Сдача квартиры в аренду — популярный способ получения дополнительного дохода. Однако по закону любой доход, полученный от сдачи жилья, облагается налогом. В этой статье разберём, какие существуют способы уплаты налога, сколько придётся отдавать государству и как всё правильно оформить.

Нужно ли вообще платить налог со сдачи квартиры?

Да, нужно. Доход от аренды жилья, это такой же доход, как зарплата, и он подлежит налогообложению. При этом неважно, сдаёте вы квартиру на длительный срок или посуточно, родственникам или посторонним людям — обязанность уплатить налог возникает в любом случае.

Существует три основных законных способа уплаты налога с аренды:

• уплата НДФЛ как обычное физическое лицо;
• налог на профессиональный доход (режим самозанятости);
• регистрация ИП и работа на специальных налоговых режимах (УСН или патент).

Способ 1. НДФЛ — 13% (или 15%)

Это самый простой вариант, не требующий никакой регистрации. Вы остаётесь обычным физическим лицом и платите налог на доходы физических лиц:

• 13% — если годовой доход не превышает установленный порог;
• 15% и выше — с суммы превышения при высоких доходах (действует прогрессивная шкала).

Как платить: до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода, нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию (это можно сделать через личный кабинет на сайте ФНС). Сам налог уплачивается до 15 июля.

Пример: вы сдаёте квартиру за 30 000 рублей в месяц. Годовой доход, 360 000 рублей. Налог составит 360 000 × 13% = 46 800 рублей.

Способ 2. Самозанятость — 4–6%

Самый выгодный и удобный вариант для большинства арендодателей. Налог на профессиональный доход (НПД) составляет:

• 4% — если квартиру снимает физическое лицо;
• 6%, если арендатор — организация или ИП.

Преимущества:

• не нужно подавать декларацию — достаточно формировать чеки в приложении «Мой налог»;
• не нужно платить страховые взносы;
• регистрация занимает несколько минут;
• налоговый вычет 10 000 рублей для новых самозанятых.

Ограничение: годовой доход не должен превышать 2,4 млн рублей.

Пример: при арендной плате 30 000 рублей в месяц налог составит 360 000 × 4% = 14 400 рублей в год — более чем в три раза меньше, чем при НДФЛ.

Способ 3. ИП на УСН или патенте

Этот вариант подходит тем, кто сдаёт несколько объектов или совмещает аренду с другой предпринимательской деятельностью.

УСН «Доходы» — 6%

ИП платит 6% со всех доходов, но дополнительно обязан перечислять фиксированные страховые взносы (в 2026 году — более 50 000 рублей в год). Впрочем, взносы можно вычесть из налога.

Патентная система

Стоимость патента фиксирована и зависит от региона, площади и количества объектов. Патент выгоден при высокой арендной плате, но также требует уплаты страховых взносов.

Сравнение вариантов на примере

При доходе 360 000 рублей в год (30 000 рублей в месяц):

• НДФЛ: 46 800 рублей;
• Самозанятость: 14 400 рублей;
• ИП на УСН 6%: 21 600 рублей налога + страховые взносы (с зачётом).

Как видно, для большинства собственников оптимален режим самозанятости.

Что будет, если не платить налог?

Сдача квартиры без уплаты налогов грозит серьёзными последствиями:

• доначисление налога за все годы сдачи;
• штраф 20% от неуплаченной суммы (40%, при умышленной неуплате);
• пени за каждый день просрочки;
• при крупных суммах возможна уголовная ответственность.

Налоговая может узнать о сдаче жилья от соседей, управляющей компании, банка (по регулярным поступлениям на карту) или от самих арендаторов.

Если вы сдаёте квартиру, налог платить обязательно, но можно выбрать наиболее выгодный способ. Для большинства арендодателей оптимальным решением станет регистрация в качестве самозанятого: ставка всего 4%, простая отчётность через приложение и полная легальность дохода. Это позволит спокойно получать арендные платежи, не опасаясь претензий со стороны налоговой службы.