Налог на имущество физических лиц — это обязательный платеж, который уплачивают собственники квартир, домов, гаражей и иных объектов недвижимости. С 1 января 2026 года в систему налогообложения вступили значительные нововведения, о которых сообщили официальные источники, включая ФНС и Комитет имущественных отношений крупных городов. В этой статье мы подробно разберем, как формируется налоговая база, какие ставки применяются, какие льготы предусмотрены и как проверить правильность начислений.

Налоговая база: Кадастровая стоимость

С 2015 года основой для расчета налога на квартиры является кадастровая стоимость объекта, а не инвентарная (как было ранее). Это значение устанавливается в результате государственной кадастровой оценки, проводимой органами исполнительной власти субъектов РФ (например, Комитетом имущественных отношений в Санкт-Петербурге).

Что изменилось с 2026 года?

Согласно информации от 27 сентября 2026 года, многие собственники получили уведомления об увеличении кадастровой стоимости своих объектов. Это связано с проведением новой волны кадастровой оценки. Рост стоимости напрямую ведет к увеличению налога, так как налоговая база становится выше.

• Где узнать кадастровую стоимость: На сайте Росреестра (Публичная кадастровая карта), в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС или через Госуслуги.
• Можно ли оспорить: Да, если вы считаете стоимость завышенной, можно обратиться в комиссию при органе исполнительной власти субъекта РФ или в суд.

Налоговые ставки (Статья 406 НК РФ)

Ставки устанавливаются законами субъектов РФ (региональными законами), но в пределах, установленных Налоговым кодексом РФ:

• 0,1% — для квартир, комнат, жилых домов, гаражей, единых недвижимых комплексов, объектов незавершенного строительства жилых домов.
• 0,5%, для иных объектов недвижимости (коммерческие помещения, офисы, торговые площади, объекты недвижимости, центры данных и т.д.).
• 2% — для объектов, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн рублей (премиальная недвижимость). Ставка 2% применяется только к части стоимости, превышающей 300 млн руб.

Важно: Точную ставку для вашего региона нужно уточнить в региональном законе «О налоге на имущество физических лиц».

Налоговые вычеты (Статья 403 НК РФ)

Это ключевой механизм снижения налога. Вычет предоставляется в виде площади, которая не облагается налогом. С этой площади кадастровая стоимость не учитывается при расчете.

Если площадь квартиры меньше или равна вычету (например, квартира 18 кв. м), налоговая база будет равна нулю, и налог платить не придется.

Формула расчета налога

Общий алгоритм расчета выглядит следующим образом:

1. Определить кадастровую стоимость 1 кв. м: Кадастровая стоимость всей квартиры / Общая площадь квартиры.
2. Рассчитать налогооблагаемую площадь: Общая площадь квартиры – Налоговый вычет (20 кв. м). Если результат отрицательный, принимается 0.
3. Определить налоговую базу: Стоимость 1 кв. м × Налогооблагаемая площадь.
4. Рассчитать годовой налог: Налоговая база × Налоговая ставка (0,1% или иная).
5. Учесть коэффициент владения (Квл): Если квартира была в собственности не полный год (куплена/продана/подарена в течение года), умножаем на: Количество полных месяцев владения / 12. Месяц приобретения считается полным, месяц отчуждения, нет.
6. Вычесть авансовые платежи (если были): Для физлиц авансовые платежи не предусмотрены (они есть у организаций), физлица платят единовременно за год по итогам.

Пример расчета на 2026 год (уплачивается в 2027 году):

• Квартира: 60 кв. м, кадастровая стоимость 6 000 000 руб.
• Ставка региона: 0,1%.
• Владение: весь год (12 месяцев).

Расчет:

1. Стоимость 1 кв. м = 6 000 000 / 60 = 100 000 руб.
2. Налогооблагаемая площадь = 60 – 20 = 40 кв. м.
3. Налоговая база = 100 000 × 40 = 4 000 000 руб.
4. Налог за год = 4 000 000 × 0,1% = 4 000 руб.
5. Коэффициент владения = 12/12 = 1.

Льготные категории плательщиков (Статья 407 НК РФ)

Полное освобождение от уплаты налога на один объект каждого вида (квартира, дом, гараж, комната) имеют:

• Пенсионеры по возрасту (женщины 60+, мужчины 65+);
• Инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, дети-инвалиды.
• Участники и инвалиды ВО, лица, получившие радиационные дозы (ЧАЭС, Семипалатинск и др.).
• Награжденные медалью «За оборону Ленинграда», «Жители осажденного Ленинграда».
• Отдельные категории военнослужащих и сотрудников МВД/Госогранзащиты/Нарко контроля (по решению региона).

