Налог на имущество в Российской Федерации регулируется Налоговым кодексом РФ (НК РФ) и относится к категории региональных (для организаций) и местных (для физических лиц) налогов․ Статья рассматривает ключевые источники начисления‚ нормативную базу и механизмы расчета для обеих категорий налогоплательщиков с учетом изменений‚ вступающих в силу в 2026–2027 годах․

Нормативная правовая основа

Главным источником права‚ устанавливающим обязательность уплаты налога‚ является Налоговый кодекс Российской Федерации:

• Глава 30 НК РФ (ст․ 372–386․1) — «Налог на имущество организаций»․ Вводится в действие законами субъектов РФ (ст․ 372 НК РФ)․
• Глава 32 НК РФ (ст․ 399–409) — «Налог на имущество физических лиц»․ Введена ФЗ от № 284-ФЗ‚ действует с ․
• Статья 15 НК РФ — классифицирует налог на имущество физических лиц как местный налог‚ а налог на имущество организаций — как региональный․
• Законы субъектов РФ и нормативные правовые акты представительных органов муниципальных образований — устанавливают ставки налога‚ налоговые льготы‚ порядок и сроки уплаты (в пределах Кодекса)․

Налог на имущество организаций (Глава 30 НК РФ)

Налогоплательщики и объекты налогообложения (Источники возникновения обязательства)

Источником начисления налога для организаций является наличие на балансе недвижимого имущества‚ признанного объектом налогообложения в соответствии со ст․ 374 НК РФ․

К объектам налогообложения относятся:

• Недвижимое имущество‚ учтенное на балансе как основные средства (здания‚ сооружения‚ передаточные устройства и т․д․)․
• Имущество‚ переданное в аренду (лизинг)‚ если иное не предусмотрено договором․
• Имущество‚ полученное в рамках договора концессии․

Важно: С 2013 года налог на имущество организаций платится только на недвижимое имущество․ Подвижное имущество (оборудование‚ транспорт‚ инвентарь) исключено из объекта налогообложения․

Исключения из объектов налогообложения (Ст․ 374 НК РФ)

Не облагаются налогом (и‚ следовательно‚ не являются источником начисления):

• Земельные участки (облагаются земельным налогом)․
• Водные объекты‚ лесные участки и иные природные ресурсы․
• Недвижимое имущество‚ консервированное в установленном порядке (с 2019 г․ — только если принято решение о консервации и уведомлен налоговый орган)․
• Объекты культурного наследия (памятники истории и культуры)․
• Недвижимость‚ используемая в деятельности «Сколково»‚ резидентами ТОР‚ ОПТ и др․ (специальные режимы)․
• Морские судна‚ судна внутреннего плавания‚ воздушные суда (облагаются транспортным налогом)․

Налоговая база: Среднегодовая стоимость vs Кадастровая стоимость

Согласно ст․ 375 НК РФ‚ налоговая база определяется двумя способами в зависимости от категории имущества:

1. Как среднегодовая стоимость имущества (п․ 1 ст․ 375 НК РФ) — для большинства объектов основных средств․
   • Рассчитывается налогоплательщиком самостоятельно на основе бухгалтерского учета (средняя арифметическая стоимость на 1-е число каждого месяца налогового периода и на 1-е число месяца‚ следующего за окончанием периода)․
   • Изменения с (ФЗ от № 425-ФЗ): Пункт 3 ст․ 376 НК РФ устанавливает новый порядок определения среднегодовой стоимости для налоговых периодов‚ начинающихся с 2027 года (переход на данные ЕГРН/бухучет с учетом переоценки)․
2. Как кадастровая стоимость (п․ 2 ст․ 375 НК РФ‚ ст․ 378․2 НК РФ), для отдельных видов недвижимости:
   • Административно-деловой центры (Торговые центры‚ офисные здания)․
   • Торговые помещения (магазины‚ павильоны)․
   • Объекты недвижимости иностранных организаций (с учетом ст․ 382 НК РФ)․
   • Имущество‚ в отношении которого не определена среднегодовая стоимость (например‚ не учтенное в бухгалтерии)․

   Для этих объектов налоговая база = Кадастровая стоимость на 1-е число налогового (отчетного) периода․ Пересчет в течение года не производится (кроме случаев изменения кадастровой стоимости)․

Особенности расчета по ст․ 378․2 НК РФ

Для объектов‚ облагаемых по кадастровой стоимости‚ исчисление суммы налога и авансовых платежей производится в порядке‚ предусмотренном ст․ 382 НК РФ‚ с учетом доли владения и срока владения в отчетном периоде․ Региональные законы могут устанавливать сниженные ставки для таких объектов (не выше 2%)․

Ставки налога и авансовые платежи

• Максимальная ставка: 2‚2% (п; 1 ст․ 380 НК РФ)․
• Сниженная ставка (для объектов по кадастровой стоимости): не выше 2% (п․ 2 ст․ 380 НК РФ)․
• Точные ставки устанавливаются законами субъектов РФ․

Налог на имущество физических лиц (Глава 32 НК РФ)

Налогоплательщики и объекты налогообложения

Налогоплательщики — физические лица‚ владеющие правом собственности на недвижимое имущество (ст․ 400 НК РФ)․ Объектами налогообложения (ст․ 401 НК РФ) являются:

