Земельный налог, это местный налог, регулируемый Главой 31 Налогового кодекса РФ (НК РФ)․ Особенностью налогообложения земель, на которых расположены многоквартирные дома (МКД), является сложная структура прав собственности: земля может находиться в общей долевой собственности квартировладельцев, в аренде у муниципалитета или в собственности юрлица (УК, ТСЖ, ЖСК)․ В данной статье подробно разберем, как формируется налоговая база, какие ставки применяются, какие льготы предусмотрены законом и как производится расчет в 2026 году․

Налогоплательщики и объекты налогообложения

Согласно ст․ 388 НК РФ, налогоплательщиками признаются:

• Организации;
• Физические лица;
• Индивидуальные предприниматели (ИП)․

Объектами налогообложения (ст․ 387 НК РФ) являются земельные участки, находящиеся в:

1. Собственности;
2. Постоянном (бессрочном) пользовании;
3. Пожизненном наследуемом владении․

Важно: Налог платится даже если участок пустует и на нем ничего не построено․ Освобождение от налога наступает только при наличии прямых оснований, указанных в Кодексе․

Специфика МКД: исключение из налогообложения (ст․ 389 НК РФ)

Это ключевой момент для квартировладельцев․ В соответствии с п․ 2 ст․ 389 НК РФ, не облагаются налогом земельные участки, которые:

• Входят в состав общего имущества многоквартирного дома (земля под домом и прилегающая территория, оформленная в общую долевую собственность собственников помещений)․
• Изъяты из гражданского оборота или ограничены в обороте (в порядке, установленном законом)․

Следовательно, если земельный участок под МКД оформлен в общую собственность квартировладельцев (после проведения кадастровой съемки и регистрации права в Росреестре), физические лица — собственники квартир не платят земельный налог за этот участок․ Налоговая база по такому участку принимается равной нулю․

Когда налог все же возникает?

Налоговая обязанность сохраняется в следующих случаях:

• Участок не оформлен в общую собственность․ Если дом стоит на земле муниципальной/государственной собственности, и право аренды или безвозмездного пользования заключено УК/ТСЖ/ЖСК — налогоплательщиком является эта организация (юрлицо)․ Физические лица налог не платят напрямую, но расходы на налог могут учитываться в тарифе на содержание жилья․
• Участок в собственности юрлица․ Если земля принадлежит девелоперу, УК или другой организации․
• Часть участка не входит в общее имущество․ Например, придомовая территория, оформленная отдельно на ТСЖ или арендованная жильцами для парковки/хозпостроек, такая часть облагается․

Налоговая база: Кадастровая стоимость

С 2015 года налоговая база определяется исключительно на основе кадастровой стоимости участка (ст․ 391 НК РФ)․ Рыночная или балансовая стоимость не применяются․

• Для организаций: База — кадастровая стоимость на 1-е число налогового (расчетного) периода․
• Для физлиц: База — кадастровая стоимость, действовавшая на 1 января года, предшествующего налоговому (т․е․ для налога за 2025 год, оплачиваемого в 2026 году, берется стоимость на )․

Если на участке стоит МКД, но земля не перешла в общую собственность (например, аренда), кадастровая стоимость всего участка берется полностью для расчета налога арендателя (организации)․

Налоговые ставки: установлены муниципалитетами

Федеральный закон (ст․ 394 НК РФ) устанавливает только максимальные пределы ставок․ Конкретные значения утверждаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований․

Для МКД, если земля облагается (например, арендована УК), практически всегда применяется ставка 0,3%, так как земля относится к категории «земли заселенных пунктов» с видом разрешенного использования «под многоквартирное жилое здание»․

Порядок исчисления налога (Формула)

Для организаций (УК, ТСЖ, ЖСК, девелоперы)

Организации рассчитывают налог самостоятельно и вносят авансовые платежи по результатам каждого квартала (ст․ 396 НК РФ)․

Формула авансового платежа за квартал:

Аванс = (Кадастровая стоимость × Ставка × Доля владения × Коэф․ времени владения) / 4

Где:

• Доля владения, если участок в общей собственности нескольких организаций (редко для МКД)․
• Коэф․ времени владения = (Кол-во полных месяцев владения в квартале) / 3․ Месяц считается полным, если право возникло не позднее 15-го числа․

Для физических лиц (собственники участков, не входящих в общее имущество МКД)

Физические лица НЕ рассчитывают налог сами․ Налоговый орган формирует расчет на основании данных ЕГРН и направляет Уведомление (обычно до 30 октября года, следующего за налоговым периодом)․ Срок уплаты — 1 декабря․

Формула, которую использует ФНС:

Налог = (Кадастровая стоимость − Налоговый вычет) × Ставка × Доля × (Месяцев владения / 12)

Налоговые вычеты для физических лиц (ст․ 391 НК РФ)

Если физическое лицо все же является налогоплательщиком по участку, связанному с МКД (например, придомовая территория в индивидуальной собственности или долевой, но не признанная общим имуществом), ему предоставляются вычеты:

