Списание здания с баланса организации — это ответственная процедура, требующая строгого соблюдения законодательства в области бухгалтерского учета (ФЗ-402, ФСБУ 6/2020, ПБУ 6/01) и налогового учета (НК РФ). Главный документ, фиксирующий факт выбытия объекта недвижимости, — это Акт о списании объекта основных средств по форме ОС-4 (утв. Постановлением Госкомстата от № 7). Ниже приведена пошаговая инструкция по подготовке, оформлению и хранению этого документа.

Правовая основа и основания для списания

Согласно п. 29 ПБУ 6/01 (и ФСБУ 6/2020 для отчетности с 2021 г.), списание основных средств производится в случаях:

• Физического износа или пришедшего в негодность состояния (невозможность дальнейшей эксплуатации).
• Экономической нецелесообразности восстановления или дальнейшего использования.
• Сноса (демонтажа) в связи с истечением срока службы, перепланировкой территории или строительством нового объекта.
• Продажи, безвозмездной передачи или иного отчуждения (хотя здесь чаще говорят о реализации, технически это тоже выбытие).
• Погибели вследствие стихийных бедствий, аварий.

Важно: Независимо от причины, для здания (как для основного средства, кроме автотранспорта) обязательно использование унифицированной формы ОС-4. Самостоятельно составленный документ, не соответствующий форме ОС-4, может быть не принят проверяющими органами (налоговая, аудит) для подтверждения расходов.

Подготовительный этап: создание комиссии

Перед составлением акта необходимо издать приказ (распоряжение) о создании комиссии по списанию (ликвидационной комиссии).

Состав комиссии:

1. Председатель — обычно руководитель организации или зампред по хозяйству.
2. Члены комиссии — главный бухгалтер, технический специалист (инженер, архитектор), материально ответственное лицо (начальник цеха/участка), представитель службы безопасности (при необходимости).
3. Можно привлечь независимых экспертов (оценщиков, кадастровых инженеров) для подтверждения несостоятельности.

Задачи комиссии:

• Провести комиссионное обследование здания (визуальный осмотр, проверку технической документации).
• Составить Акт обследования здания (отдельный документ-обоснование), в котором фиксируется физическое состояние, степень износа, вывод о невозможности/нецелесообразности восстановления.
• Принять решение о списании.

В заключительной части акта обследования обязательно указываются место подписи членов комиссии, их должности и дата составления.

Порядок заполнения Акта по форме ОС-4 (Образец 2024–2026 гг.)

Форма ОС-4 заполняется в двух экземплярах (иногда третий — для бухгалтерии, если документооборот это требует):

• 1-й экземпляр, в бухгалтерию для списания в бухгалтерском и налоговом учете.
• 2-й экземпляр — материально ответственному лицу (начальнику склада/участка) для подтверждения выбытия объекта с оперативного учета.

Основные реквизиты акта (обязательные по ФЗ-402):

Раздел «Сведения о получении денежных средств от реализации материалов» (табл. 2 формы ОС-4):

Если при сносе/разборке здания образовались материалы (кирпич, металл, древесина), которые приняты на учет как материалы (ДТ 10 — КТ 91/231/232), заполняется табличная часть формы ОС-4 с указанием наименования материалов, количества, оценки и подписи МОЛ, принявшего материалы.

Бухгалтерские и налоговые проводки на дату акта

Дата акта ОС-4 является датой выбытия объекта для бухгалтерского учета. Для налогового учета датой признания расходов также является дата списания (п. 1 ст. 272 НК РФ, расходы на приобретение (создание) имущества, списанного с баланса).