• Жилые дома‚ квартиры‚ комнаты․
• Гаражи и машино-места․
• Объекты незавершенного строительства (жилые)․
• Иные здания‚ сооружения‚ помещения (нежилые)․
• Единые недвижимые комплексы․

Исключения (п․ 3 ст․ 401 НК РФ)

Не облагаются налогом (источника начисления нет):

• Земельные участки․
• Объекты культурного наследия․
• Недвижимость‚ используемая для ведения колхозного (фермерского) хозяйства․
• Имущество‚ находящееся в общей собственности супругов (облагается один раз)․

Налоговая база: Кадастровая стоимость

В соответствии со ст․ 403 НК РФ‚ налоговая база определяется как кадастровая стоимость объекта недвижимости на 1-е число налогового периода․

• Если кадастровая стоимость не определена, используется оценочная (инвентарная) стоимость (п․ 4 ст․ 403 НК РФ)․
• Для объектов‚ появившихся в ЕГРН в течение года‚ база определяется пропорционально доле владения и количеству месяцев владения․

Налоговые вычеты (Снижение базы‚ ст; 403 НК РФ)

Физическим лицам предоставляется вычет в виде уменьшения налоговой базы на площадь:

• 20 кв․ м, для квартиры․
• 10 кв․ м — для комнаты․
• 50 кв․ м — для жилого дома․
• 1 млн кв․ м — для объекта незавершенного строительства (в пределах 1 объекта)․

Если объект в общей собственности — вычет предоставляется каждой доле пропорционально․

Ставки налога (Ст․ 406 НК РФ)

Устанавливаются законами субъектов РФ в пределах:

• 0‚1%, для жилых домов‚ квартир‚ комнат‚ гаражей‚ машино-мест‚ объектов незавершенного строительства (жилых)‚ единых недвижимых комплексов (жилых)․
• 0‚5% — для иных объектов (нежилые помещения‚ объекты коммерческого назначения)․
• 2% — для объектов‚ кадастровая стоимость которых превышает 300 млн руб․ (в т․ч․ административно-деловой центры‚ торговые центры)‚ а также для имущества‚ указанного в п․ 3 ст․ 402 НК РФ (объекты торгового назначения)․

Льготы (Ст․ 407 НК РФ)

Право на льготу (освобождение от налога по одному объекту каждого вида) имеют:

• Пенсионеры (по возрасту)․
• Инвалиды I и II групп‚ инвалиды с детства․
• Участники и инвалиды ВОВ‚ лицам‚ награжденным медалью «За оборону Ленинграда» и др․
• Отдельные категории военнослужащих и сотрудников МВД/МЧС/ФСИН․

Льгота предоставляется по заявлению налогоплательщика (можно подать через Госуслуги или МФЦ)․

Порядок исчисления и уплаты (Сравнительная таблица)

Актуальные изменения и риски на 2026–2027 годы

1. Переход на новый расчет среднегодовой стоимости для организаций (с ): В соответствии с ФЗ от № 425-ФЗ‚ изменяется п․ 3 ст․ 376 НК РФ․ Организациям необходимо пересмотреть учетную политику и методологию расчета базы за 2027 год заранее․
2. Актуализация кадастровой стоимости: Регулярное проведение государственной кадастровой оценки (раз в 3–5 лет) ведет к росту налоговой базы для обоих налогов․ Необходимо отслеживать решения органов госвласти субъектов о введении новых кадастровых стоимостей․
3. Цифровизация взаимодействия: ФНС активно использует данные ЕГРН и Единого государственного реестра недвижимости для автоматического начисления налога у физлиц и контроля за организациями (АСК НДС/Налог-3)․ Ошибки в ЕГРН (неверный вид использования‚ площадь) приводят к ошибкам в налоге․
4. Объекты «недокласса» (ст․ 378․2 НК РФ): Расширяется перечень объектов‚ переводимых на кадастровую оценку․ Организации должны инвентаризировать недвижимость на предмет попадания под критерии «административно-делового центра» или «торгового назначения»․

Источниками начисления налога на имущество являются:

• Для организаций: Наличие на балансе недвижимого имущества (основных средств)‚ не исключенного из налогообложения ст․ 374 НК РФ; База — среднегодовая стоимость (общий случай) или кадастровая стоимость (спец․ объекты по ст․ 378․2 НК РФ)․
• Для физических лиц: Право собственности на недвижимость (квартиры‚ дома‚ гаражи‚ нежилые помещения)․ База — кадастровая стоимость с учетом налоговых вычетов по площади (ст․ 403 НК РФ)․

Ключевым условием законного начисления является корректное отражение имущества в бухгалтерском учете (организации) и достоверность сведений в ЕГРН (физлица и организации)․ Налогоплательщикам рекомендуется ежегодно сверять данные реестра с фактическим состоянием имуществом и своевременно подавать заявления на предоставление льгот (физлица) или применение особых режимов расчета (организации)․

---

Данная статья носит информационный характер и основана на тексте Налогового кодекса РФ (ред․ на ) и Федеральном законе от № 425-ФЗ․ Для принятия управленческих решений рекомендуется обратиться к актуальному тексту законодательства или консультироваться с профессиональным налоговым консультантом․