план помещения (при изменении площади).
5. Подпишите в 3 экземплярах (если регистрация нужна) или 2 (если нет). Проставьте даты подписания каждым стороной.
6. Подайте на регистрацию (если требуется). Лично, через представителя по нотариальной доверенности, через МФЦ или онлайн (Госуслуги/сайт Росреестра с ЭЦП).
7. Получите готовый документ. Один экземпляр с отметкой Росреестра (или выписка ЕГРН) остается у вас. Второй — у контрагента.

Типовые ошибки и риски

• Отсутствие ссылки на основной договор. Суды могут не применить соглашение, если неясно, к какому именно договору оно относится (если их несколько).
• Противоречие условий доп. соглашения основному договору без фразы «в новой редакции». Всегда пишите: «Пункт X Договора изложить в следующей редакции: …».
• Игнорирование регистрации. Если договор на год и более — неподписанное/незарегистрированное доп. соглашение о продлении не продлевает договор. Арендатор становится безправным оккупантом, арендодатель не может взыскать аренду за новый период через суд по договору.
• Продление на неопределенный срок. Для коммерческой недвижимости это риск (ст. 610 ГК РФ: любой может расторгнуть с предупреждением за 3 месяца). Лучше фиксировать конкретную дату.
• Несоответствие площади/кадастрового номера. При смене предмета аренды данные в доп. соглашении должны в точности совпадать с выпиской ЕГРН/техпаспортом.

Особенности для аренды жилого помещения (найм) и земли

Аренда жилья (Договор найма жилого помещения — ст. 671-688 ГК РФ)

• Срок до 1 года, регистрация не нужна (доп. соглашений тоже).
• Срок 1 год и более — регистрация обязательна.
• Особенность: при продлении найма жилья (соцнайм/коммнаем) действуют нормы ЖК РФ, защита прав несовершеннолетних, приватизация. Доп. соглашение не может ухудшить положение нанимателя по сравнению с законом.

Аренда земельного участка

• Почти всегда долгосрочная (регистрация обязательна).
• При изменении границ/площади участка требуется межевание и новое кадастровое заключение до подписания доп. соглашения.
• Разрешенное использование (ВРИ) меняется отдельной процедурой, доп. соглашением только фиксируется новая плата/срок.

Грамотное составление дополнительного соглашения — залог сохранности бизнеса и имущества. Главные правила:

1. Всегда ссылайтесь на номер и дату основного договора.
2. Меняйте только то, что нужно, остальное оставляйте в силе стандартной фразой.
3. Обязательно проверяйте необходимость регистрации в Росреестре. Для долгосрочной аренды (от 1 года) — это условие вступления в силу изменений.
4. Храните подписанные оригиналы и акты приема-передачи вместе с основным договором.

Используйте приведенные выше образцы как базу, но адаптируйте их под свою ситуацию: укажите точные адреса, кадастровые номера, реквизиты счетов, ФИО директоров и номера доверенностей. При сложных сделках (смена предмета, замена сторон, крупные суммы) рекомендуется проконсультироваться с юристом-недвижимостью или нотариусом.

---

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Нормы законодательства могут меняться. Актуальность сведений на дату публикации: .