Типовые проводки:

1. Списание первоначальной стоимости: Дт 01 — Кт 01 (внутри счета, по объекту) или Дт 02 / Кт 01 (если используется раздельный учет амортизации). Обычно: Дт 02, Кт 01 (списание накопленной амортизации).
2. Списание остаточной стоимости (убыток от выбытия): Дт 91.2 — Кт 01 (на первоначальную стоимость) и Дт 02, Кт 91.1 (накопленная амортизация). Разница образует финансовый результат (убыток/доход по иным операциям).
3. Расходы на снос/ликвидацию: Дт 91.2 — Кт 60/70/10/23 (оплата подрядчикам, зарплата рабочим, расход материалов).
4. Приход материалов от разборки (если применимо): Дт 10 — Кт 91.1 (оценка по рыночной цене на дату прихода, но не выше остаточной стоимости здания).
5. НДС: Если организация на общем режиме и списывает здание, использованное для облагаемых операций, «входной» НДС, ранее вычетенный, не восстанавливается (ст. 170 НК РФ не требует восстановления при списании ОС). Однако НДС с расходов на снос вычитается по общим правилам.

Нюансы налогового учета (Налог на прибыль)

Акт ОС-4 является первичным документом для обоснования расходов в налоговом учете (ст. 252, 272 НК РФ):

• Остаточная стоимость здания (первоначальная стоимость минус накопленная амортизация нал. учета) включается в состав расходов на производство и реализацию (п. 1 ст. 272 НК РФ) в отчетном периоде, когда составлен акт.
• Расходы на снос (демонтаж) также учитываются в расходах текущего периода (п. 20 ст; 264 НК РФ — иные расходы, связанные с производством).
• Если здание не амортизировалось в нал. учете (например, консервация), списывается полная первоначальная стоимость.

Списание незарегистрированного (самостройного) здания

Если здание не прошло государственную регистрацию в ЕГРН (нет права собственности), оно не может быть основным средством (п. 4 ПБУ 6/01). Оно учитывается на счете 08 «Вложения во основные средства» (КОС).

• Акт ОС-4 не применяется (форма для ОС).
• Составляется Акт комиссии о списании незавершенного строительства/КОС (своя форма, утвержденная в учетной политике).
• Проводка: Дт 91.2 / 23 / 26 — Кт 08 (убыток от списания КОС).
• В налоговом учете расходы признаются аналогично (п. 1 ст. 272 НК РФ — расходы на создание имущества, не принятого к учету как ОС).

Сроки хранения документов

Согласно Росархиву (Приказ от № 236), акты о списании основных средств (форма ОС-4) и акты обследования подлежат хранению в течение 5 лет после составления (категория «Документы по учету основных средств»).

Приказ о создании комиссии хранится 5 лет (внутренне-организационные документы).

Типичные ошибки, которых стоит избегать

• Использование формы ОС-4а (для автотранспорта) вместо ОС-4.
• Отсутствие Акта обследования — без него Акт ОС-4 не имеет обоснования причины списания.
• Несоответствие дат: дата акта ОС-4 раньше даты акта обследования или приказа о комиссии.
• Незаполнение табличной части про материалы от разборки (если они есть), приводит к утере активов.
• Списание без приказа о комиссии — документ подписан не уполномоченными лицами.
• Игнорирование кадастрового номера в описании объекта, затрудняет сверку с ЕГРН и Росреестром при снятии с кадастрового учета (если требуется).

Последующие действия после списания

1. Сдать декларацию в Росреестр о прекращении права собственности (если здание было в собственности и снесено) — для снятия с кадастрового учета (ст. 29 ФЗ-218). Срок, 1 месяц со дня сноса.
2. Уведомить налоговый орган об изменении кадастровой стоимости/снятии с учета для перерасчета налога на имущество (если налог платится по кадастровой стоимости).
3. Внести изменения в страховой полис имущества (исключить объект).

Грамотное составление акта на списание здания — это не просто формальность, а гарантия того, что расходы на снос и остаточная стоимость объекта будут признаны в налоговом учете, а бухгалтерская отчетность будет достоверной. Ключевые правила: используйте форму ОС-4, создайте комиссию приказом, проведите и задокументируйте обследование (Акт обследования), правильно рассчитайте остаточную стоимость и не забудьте учесть материалы, полученные при разборке. Храните пакет документов не менее 5 лет.

Статья подготовлена на основании действующего законодательства РФ (ФЗ-402, НК РФ, ФСБУ 6/2020, ПБУ 6/01, Постановление Госкомстата № 7) и судебной практики на 2026 год.