Важный нюанс: Льгота предоставляется на один объект каждого вида. Если у пенсионера две квартиры — налог платится за одну (самую дорогую или по выбору налогоплательщика). Для получения льготы нужно подать заявление в налоговую инспекцию (можно через Госуслуги или личный кабинет ФНС). С 2026 года ФНС начала рассылать уведомления с учетом льгот автоматически, если данные есть в реестрах, но лучше проверить.

Сроки оплаты и уведомления

• Налоговый период: Календарный год (2026 год).
• Срок оплаты: Не позднее 1 декабря года, следующего за налоговым периодом (то есть за 2026 год платим до 1 декабря 2027 года).
• Уведомление: Налоговая инспекция направляет уведомление не позднее 30 октября года, следующего за налоговым периодом. С 2026 года акцент сделан на электронное получение через Госуслуги и личный кабинет ФНС. Бумажные письма могут не приходить, если вы не отказались от электронных.

Продажа квартиры и НДФЛ (Важное отличие)

Не путайте налог на имущество (годовой, за владение) и НДФЛ при продаже (разовый, за доход).

• Если квартира владели минимальный срок владения (обычно 5 лет, 3 года — для льготных категорий: наследство, дарение от близких, приватизация, единственное жилье) — НДФЛ не платится, декларация 3-НДФЛ не сдается (с 2021 года).
• Если срок владения меньше — нужно сдать 3-НДФЛ до 30 апреля след. года и заплатить 13% (резиденты) с разницы дохода и расходов (или вычете 1 млн руб.).

Как проверить и оплатить налог в 2026–2027 годах

1. Личный кабинет ФНС (lkfl.nalog.gov.ru): Раздел «Налоги» → «Налог на имущество». Там видна расшифровка расчета, кадастровая стоимость, примененные вычеты и льготы.
2. Госуслуги: Раздел «Платежи» → «Налоги и сборы» → «Налог на имущество». Удобно оплачивать без комиссии.
3. Приложение «Налоги ФНС России»: Для смартфонов.
4. Банковские приложения: Часто имеют раздел «Госуслуги/Налоги» с автозагрузкой задолженности.

Совет: Обязательно сверьте в уведомлении:

1. Адрес и кадастровый номер квартиры.
2. Общую площадь.
3. Кадастровую стоимость (актуальную на г.).
4. Применен ли вычет 20 кв. м.
5. Применена ли льгота (если вы имеете право).
6. Коэффициент владения (месяцы).

Частые ошибки и вопросы

Что делать, если кадастровая стоимость завышена?

Можно оспорить в комиссии по рассмотрению обращений о кадастровой стоимости (при администрации региона) или в суде. Срок: в течение 6 месяцев с момента вступления в силу результатов оценки (обычно с 1 января года оценки). Пока спор не разрешен, налог платить по текущей стоимости все равно нужно, но при удовлетворении иска перерасчетят и вернут переплату с процентами.

Нужно ли платить налог за ребенка?

Да. Если квартира оформлена в собственность несовершеннолетнего ребенка, налоговый агентом выступают родители (попечители). Уведомление придет на имя ребенка, платить родителям из своих средств. Льгота пенсионера на ребенка не распространяется.

Как учитывается доля в квартире?

Налог считается пропорционально доле. Вычет 20 кв. м также делится пропорционально доле. Например, доля 1/2 в квартире 60 кв. м → площадь в собственности 30 кв. м. Вычет = 20 кв. м × 1/2 = 10 кв. м. Налогооблагаемая площадь = 30 – 10 = 20 кв. м.

Расчет налога на квартиру в 2026 году строится на формуле: (Кадастровая стоимость / Общая площадь) × (Площадь – 20 кв. м) × Ставка 0,1% × Коэф. владения. Главные изменения текущего периода — это обновление кадастровых стоимостей (что увеличивает базу) и полный переход на электронное информирование через Госуслуги и ЛК ФНС.

Рекомендуем заранее (летом-осенью 2027 года) зайти в Личный кабинет ФНС, проверить начисления за 2026 год, убедиться в применении всех вычетов и льгот, и оплатить налог до 1 декабря 2027 года, чтобы избежать пени.

Данная статья носит информационный характер. Для получения консультации по конкретной ситуации обратитесь в ФНС или к профессиональному налоговому консультанту. Нормативная база: НК РФ (гл. 32), региональные законы о налоге на имущество.