Налог на имущество организаций — один из ключевых региональных налогов, регулируемых главой 30 Налогового кодекса РФ (НК РФ); С 2015 года для определенного круга объектов недвижимости налоговая база определяется не по балансовой (резуальной) стоимости, а по кадастровой стоимости. Ниже представлен подробный алгоритм расчета, актуальный на 2026 год с учетом последних законодательных изменений и разъяснений ФНС России (в т.ч. письма от № БС-35-21/830).

Какие объекты облагаются по кадастровой стоимости?

Согласно ст. 378.2 НК РФ, к объектам, налоговая база по которым определяется по кадастровой стоимости, относятся:

• Торговые центры (ТЦ), торговые дома, магазины — помещения, предназначенные для реализации товаров (код по ОКОФ 2 330.28.11.110, 2 330.28.11.120 и др.).
• Административно-деловые центры (АДЦ), бизнес-центры — нежилые помещения для размещения офисов (код ОКОФ 2 330.28.19.110).
• Объекты недвижимости, используемые для предоставления в аренду (субаренду) для розничной торговли или размещения офисов, если они соответствуют описанию выше.
• Иностранные недвижимости, признанные подобными по функциональному назначению (для иностранных организаций, действующих через постоянные представительства).

Важно: Точный перечень кадастровых номеров объектов, подлежащих налогообложению по кадастровой стоимости, формируется органами исполнительной власти субъектов РФ и публикуется на официальных интернет-ресурсах налоговых органов до 1 января налогового периода. Если объекта нет в реестре региона, он облагается по среднегодовой стоимости (п. 1 ст. 375 НК РФ).

Определение налоговой базы

Налоговая база для указанных объектов определяется отдельно от имущества, облагаемого по среднегодовой стоимости.

Кадастровая стоимость на дату определения

Базой является кадастровая стоимость объекта на 1 января налогового (расчетного) периода (п. 2 ст. 378.2 НК РФ).

• Если на 1 января кадастровая стоимость не определена (объект только внесен в ЕГРН), берется стоимость на дату внесения сведений в ЕГРН.
• Если в налоговом периоде изменилась кадастровая стоимость (переоценка, исправление ошибки), налоговая база пересчитывается с начала квартала, следующего за кварталом изменения.

Исключение объектов из налогообложения

С 2026 года (согласно изменениям и разъяснениям ФНС, письмо БС-35-21/830) налоговая база уменьшается на кадастровую стоимость объектов, которые:

1. Исключены из ЕГРН (снесены, уничтожены, прекратили существование).
2. Переведены в нежилую/жилую площадь иного назначения (не подпадающее под ст. 378.2).
3. Признаны культурными наследием (с момента включения в реестр).

Перерасчет производится с начала квартала, следующего за кварталом возникновения оснований для исключения.

Налоговые ставки

Максимальная ставка налога на имущество, исчисляемого по кадастровой стоимости, установлена в 2% (п. 1 ст. 380 НК РФ).

• Конкретные ставки (в пределах 0–2%) устанавливаются законами субъектов РФ.
• Для объектов, не вошедших в реестр региона, но подпадающих под определение ст. 378.2, применяется ставка по среднегодовой стоимости (макс. 2,2%), если регион не установил иное.

Формула расчета налога за налоговый период (год)

Общая формула (п. 3 ст. 378.2, ст. 379 НК РФ):

Налог = НБ × СТ × Квл × Доля

Где:

• НБ (Налоговая база) — кадастровая стоимость на 1 января года (скорректированная на изменения за год).
• СТ (Ставка налога) — в долях единицы (например, 1,5% = 0,015), установленная законом региона.
• Квл (Коэффициент владения) = Число полных месяцев владения / 12.
  Месяц считается полным, если право собственности возникло не позднее 15-го числа месяца включительно (п. 5 ст. 379 НК РФ).
• Доля — доля владения в праве общей долевой собственности (если применимо).

Пример расчета за 2026 год:

• Кадастровая стоимость ТЦ на : 500 000 000 руб.
• Ставка региона (Москва/СПб/другой): 2% (0,02).
• Объект был в собственности весь год (Квл = 1).
• Налог = 500 000 000 × 0,02 × 1 = 10 000 000 руб.

Расчет авансовых платежей

Организации-плательщики обязаны вносить авансовые платежи по результатам 1-го квартала, полугодия, 9 месяцев (п. 6 ст. 381 НК РФ). Региональный закон может отменить авансовые платежи для отдельных категорий плательщиков.

Формула авансового платежа:

Аванс = НБ × СТ × 1/4 × Квл(кв) × Доля

• 1/4, фиксированная доля для квартальных периодов.
• Квл(кв) — коэффициент владения за отчетный квартал (число полных месяцев в квартале / 3).

