Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 302-87-29

Реклама jurik.ru

Налог на имущество, исчисляемый по кадастровой стоимости, стал основным способом налогообложения недвижимости как для физических, так и для юридических лиц. В данной статье мы подробно разберем, какие объекты подлежат налогообложению, как формируется налоговая база, какие ставки применяются, как рассчитывается сумма к оплате и какие существуют способы снизить нагрузку. Информация актуальна на 2025–2026 годы с учетом последних законодательных изменений.

Какие объекты облагаются налогом по кадастровой стоимости

Согласно Налоговому кодексу РФ (НК РФ), объектами налогообложения по кадастровой стоимости признаются недвижимые имущества, включенные в специальные перечни (кадастровые реестры). Если объекта нет в этом перечне, налог рассчитывается от среднегодовой стоимости (для организаций) или инвентарной/рыночной стоимости (для физлиц по старым правилам, но сейчас почти везде переход на КС завершен).

Для физических лиц (Налог на имущество физлиц, НИФЛ)

ФНС указывает, что к объектам налогообложения относятся:

Жилые дома, квартиры, комнаты;
Гаражи и машино-места;
Единые недвижимые комплексы;
Объекты незавершенного строительства (ОНС);
Иные здания, строения, сооружения и помещения (нежилые).

Важно: Общее имущество многоквартирного дома (подъезды, крыша, подвалы, придомовая территория) налогом не облагается.

Для организаций (Налог на имущество организаций)

Организации-плательщики налога на имущество уплачивают его с недвижимости, находящейся в РФ и принадлежащей им на праве собственности (в т.ч. полученной по концессионному соглашению), если в отношении нее налоговой базой является кадастровая стоимость. Перечень таких объектов утверждается законами субъектов РФ.

Налоговая база: как определяется кадастровая стоимость

Налоговая база в данном случае, это кадастровая стоимость недвижимости, указанная в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости) на 1 января года, за который рассчитывается платеж.

По каждому объекту база определяется отдельно.
Если на 1 января кадастровая стоимость не установлена (объект только введен в реестр или данные не внесены), налог рассчитывается по среднегодовой стоимости (п. 1 ст. 375, подп. 2.2 п. 12 ст. 378.2 НК РФ).
При изменении кадастровой стоимости в середине года (например, по результатам переоценки или судебного решения) база пересчитывается пропорционально времени владения с новой стоимостью.

Ставки налога: кто и как их устанавливает

Налог на имущество по кадастровой стоимости платится в региональный бюджет, поэтому ставки определяют законы субъектов РФ (региональные законы).

Базовые ставки для физических лиц (ст. 406 НК РФ):

0,1%, для жилых домов, квартир, комнат, гаражей, машино-мест, ОНС, единых недвижимых комплексов, а также объектов, используемых для ведения предпринимательской деятельности (если не применены вышестоящие ставки).
0,5%, для иных объектов недвижимости (нежилые помещения, торговые площади, офисы и т.д.).
2%, для объектов, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн руб. (обычно крупные торговые и бизнес-центры), а также для инородных объектов (внесенных в специальный перечень Минэкономразвития).

Для организаций (ст. 380 НК РФ):

Максимальная ставка не может превышать 2,2%. Регионы имеют право устанавливать дифференцированные ставки в зависимости от вида имущества (например, ниже для социальных объектов, выше для торговых центров).

Порядок расчета налога

Формула расчета годового налога выглядит следующим образом:

Налог = Кадастровая стоимость (на 01.01) × Ставка налога × Коэффициент владения (доля/месяцы) × Коэффициент к налоговому периоду (если применимо) − Льготы/Вычеты.

Коэффициент к налоговому периоду (для физлиц)

Если вы стали собственником не в начале года, налог уменьшается пропорционально полным календарным месяцам владения. Месяц регистрации права считается полным.

Налоговые вычеты (только для физлиц, ст. 403 НК РФ)

С кадастровой стоимости одного объекта каждого вида вычитается площадь:

20 кв. м — для квартиры;
10 кв. м — для комнаты;
50 кв. м — для жилого дома.

Если объект в долевой собственности, вычет предоставляется пропорционально доле. Налог считается только от площади, превышающей вычет.

Льготные категории плательщиков (ст. 407 НК РФ)

Пенсионеры, инвалиды, ветераны, участники ВОВ и др. имеют право на освобождение от налога по одному объекту каждого вида (квартира, дом, гараж и т.д.). Если объектов несколько — выбирают тот, где налог выше. Льгота предоставляется по заявлению (или автоматически, если данные есть у ФНС).

Сроки уплаты налога

Для физических лиц

Налог за 2024 год — платить до 1 декабря 2025 года.
Налог за 2025 год — платить до 1 декабря 2026 года.
Налоговые уведомления приходят до 30 октября (через Госуслуги, ЛК ФНС, почту).

Для организаций

Отчетными периодами являются 1 квартал, 2 квартал, 3 квартал. Авансовые платежи уплачиваются не позднее 30 дня после отчетного квартала (сроки могут устанавливаться региональным законом). Годовая декларация сдается до 30 марта (или 28 февраля в зависимости от изменений) следующего года, и конечный расчет производится к этой дате.

