У любого земельного участка есть свой вид разрешенного использования (сокращенно — ВРИ). Это та деятельность, которая на нем разрешена: строительство жилого дома, ведение садоводства, размещение торгового объекта, организация производства и т.д.. Если собственник или арендатор хочет использовать участок иначе, чем позволяет действующий ВРИ, ему необходимо пройти процедуру изменения вида разрешенного использования. В Москве эта процедура имеет свою специфику, связанную со статусом города федерального значения и особенностями градостроительного регулирования.
Что такое вид разрешенного использования
Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в зависимости от принадлежности участков к определенным категориям земель и территориальным зонам, предусмотренным градостроительным регламентом. С 1 марта вступил в силу закон, который закрепляет в Земельном кодексе РФ новую главу, посвященную видам разрешенного использования земельных участков. Этот закон направлен на устранение правовых пробелов и унификацию подходов к определению и изменению ВРИ по всей стране.
ВРИ бывают:
- основные, определяют главное назначение участка;
- условно разрешенные — допустимы при согласовании;
- вспомогательные — возможны только вместе с основными и условно разрешенными видами.
Когда требуется изменение ВРИ
Изменение вида разрешенного использования необходимо, например, в следующих ситуациях:
- перевод участка из-под садоводства под индивидуальное жилищное строительство;
- организация на участке коммерческого объекта (магазина, офиса, автосервиса);
- размещение производственного или складского комплекса;
- изменение функционального назначения территории в рамках реализации инвестиционного проекта.
Порядок изменения ВРИ в Москве
В столице ключевую роль в процедуре играет Градостроительно-земельная комиссия города Москвы (ГЗК). Именно она рассматривает вопросы, связанные с изменением видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, внесением изменений в градостроительные регламенты и правила землепользования и застройки (ПЗЗ).
Общий алгоритм действий выглядит следующим образом:
- Проверка градостроительного регламента. Сначала необходимо выяснить, допускает ли ПЗЗ для конкретной территориальной зоны желаемый вид использования. Если нужный ВРИ входит в перечень основных — изменение оформляется в упрощенном порядке. Если он относится к условно разрешенным либо вообще не предусмотрен регламентом — потребуется решение ГЗК и, возможно, внесение изменений в ПЗЗ с проведением публичных слушаний.
- Подготовка документов. В пакет обычно входят заявление, правоустанавливающие документы на участок, выписка из ЕГРН, градостроительный план, обоснование необходимости изменения ВРИ.
- Подача обращения. Документы подаются в уполномоченные структуры — Департамент городского имущества Москвы и иные профильные ведомства. Департамент недвижимости регулярно рассматривает обращения о порядке изменения разрешенного вида использования и дает разъяснения заявителям.
- Рассмотрение на ГЗК. Комиссия принимает решение о согласовании либо отказе. В случае необходимости изменений в ПЗЗ назначаются публичные слушания.
- Внесение сведений в ЕГРН. После принятия положительного решения новый вид разрешенного использования вносится в Единый государственный реестр недвижимости через Росреестр.
Плата за изменение ВРИ
Важный финансовый аспект процедуры — плата за изменение вида разрешенного использования. В Московском регионе практика взимания такой платы уже действует: например, за год свыше 2,2 тысячи собственников земельных участков в Подмосковье изменили вид разрешенного использования, перечислив соответствующие платежи в бюджет. При этом на федеральном уровне обсуждался законопроект о предоставлении всех регионов права самостоятельно устанавливать плату за изменение ВРИ, однако Госдума его не поддержала. Поэтому вопросы оплаты регулируются действующими региональными нормативными актами, и перед подачей документов стоит уточнить актуальные требования.
Возможные сложности и рекомендации
- Отказ из-за несоответствия ПЗЗ; Если желаемый ВРИ не предусмотрен регламентом, процедура может занять много месяцев из-за необходимости изменения правил землепользования и застройки.
- Позиция жителей. Публичные слушания могут существенно повлиять на исход дела, особенно если проект вызывает возражения у местного населения.
- Кадастровая стоимость. После изменения ВРИ может измениться кадастровая стоимость участка, а следовательно — и земельный налог.
Специалисты рекомендуют заранее изучить градостроительный регламент территории, получить консультацию в профильных департаментах города и при необходимости привлечь юристов, специализирующихся на земельном и градостроительном праве. Грамотная подготовка документов и понимание процедуры существенно повышают шансы на успешное изменение вида разрешенного использования земельного участка в Москве.