Кадастровая стоимость — это официально установленная государством оценка объекта недвижимости. Для владельцев коммерческой недвижимости (офисов, торговых помещений, складов, производственных зданий) знание кадастровой стоимости имеет ключевое значение, поскольку именно от неё зависит размер налога на имущество, арендные ставки при сделках с государством и другие финансовые показатели.
Что такое кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость определяется в ходе государственной кадастровой оценки, которую проводят уполномоченные региональные бюджетные учреждения. Она отражает рыночную стоимость объекта на дату оценки и вносится в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
При оценке коммерческой недвижимости учитываются:
- местоположение объекта (район, транспортная доступность);
- площадь и этажность здания или помещения;
- вид разрешённого использования и назначение;
- материал стен, год постройки, износ;
- уровень развития инфраструктуры;
- средние рыночные цены на аналогичные объекты в регионе.
Зачем нужно знать кадастровую стоимость коммерческого объекта
Информация о кадастровой стоимости необходима в следующих ситуациях:
- Расчёт налога на имущество организаций. Для многих коммерческих объектов (торговых центров, офисных зданий, объектов общепита и бытового обслуживания) налоговой базой является именно кадастровая стоимость.
- Сделки купли-продажи. Кадастровая стоимость служит ориентиром при определении справедливой цены объекта.
- Аренда государственного и муниципального имущества. Арендная плата часто рассчитывается как процент от кадастровой стоимости.
- Оспаривание завышенной оценки. Если кадастровая стоимость существенно выше рыночной, собственник переплачивает налог и вправе добиваться её пересмотра.
- Выкуп арендуемого имущества у государства или муниципалитета.
Как узнать кадастровую стоимость по адресу
Онлайн-сервис Росреестра
Самый простой способ — воспользоваться бесплатным сервисом «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» на официальном сайте Росреестра. Для поиска достаточно указать адрес объекта или его кадастровый номер. Сервис покажет основные характеристики, включая кадастровую стоимость и дату её определения.
Публичная кадастровая карта
На публичной кадастровой карте можно найти объект визуально, кликнув по нужному зданию или участку. В карточке объекта отображается кадастровая стоимость, площадь, назначение и другие сведения.
Выписка из ЕГРН
Для официальных целей (суд, банк, налоговые споры) потребуется выписка из ЕГРН. Заказать её можно:
- через сайт Росреестра (электронная выписка);
- в МФЦ (бумажный документ);
- через Госуслуги.
Выписка предоставляется на платной основе, срок изготовления, обычно от нескольких минут (электронная) до нескольких рабочих дней.
Фонд данных государственной кадастровой оценки
На сайте Росреестра доступен сервис «Фонд данных государственной кадастровой оценки», где можно узнать не только саму стоимость, но и отчёт об оценке, по которому она была определена, а также удельный показатель кадастровой стоимости.
Как оспорить кадастровую стоимость
Если собственник считает кадастровую стоимость завышенной, её можно оспорить двумя путями:
- Через комиссию при Росреестре. Необходимо подать заявление с приложением отчёта независимого оценщика о рыночной стоимости объекта. Комиссия рассматривает обращение в течение месяца.
- Через суд. Если комиссия отказала, собственник вправе обратиться в суд с административным иском.
Основаниями для пересмотра могут быть:
- использование недостоверных сведений об объекте при оценке (неверная площадь, назначение);
- установление кадастровой стоимости выше рыночной;
- технические ошибки в расчётах.
При положительном решении налог пересчитывается с даты подачи заявления об оспаривании, а в ряде случаев — с даты внесения оспариваемой стоимости в ЕГРН.
Как часто обновляется кадастровая стоимость
Государственная кадастровая оценка проводится, как правило, раз в 2–4 года (в городах федерального значения — не чаще одного раза в 2 года). Между переоценками стоимость может измениться при изменении характеристик объекта: площади, назначения, вида разрешённого использования.
Знание кадастровой стоимости коммерческой недвижимости по адресу — важный инструмент для собственников и арендаторов. Она напрямую влияет на налоговую нагрузку и стоимость владения объектом. Регулярно проверяйте актуальность сведений в ЕГРН через бесплатные сервисы Росреестра, а при обнаружении завышенной оценки не откладывайте процедуру оспаривания — это позволит существенно снизить расходы на содержание коммерческой недвижимости.