Важное изменение с 2027 года: Налоговая инспекция будет самостоятельно исчислять кадастровый налог на имущество организаций (как сейчас для физлиц).

Как рассчитать налог самостоятельно (калькулятор)

Самый надежный способ — воспользоваться официальными сервисами ФНС:

Личный кабинет налогоплательщика (ЛК ФНС) — там уже загружена кадастровая стоимость, применены вычеты и льготы, показана итоговая сумма.
Сервис «Налог на имущество» на сайте nalog.gov.ru (калькулятор для физлиц);
Госуслуги, раздел «Платежи и госпошлины» → «Налоги».

Пример расчета для физлица (квартира 50 кв.м, КС 5 млн руб., ставка 0,1%, владелец не пенсионер):

Вычет: 20 кв.м. О площадь = 30 кв.м.
Стоимость 1 кв.м = 5 000 000 / 50 = 100 000 руб.
База = 100 000 × 30 = 3 000 000 руб.
Налог = 3 000 000 × 0,1% = 3 000 руб.

Как снизить налог по кадастровой стоимости

Если вы считаете, что кадастровая стоимость завышена, существуют законные механизмы ее снижения:

Обращение в Комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости (при Росреестре)

Подается заявление в течение 5 лет с момента вступления в силу результатов государственной кадастровой оценки (или с момента внесения данных в ЕГРН).
Нужно предоставить отчет об определении рыночной стоимости, составленный сертифицированным оценочным экспертом.
Решение комиссии можно обжаловать в суде.

Обращение в суд

Можно обратиться сразу в суд (Арбитражный суд для юрлиц, Общий юрисдикции для физлиц) или после отказа комиссии.
Сроки: в течение 6 месяцев с момента решения комиссии или в общем порядке (3 года) при обращении сразу в суд.
Судебная практика часто стоит на стороне налогоплательщиков, если оценка проведена с грубыми ошибками.

Проверка правильности применения вычетов и ставок

Часто ФНС не применяет вычет на 20/10/50 кв.м автоматически (например, если нет данных о площади в ЕГРН или при долевой собственности). Проверьте уведомление и при необходимости подайте уточняющее заявление в ФНС (через ЛК или МФЦ).

Особенности для организаций: НДС и авансовые платежи

Судебная практика (в т.ч. КонсультантПлюс, 2025) уточняет важные моменты:

Налогоплательщик не имеет права самостоятельно уменьшать кадастровую стоимость на сумму НДС при расчете авансовых платежей и налога за год. Кадастровая стоимость берется «как есть» из ЕГРН.
Если кадастровая стоимость изменилась в середине года (переоценка), авансовые платежи за прошедшие кварталы пересчитываются по новой стоимости с момента ее вступления в силу (обычно с 1 января года оценки).

Способы оплаты налога

Оплатить налог можно без комиссии через:

Личный кабинет ФНС (банковская карта, СБП, электронные кошельки).
Приложение «Налоги ФНС России» (сканирование QR-кода из уведомления).
Госуслуги.
Банковские приложения (СберБанк, Т-Банк, Альфа-Банк и др., раздел «Госуслуги/Налоги»).
Через отделение банка или почты (по квитанции/уведомлению).

Реквизиты для оплаты (КБК, ОКТМО) автоматически подставляются в ЛК ФНС. При ручной оплате через банк их нужно взять из налогового уведомления.

Частые ошибки и риски

Игнорирование уведомления. Даже если уведомление не пришло по почте, обязанность платить сохраняется. Проверяйте ЛК ФНС ежегодно в октябре-ноябре.
Неподача заявления на льготу. Пенсионеры должны убедиться, что льгота применена. Если в уведомлении сумма > 0 — подайте заявление (можно онлайн в ЛК).
Оплата за чужое имущество. При покупке квартиры проверьте, нет ли долгов у продавца (хотя налог привязан к собственнику на 1 января, долги не переходят к новому владельцу, но лучше запросить справку об отсутствии задолженностей).
Пропуск срока обжалования КС. 5-летний срок для обращения в комиссию неукоснительно соблюдается судами.

Уплата налога по кадастровой стоимости — это стандартная процедура, максимально автоматизированная ФНС для физических лиц. Главные задачи налогоплательщика:

Своевременно проверять начисления в Личном кабинете ФНС (до 1 декабря).
Убедиться в правильности применения вычетов по площади и льгот по категориям.
При завышенной кадастровой стоимости, вовремя обратиться в комиссию или суд для ее снижения.
Организациям, аккуратно считать авансовые платежи по кварталам и сдавать декларацию в срок.

Использование официальных сервисов ФНС (ЛК, приложение, Госуслуги) исключает ошибки в реквизитах и позволяет оплатить налог за минуты без посещения банка.

Статья подготовлена на основе положений Налогового кодекса РФ, информации с сайта ФНС России (nalog.gov.ru), материалов Контур.Бухгалтерия, КонсультантПлюс и ГК «Объединенная Домостроительная Корпорация». Актуальность информации: сентябрь 2026 г. Данная статья носит информационный характер и не являеться юридической консультацией.