Отношения по аренде недвижимости порождают сложные налоговые последствия для обеих сторон. Налоговый учет зависит от статуса сторон (организация или физлицо), применяемой системы налогообложения (ОСНО, УСН), а также от актуальных изменений законодательства 2025–2026 годов. В данной статье подробно разбираются основные налоги: НДС, налог на прибыль, НДФЛ и особенности УСН.

НДС: Начисление, вычет и ставки 2025–2026 гг.

Позиция арендодателя (сдает в аренду)

• Общий порядок: Арендодатель на организации, применяющей ОСНО, обязан начислять НДС с полной стоимости арендной платы (ставка 20%, основная ставка с 2025 г.).
• Момент начисления: НДС начисляется на конец календарного месяца, в котором возникла задолженность по аренде (п. 7 ст. 167 НК РФ).
• Проводки: Дебет 76 (расчеты с арендатором), Кредит 68 (НДС исходящий).
• Освобождение от НДС (ст. 145 НК РФ): Организации и ИП на ОСНО могут не облагать НДС доходы от аренды, если их доход за предшествующие 4 квартала не превысил 60 млн руб. (лимит на 2025 год). При этом право на вычет «входного» НДС по связанным расходам теряется.

Позиция арендатора (берет в аренду)

• Принятие к вычету: Арендатор на ОСНО вправе принять сумму НДС, выделенную в счете-фактуре от арендодателя, к вычету в общем порядке (п. 1 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).
• Условия вычета: Наличие счета-фактуры, регистрация в книге покупок, использование помещения для операций, дающих право на вычет (не для НДС-освобожденных операций).
• Проводки: Дебет 19 (учтенный НДС) — Кредит 68 (НДС исходящий) — при принятии к вычету.

Коммунальные платежи и переменная часть аренды

Частый спорный момент — оплата арендатором коммунальных услуг (КУ) за арендодателя.

• Фактическое потребление (счетчики): Если арендатор платит КУ по счетчикам (электричество, вода) от своего имени — это не доход арендодателя и не облагается НДС у арендодателя. Арендатор не выдает счет-фактуру арендодателю.
• Фиксированные платежи / нормативы (отопление, вывоз ТКО): Если сумма КУ не зависит от фактического потребления и входит в арендную плату (переменная часть), она облагается НДС у арендодателя. Арендодатель выставляет счет-фактуру на всю сумму (аренда + КУ).
• Агентский договор: Если арендатор платит КУ за арендодателя по агентскому договору — НДС у арендодателя не возникает, но и вычесть НДС из счетов за КУ арендатор не может (это расходы арендодателя).

Специфика 2026 года: Переходный период и ставка 5%

Согласно изменениям (ФЗ от № 382-ФЗ), с 2026 года вводится пониженная ставка НДС 5% для отдельных категорий налогоплательщиков (в т.ч. при переходе с УСН на ОСНО из-за превышения лимитов дохода).

• Если арендодатель перешел на ОСНО с 2026 г. и применяет ставку 5%, он начисляет НДС 5/105 от суммы с НДС.
• Важно: При ставке 5% «входной» НДС по затратам на аренду (ремонт, коммуналка) принять к вычету нельзя (п. 14 ст. 170 НК РФ в ред. 382-ФЗ). Это увеличивает чистую стоимость аренды для арендатора.

Налог на прибыль организаций (НП): Доходы и расходы

Учет у арендодателя

• Доход: Определяется за вычетом суммы НДС (п. 1 ст. 248, п. 3 ст. 250 НК РФ). Т.е. налоговая база = арендная плата без НДС.
• Расходы: Амортизация сданного имущества (если ОС), ремонт, страхование, налог на имущество, проценты по кредитам на приобретение — уменьшают базу.

Учет у арендатора

• Расходы на аренду: Признаются в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (п. 20 ст. 255 НК РФ), если помещение используется для получения дохода.
• Коммунальные платежи: Если арендатор платит КУ за арендодателя по договору аренды (переменная часть) — это его расходы на аренду. Если по агентскому договору — не включаются в расходы на аренду (это расходы арендодателя).
• Капитальные вложения/Ремонт: Расходы на улучшение чужого имущества (капремонт, перепланировка) списываются на расходы равными долями в течение срока договора аренды, но не более 5 лет (п. 1 ст. 256, п. 3 ст. 258 НК РФ).

НДФЛ: Аренда у физических лиц (ИП / частные лица)

ИП на УСН/Патенте — арендодатель

• НДФЛ не уплачивается (заменяется единым налогом/патентом).
• НДС не начисляется (если доходы в пределах лимитов ст. 145 НК РФ).