Специфика 2026 года (передача имущества между органами власти):

Если объект передавался между органами исполнительной власти в 2026 году (как упомянуто в новостях за ), авансовые платежи рассчитывает новый собственник с момента государственной регистрации перехода права (п. 6 ст. 381 НК РФ). Предыдущий владелец не несет обязанности по авансам за периоды после передачи.

Налоговые льготы (исключения из налоговой базы)

Согласно ст. 381 НК РФ, из налоговой базы по кадастровой стоимости НЕ ВЫЧИТАЮТСЯ стоимость объектов, освобожденных от налога федеральными льготами (п. 1 ст. 381 НК РФ действует только для базы по среднегодовой стоимости).

Однако законами субъектов РФ могут быть предоставлены региональные льготы (снижение базы, ставки 0%, коэффициенты) в отношении:

• Объектов малого предпринимательства (входящих в реестр МСП).
• Объектов, используемых в приоритетных направлениях деятельности региона.
• Новых объектов инвестиционных проектов (инвестиционные налоговые кредиты/льготы).

Практика: Если регион не предоставил льготу по кадастровой стоимости — платить придется в полной сумме, даже если организация входит в реестр МСП.

Оспаривание кадастровой стоимости, способ снизить налог

Так как налог прямо пропорционален кадастровой стоимости, ее снижение — главный легальный метод оптимизации.

Два пути оспаривания:

1. Комиссия по рассмотрению споров о кадастровой стоимости (при Росреестре / субъекте РФ).
   Срок: в течение 5 лет с даты определения стоимости (для объектов, внесенных в реестр до 2020 г. — особые правила).
2. Судебный порядок (Арбитражный суд).
   Можно обратиться в суд, не дожидаясь комиссии, или после отказа комиссии. Судебная практика (в т.ч. КС РФ, АС Северо-Западного округа по делу «Концерн Питер» vs Смольный) показывает, что суды часто удовлетворяют иски, если обоснование оценки содержало ошибки (неверно выбрано назначение, износ, аналоги).

Эффект: Если стоимость снижена судом/комиссией, налоговая база пересчитывается с начала года, в котором подана заявка/иск (п. 4 ст. 378.2 НК РФ). Переплата возвращается или зачитывается.

Сроки уплаты и отчетности за 2026 год

Примечание: С 2025 года декларация сдается в электронном виде через ЭДО/ЛК ФНС. Бумажный вид не принимается (кроме исключений для ИП/физлиц).

Особенности учета в 2026 году (исходя из актуальных разъяснений)

• Прекращение налога по среднегодовой стоимости: Если объект был исключен из реестра кадастровой стоимости региона (перешел в категорию «иное имущество»), с начала следующего квартала налог исчисляется по среднегодовой стоимости (п. 1 ст. 375 НК РФ). ФНС в письме БС-35-21/830 подтвердила порядок перехода.
• Объекты в строительстве: Неоконченное строительство (НКС) не облагается по кадастровой стоимости (оно не имеет кадастрового номера помещения ТЦ/АДЦ). Оно учитывается по среднегодовой стоимости до ввода в эксплуатацию и присвоения кадастрового номера.
• Единый налоговый платеж (ЕНП): Все платежи (авансы, итоговый налог, пени, штрафы) перечисляются единым платежом по КБК 1###11000110 (Налог на имущество организаций, авансовые платежи) с указанием соответствующего КБК в платежке (109, аванс, 100 — итоговый).

Чек-лист бухгалтера на 2026 год

1. Проверить актуальный реестр объектов региона на сайте ФНС/органа власти субъекта на .
2. Свериться с ЕГРН: актуальна ли кадастровая стоимость, верно ли назначение помещения (ТЦ/АДЦ/Магазин/Офис).
3. Рассчитать авансовые платежи по кварталам с учетом коэффициента владения (Квл).
4. Проверить наличие региональных льгот (закон субъекта РФ) именно для налога по кадастровой стоимости.
5. Оценить целесообразность оспаривания кадастровой стоимости (если она завышена относительно рыночной > 20-30%).
6. Сформировать налоговую декларацию в программе/ЛК ФНС к .

Расчет налога на имущество по кадастровой стоимости в 2026 году требует строгого соблюдения процедуры: определение правильной налоговой базы (кадастровая стоимость на 01.01), применения региональной ставки и коэффициента владения. Ключевыми рисками остаются: попадание объекта в реестр региона (или выход из него), завышенная кадастровая стоимость и отсутствие региональных льгот для МСП. Регулярный мониторинг реестров ЕГРН и региональных нормативных актов, а также своевременное оспаривание ошибочной оценки — основные инструменты управления данной налоговой нагрузкой.

Рекомендация: Для сложных объектов (смешанное назначение, частичная аренда, споры о классификации) обращайтесь к профессиональным налоговым консультантам или аудиторам для минимизации рисков налоговых проверок и дополнительных начислений.