Сдача нежилого помещения в аренду — популярный способ получения дохода для индивидуальных предпринимателей. Однако у многих владельцев коммерческой недвижимости возникает вопрос: нужно ли платить налог на имущество с такого помещения, как он рассчитывается и зависит ли обязанность по его уплате от выбранной системы налогообложения? Разберёмся во всех нюансах подробно.
Общие принципы налогообложения имущества ИП
Индивидуальные предприниматели уплачивают налог на имущество по правилам, установленным для физических лиц (глава 32 Налогового кодекса РФ). Это важное отличие от организаций, которые платят налог на имущество организаций по главе 30 НК РФ.
Налогом облагаются следующие объекты недвижимости:
- здания и сооружения;
- жилые и нежилые помещения;
- гаражи и машино-места;
- единые недвижимые комплексы;
- объекты незавершённого строительства;
- иные объекты недвижимости.
Тот факт, что помещение сдаётся в аренду и приносит доход, сам по себе не отменяет обязанность по уплате налога на имущество. Однако многое зависит от налогового режима, который применяет предприниматель.
Налог на имущество в зависимости от системы налогообложения
Общая система налогообложения (ОСНО)
На общем режиме ИП платит налог на имущество физических лиц со всей принадлежащей ему недвижимости, включая помещения, сдаваемые в аренду. Ставка налога составляет до 2% от кадастровой стоимости объекта (точный размер устанавливается региональным законодательством).
Кроме того, на ОСНО предприниматель уплачивает:
- НДФЛ с доходов от аренды по ставке 13% (для резидентов РФ);
- НДС по ставке 20%, если выручка превышает установленный лимит. При этом существует возможность освобождения от НДС, если выручка за квартал не превышает 2 млн рублей — для этого нужно подать в инспекцию соответствующее уведомление.
Упрощённая система налогообложения (УСН)
ИП на «упрощёнке» в общем случае освобождаются от уплаты налога на имущество физических лиц в отношении объектов, используемых в предпринимательской деятельности. Однако есть важное исключение.
Если помещение включено в региональный перечень объектов, облагаемых налогом по кадастровой стоимости (это, как правило, торговые центры, офисные здания, объекты общепита и бытового обслуживания), то налог на имущество платить придётся независимо от применяемого режима. Ставка в этом случае обычно составляет до 2% от кадастровой стоимости.
Доходы от аренды на УСН облагаются единым налогом:
- 6% с доходов (объект «доходы»);
- 15% с разницы между доходами и расходами (объект «доходы минус расходы»).
Патентная система налогообложения (ПСН)
На патенте ИП также освобождён от налога на имущество по объектам, используемым в «патентной» деятельности, за исключением объектов из кадастрового перечня. Налоговая ставка по патенту составляет 6% не с реального, а с потенциально возможного дохода, размер которого устанавливается законодательством региона. В Москве, например, стоимость патента на сдачу недвижимости в аренду может быть весьма выгодной при высокой фактической арендной плате.
Налог на профессиональный доход (самозанятость)
Самозанятые могут сдавать в аренду только жилые помещения. Сдача нежилой коммерческой недвижимости в рамках НПД не допускается — для этого необходимо регистрировать ИП и выбирать подходящий режим. Доходы от сдачи жилья облагаются по ставке 4% (при сдаче физлицам) или 6% (при сдаче юридическим лицам).
Как рассчитываеться налог на имущество
Налог на имущество физических лиц рассчитывается налоговой инспекцией на основании данных Росреестра. Предпринимателю не нужно самостоятельно подавать декларацию — ФНС присылает уведомление с суммой к уплате.
Формула расчёта:
Налог = Кадастровая стоимость × Ставка налога
Пример: кадастровая стоимость офисного помещения составляет 10 000 000 рублей, ставка налога в регионе — 1,5%. Тогда годовая сумма налога составит:
10 000 000 × 1,5% = 150 000 рублей
Срок уплаты налога — не позднее 1 декабря года, следующего за отчётным.
Как узнать, входит ли помещение в кадастровый перечень
Чтобы понять, обязан ли ИП на спецрежиме платить налог на имущество, необходимо:
- Найти региональный перечень объектов недвижимости, облагаемых по кадастровой стоимости (публикуется на сайте регионального органа власти или ФНС).
- Проверить, есть ли в нём ваше помещение (поиск ведётся по кадастровому номеру или адресу).
- Если объекта в перечне нет — налог на имущество на спецрежиме не уплачивается.
Ответственность за неуплату налогов
Если предприниматель не уплатит налоги с доходов от аренды или налог на имущество, его ждут серьёзные последствия:
- штраф в размере от 20% до 40% от суммы неуплаченного налога (40% — при доказанном умысле);
- пени в размере 1/300 от ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки (для ИП при длительной просрочке ставка может повышаться);
- взыскание задолженности в судебном порядке.
Практические рекомендации
- Выбирайте оптимальный режим. Для сдачи нежилого помещения в аренду чаще всего выгодны УСН «доходы» (6%) или патент — сравните расчётную нагрузку по обоим вариантам.
- Проверяйте кадастровый перечень ежегодно — он обновляется, и ваше помещение может быть в него включено.
- Учитывайте налог на имущество в расходах при УСН «доходы минус расходы» — это уменьшит налоговую базу.
- Помните о продаже: если ИП на ОСНО продаёт помещение, которое сдавал в аренду, освобождение от НДФЛ по сроку владения (3 или 5 лет) не применяется, поскольку имущество использовалось в предпринимательской деятельности.
- Оформляйте договор аренды правильно и при необходимости регистрируйте его в Росреестре (при сроке от года).
Налог на имущество с помещения, сдаваемого в аренду, ИП платит не всегда: на спецрежимах (УСН, ПСН) он взимается только с объектов из регионального кадастрового перечня, а на ОСНО, со всей недвижимости. При этом доходы от аренды облагаются налогом в любом случае — по ставке, соответствующей выбранному режиму. Грамотный выбор системы налогообложения и своевременная проверка кадастровых перечней помогут законно минимизировать налоговую нагрузку и избежать штрафов и пеней.