• 10 000 руб․ — Героям СССР/РФ, Cavaliers ордена Славы, инвалидам ВО, лицам, страдавшим от радиации, участникам ликвидации ЧАЭС и др․ (п․ 5 ст․ 391 НК РФ)․ Вычет уменьшает кадастровую стоимость․
• 600 кв․ м — для ветеранов труда, пенсионеров, инвалидов I/II групп, лиц, пострадавших от радиации/ЧАЭС (п․ 6 ст․ 391 НК РФ)․ Вычет предоставляется в натуральном выражении (площадь)․ Налог считается только от площади, превышающей 600 кв․ м․

Примечание: Вычеты не применяются к участкам, ставка по которым 1,5% (коммерческие, под гаражи в СНТ и т․д․), если иное не установлено местным законом․

Льготы, устанавливаемые муниципалитетами (ст․ 395 НК РФ)

Помимо федеральных вычетов, местные власти имеют право устанавливать дополнительные льготы для категорий налогоплательщиков (например, полное освобождение пенсионеров от уплаты налога за один участок, снижение ставки для семей с детьми и т․д․)․

Сведения о местных льготах необходимо уточнять на сайте администрации вашего города/района или в личном кабинете налогоплательщика ФНС․

Особенности 2026 года: актуальные нюансы

• Кадастровая переоценка․ В 2026 году в ряде регионов продолжается или завершается массовая переоценка кадастровой стоимости․ Это напрямую влияет на налог за 2025 год (оплачиваемый в 2026 г․) и за 2026 год (оплачиваемый в 2027 г․)․ Проверить актуальную стоимость можно на Публичной кадастровой карте или в выписке из ЕГРН․
• Оформление общего имущества․ Если ваш дом еще не оформил землю в общую собственность — это первоочередная задача для ТСЖ/ЖСК/УК․ До момента регистрации права в Росреестре участок считается муниципальным/государственным, и налог платит арендатель (организация), что в итоге ложится на жильцов через тарифы․
• Единый налоговый платеж (ЕНП)․ В 2026 году обязательно уплата налогов через ЕНП (КБК 1###11000110)․ Организации платят по КБК с указанием ОКТМО․ Физлица могут пополнять ЕНП заранее — ФНС спишет средства автоматически при получении уведомления․
• Сроки для организаций в 2026 г․:
  • Аванс за 1 кв․ 2026 — до 28 апреля 2026․
  • Аванс за 2 кв․ 2026 — до 28 июля 2026․
  • Аванс за 3 кв․ 2026 — до 28 октября 2026․
  • Декларация за 2026 год — до 1 февраля 2027 (подается в ФНС по месту нахождения участка)․

Алгоритм действий для заинтересованных сторон

Для председателей ТСЖ / директоров УК (Организации):

1. Проверить статус земельного участка в ЕГРН (собственность МКД / аренда / не оформлено)․
2. Если участок в общ․ собственности МКД — не включать земельный налог в смету на содержание и не исчислять его в декларации по этому объекту․
3. Если участок в аренде — исчислять авансовые платежи по ставке 0,3% от кадастровой стоимости всего участка․ Учесть в расходах на содержание․
4. Своевременно сдавать декларацию по форме, утвержденной Приказом ФНС от № ЕД-7-21/1047@․

Для собственников квартир (Физические лица):

1. Убедиться, что земля под домом оформлена в общую долевую собственность (выписка из ЕГРН на МКД, раздел «Общее имущество»)․
2. Если оформлена — игнорировать любые квитанции/уведомления по земельному налогу за этот участок (они не должны приходить)․ Если пришли — обратиться в ФНС с заявлением об ошибке (приложить выписку ЕГРН)․
3. Если есть отдельный участок в индивидуальной собственности/аренде (гараж, приусадебный участок), ждать уведомление от ФНС до 30 октября, проверить расчет (кад․ стоимость, вычеты, ставка), оплатить до 1 декабря через ЕНП․

Резюме

Исчисление земельного налога для МКД в 2026 году строится на одном фундаментальном принципе: земля, вошедшая в состав общего имущества многоквартирного дома, освобождена от налогообложения (п․ 2 ст․ 389 НК РФ)․ Физические лица — собственники квартир не несут прямых затрат на этот налог․

Налоговая нагрузка возникает только если:

• Земля не оформлена в общую собственность (платит арендатель — юрлицо)․
• Речь идет об отдельных участках (парковки, гаражи, придомовые территории), не включенных в состав общего имущества․

Для организаций-арендателей расчет производится стандартной схемой: Кадастровая стоимость × 0,3% × Доля × Время владения, с уплатой квартальных авансов и сдачей ежегодной декларации․ Для физических лиц расчет полностью автоматизирован ФНС на базе данных Росреестра․

Рекомендация: Регулярно проверяйте статус земельного участка вашего дома через Публичную кадастровую карту или заказывайте выписку из ЕГРН․ Своевременное оформление земли в общую собственность — единственный законный способ полностью исключить земельный налог из расходов дома․