Продажа недвижимости — это сделка, которая почти всегда поднимает вопрос о налогах. Многие собственники задаются вопросом: если продать квартиру по кадастровой стоимости или ниже рыночной цены, удастся ли избежать уплаты НДФЛ? Разберёмся в этом подробно.
Что такое кадастровая стоимость и почему она важна
Кадастровая стоимость, это стоимость объекта недвижимости, установленная государством в результате кадастровой оценки. Она используется для расчёта налога на имущество, а также применяется налоговыми органами при проверке сделок купли-продажи.
Чтобы исключить занижение цены в договорах с целью ухода от налогов, законодательство установило специальное правило — правило 70% кадастровой стоимости.
Правило 70% от кадастровой стоимости
Согласно статье 214.10 Налогового кодекса РФ, если доход от продажи квартиры оказался меньше, чем 70% её кадастровой стоимости (по состоянию на 1 января года продажи), то налоговая база рассчитывается не от цены в договоре, а именно от 70% кадастровой стоимости.
Это означает:
- если вы продали квартиру по цене, равной или превышающей 70% кадастровой стоимости,, налог считается от фактической цены продажи;
- если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости — налог всё равно будет рассчитан от 70% кадастровой стоимости, а не от указанной в договоре суммы.
Пример: кадастровая стоимость квартиры — 5 млн рублей. Вы продали её за 3 млн рублей. Поскольку 3 млн меньше 70% от 5 млн (то есть меньше 3,5 млн), налоговая база составит 3,5 млн рублей, а не 3 млн.
Когда налог платить не нужно
Даже при продаже по кадастровой стоимости или ниже неё налог может не возникнуть вовсе. Основные основания для освобождения от НДФЛ:
Минимальный срок владения
Если квартира находилась в собственности дольше минимального срока, доход от её продажи налогом не облагается:
- 5 лет — общий срок для большинства случаев;
- 3 года — если жильё получено по наследству, в дар от близкого родственника, в результате приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением, а также если это единственное жильё продавца.
Отсутствие дохода
Если вы продали квартиру за ту же сумму, за которую её приобретали (или дешевле), и при этом цена продажи не ниже 70% кадастровой стоимости, — дохода нет, значит, нет и налога. Однако декларацию подать всё равно может потребоваться.
Льготы для семей с детьми
Семьи с двумя и более детьми могут быть освобождены от НДФЛ при продаже жилья при соблюдении ряда условий: покупка нового жилья большей площади или кадастровой стоимости в установленные сроки, отсутствие у членов семьи другого жилья свыше определённой доли и другие требования, предусмотренные законом.
Как уменьшить налог
Если минимальный срок владения не истёк, налоговую базу можно уменьшить одним из способов:
- Имущественный вычет в размере 1 млн рублей — из дохода от продажи вычитается 1 млн рублей, налог платится с остатка.
- Вычет в размере расходов на покупку — если сохранились документы, подтверждающие стоимость приобретения квартиры, налог платится только с разницы между ценой продажи и ценой покупки. Этот вариант часто выгоднее.
Пример: квартира куплена за 4 млн рублей, продана за 4,5 млн рублей. При подтверждении расходов налог составит 13% от 500 тыс. рублей, то есть 65 тыс. рублей.
Ставка налога
Для налоговых резидентов РФ ставка НДФЛ при продаже недвижимости составляет 13% (с учётом прогрессивной шкалы при высоких доходах ставка может быть выше). Для нерезидентов — 30%, при этом нерезиденты не вправе применять имущественные вычеты.
Обязанность подать декларацию
Если срок владения квартирой меньше минимального, продавец обязан самостоятельно подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию — не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи. Уплатить налог необходимо до 15 июля.
За неподачу декларации и несвоевременную уплату налога предусмотрены штрафы и пени, поэтому затягивать с отчётностью не стоит.
- Продажа квартиры по кадастровой стоимости сама по себе не освобождает от налога.
- Если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости, налог всё равно рассчитают от 70% кадастровой стоимости.
- Налога не будет, если истёк минимальный срок владения (3 или 5 лет), отсутствует доход или применяются льготы для семей с детьми.
- Налоговую базу можно уменьшить вычетом 1 млн рублей или подтверждёнными расходами на покупку.
- Не забудьте вовремя подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог.
Перед сделкой рекомендуется заранее рассчитать возможный налог и, при необходимости, проконсультироваться со специалистом — это поможет избежать неожиданных налоговых счетов после продажи.