Физлицо (не ИП) — арендодатель

• Налоговый резидент РФ: Ставка 13% (до 5 млн руб. дохода в год) или 15% (сверх 5 млн руб.).
• Нерезидент РФ: Ставка 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ). Налоговый вычет не предоставляется.
• Налоговый агент: Организация-аредатор выступает налоговым агентом. Обязана удержать НДФЛ при фактической выплате арендной платы и перечислить в бюджет.
• Особенность: Арендодатель получает оплату «на руки» уже за вычетом НДФЛ.

Самозанятые (НПД) — арендодатели

• Ставка 4% (при работе с физлицами) или 6% (при работе с организациями/ИП).
• Организация-аредатор НЕ является налоговым агентом по НПД. Самозанятый сам платит налог по приложению «Мой налог».
• Организация-аредатор имеет право включить арендную плату в расходы по налогу на прибыль (при наличии чека из приложения).

Упрощенная система налогообложения (УСН): Нюансы для арендодателя

Объект «Доходы» (6%)

• В доход включается вся полученная арендная плата (в т.ч. компенсации КУ, залог, штрафы, пени).
• НДС не начисляется (если доходы < 60 млн руб. за 2024 г. для применения в 2025 г.).
• С 2025 г. лимит дохода для применения УСН, 265,8 млн руб. (с коэф. дефлятора 1.329). При превышении 188,55 млн руб. — платеш повышенной ставки (8% или 20% при объекте «Доходы-Расходы»).

Объект «Доходы минус расходы» (15% / 5% / 20%)

• Доходы: Арендная плата без НДС (если НДС не начислялся — вся сумма).
• Расходы (ст. 346.16 НК РФ):
  • Амортизация сданного ОС/НМА.
  • Ремонт, содержание, страхование.
  • Налог на имущество (кадастровой стоимости).
  • Проценты по кредитам на приобретение сдаваемого имущества.
  • Коммунальные платежи — только если они оплачены арендодателем и не возмещены арендатором.
• Минимальный налог (1% от доходов) уплачивается, если расчетный налог ниже.

УСН и НДС с 2025 года

С 2025 г. УСН-щики, превысившие доход 60 млн руб. за 2024 г., становятся плательщиками НДС (со ставками 5% или 7% в зависимости от дохода). Это критически важно для арендодателей на УСН «Доходы-Расходы»: появление НДС меняет структуру расходов (входной НДС становится вычитаемым, но нужно сдавать декларацию по НДС).

Бухгалтерский учет (ФСБУ 25/2018 «Аренда»)

С 2025 года обязательно применение ФСБУ 25/2018 для всех организаций (кроме МСБ, которые могут не применять).

• Арендатор: Признает Право использования актива (ПИА) и Арендную обязательства; Расходы распределяются на амортизацию ПИА и проценты по обязательству (учитываются в прочих расходах/доходах).
• Арендодатель: Продолжает учитывать актив на балансе, амортизирует его. Арендная плата — доход.
• Состав арендных платежей: Включаются платежи за вычетом подлежащих возмещению НДС и иных возмещаемых налогов (п. 7 ФСБУ 25/2018).

Краткая сводная таблица по налогам (2025–2026 гг.)

Главные риски и рекомендации на 2026 год

1. Проверка лимитов УСН: Арендодатели на УСН обязаны отслеживать доход за 2024–2025 гг. Превышение 60 млн руб. влечет обязательство по НДС с 2025/2026 г.
2. Смена ставки НДС на 5%: При переходе на ОСНО с 2026 г. (из-за превышения лимитов УСН) арендодатель начисляет НДС 5%, но теряет право на вычет входного НДС по затратам на это имущество. Это нужно закладывать в цену аренды.
3. Разделение КУ в договоре: Четко прописывайте: что входит в арендную плату (облагается НДС/НП), а что оплачивается отдельно по счетчикам (не облагается). Избегайте формулировок «переменная часть аренды» для оплаты по счетчикам.
4. Агентские договоры за КУ: Используйте их для перекладывания оплаты КУ на арендатора без начисления НДС арендодателем, но помните: арендатор не примет такой НДС к вычету.
5. ФСБУ 25/2018: Переведите бухучет на новый стандарт. Для арендаторов это означает признание ПИА и обязательства, что меняет EBITDA и коэффициенты финансовой устойчивости.

Налоговое моделирование сделки аренды требует учета статуса сторон, системы налогообложения и актуальных ставок 2025–2026 годов. Ключевые изменения — введение НДС для УСН-щиков (лимит 60 млн руб.), пониженная ставка 5% для «переходников» с 2026 г. и жесткие правила вычета НДС при ней, а также обязательное применение ФСБУ 25/2018. Грамотное оформление договора (разделение аренды и КУ, порядок оплаты) позволяет оптимизировать нагрузку по НДС и налогу на прибыль для арендатора, и корректно определить базу для арендодателя.

Данная статья носит информационный характер. Для принятия решений по конкретным ситуациям рекомендуется обратиться к профессиональному налоговому консультанту или аудитору.