Продажа дома — это не только получение денег, но и налоговые обязательства перед государством. В 2026 году (как и в 2024–2025 гг.) основные правила регулируются НК РФ (ст. 217, 220, 228). Ниже подробный разбор: когда налог не платить, как считать базу, какие вычеты использовать и как правильно задекларировать доход.

Кто и сколько платит: налоговые ставки

Налог берется с дохода от продажи (разницы между ценой продажи и расходами/вычетами). Ставка зависит от налогового резидентства:

• Резиденты РФ (проживают в РФ ≥ 183 дня в году): прогрессивная шкала НДФЛ (введенная с 2025 года):
  • 13%, на доход до 2,4 млн руб. в год;
  • 15% — на сумму от 2,4 до 5 млн руб.;
  • 18% — от 5 до 20 млн руб.;
  • 20% — от 20 до 50 млн руб.;
  • 22% — свыше 50 млн руб.

  Важно: Ставка применяется к совокупному годовому доходу (зарплата + доход от продажи + проценты по вкладам и т.д.).

• Нерезиденты: фиксированные 30% (без вычетов на расходы, только вычет 1 млн руб., если это не коммерческая недвижимость).

Минимальный срок владения: когда налог = 0

Если домowned (в собственности) дольше установленного срока — налог не платится, декларацию 3-НДФЛ сдавать не нужно.

Срок считается от даты регистрации права в ЕГРН (Ростреестре), а не от подписания договора.

Полное освобождение от налога и декларации (п. 17.1 ст. 217 НК РФ)

Налог и декларация не нужны, если одновременно выполняются 3 условия:

1. Домowned ≥ 3 лет (для любого основания получения).
2. Это единственное жилье продавца на момент продажи (нет другой квартиры, дома, доли ≥ 50% в жилом помещении).
3. Продавец не пользовался правом на имущественный вычет по покупке другого жилья в том же налоговом периоде (году).

Нюанс: Если домowned ≥ 5 лет — условие «единственное жилье» не проверяется, налог 0 автоматически.

Если срок владения МЕНЬШЕ минимального: как считать налоговую базу

Если срок не выдержан, налог берется с положительной разницы: Доход от продажи – Вычеты/Расходы. Если разница отрицательная или 0 — налога нет, но декларацию сдавать обязательно.

Способ 1: Имущественный вычет на продажу, 1 000 000 руб. (п. 2 ст. 220 НК РФ)

• Предоставляется раз в налоговый период (год) на все проданные объекты недвижимости в сумме.
• Если продали дом и участок под ним — вычет 1 млн руб. общий на оба (не 2 млн).
• Нельзя использовать, если дом получен в дар/наследство от неблизких родственников (только расходы).

Способ 2: Вычет на документированные расходы на покупку/стройку (п. 1 ст. 220 НК РФ)

• Расходы на покупку (по ДКП), стройматериалы, оплату подрядчиков, проектную документацию, регистрацию.
• Обязательно: оригиналы чеков, договоров, квитанций, актов приема-передачи. Без документов вычет не дадут.
• Можно совмещать с вычетом 1 млн руб. (сначала расходы, потом 1 млн, или наоборот — выгоднее расходы).

Правило «70% от кадастровой стоимости» (п. 1 ст. 228 НК РФ)

Если в договоре указана цена ниже 70% от кадастровой стоимости (КС) на дату продажи, налоговая пересчитает доход:

Доход = max(Цена в ДКП; 0,7 × Кадастровая стоимость)

Пример: КС = 10 млн руб. Продали за 5 млн руб. (50% КС). Налоговая примет доход = 7 млн руб. (70% КС). Вычеты вычитаются из 7 млн.

Примеры расчета (Резидент, ставка 13% для простоты, прогрессивная шкала считается по итогам года)

Пример А: Домowned 2 года, куплен за 4 млн, продали за 8 млн. КС = 9 млн.

1. Доход по правилу 70%: max(8 млн; 0,7×9 млн=6,3 млн) = 8 млн руб.
2. Вычет расходов (есть чеки): 4 млн руб.
3. База: 8 млн – 4 млн = 4 млн руб.
4. НДФЛ (13%): 520 000 руб.

Пример Б: Домowned 2 года, построен сам (чеков нет), продали за 6 млн. КС = 5 млн.

1. Доход: max(6 млн; 0,7×5 млн=3,5 млн) = 6 млн руб.
2. Вычет 1 млн руб. (расходов нет).
3. База: 6 млн – 1 млн = 5 млн руб.
4. НДФЛ: 650 000 руб. (при ставке 13%).

Пример В: Домowned 4 года (куплен), единственное жилье.

Налог = 0, декларация не нужна. (Срок ≥ 3 года + единственное жилье).

Декларация 3-НДФЛ и сроки оплаты

• Сдача декларации: до 30 апреля года, следующего за годом продажи (за 2025 год — до ).
• Оплата налога: до 15 июля того же года (за 2025 год — до ).
• Подача: через личный кабинет ФНС (ЛК ИП/ФЛ), налог.Гов.Ру, почту России или МФЦ.
• Штраф за несдачу: 5% от налога за каждый месяц просрочки (мин. 1000 руб., макс. 30%), за неуплату — 20–40% от суммы + пени.

Особые ситуации

Продажа доли в доме

• Вычет 1 млн руб. делится пропорционально доле (или 1 млн на всех продавцов доли одного объекта).
• Расходы учитываются по доле.
• Правило 70% КС применяется к стоимости доли (КС всего дома × размер доли).

Дом с земельным участком (два объекта в одном ДКП)

• Лучше указать в договоре цену отдельно за дом и отдельно за участок.
• Вычет 1 млн руб. — общий на оба объекта (можно распределить по своему усмотрению).
• Расходы учитываются по каждому объекту отдельно.

Ипотека / Материнский капитал

• Расходы включают всю цену покупки (в т.ч. средства маткапитала, ипотечный кредит). Главное — договор купли-продажи на полную сумму.
• Проценты по ипотеке в расходы не включаются (это отдельный социальный вычет).

Чек-лист продавца (что сделать до сделки)

1. Проверить срок владения по выписке ЕГРН.
2. Узнать кадастровую стоимость (сайт Росреестра или Госуслуги).
3. Собрать документы на расходы (ДКП, чеки, акты, квитанции ГОС пошлины).
4. В договоре указать реалистичную цену (не ниже 70% КС) и разбить по объектам (дом/участок).
5. После продажи: до 30 апреля след. года сдать 3-НДФЛ (даже если налог 0 по вычетам, но срок владения не выдержан).
6. Оплатить налог до 15 июля.

Частые ошибки

• Не сдали декларацию, так как «налог 0 по вычетам». — Штраф 1000 руб. Декларация обязательна, если срок владения не выдержан.
• Указали в ДКП 1 руб. / низкую цену. — Налоговая примет 70% КС, штрафы за занижение цены (ст. 122 НК РФ — 20-40% от недоплаченного налога).
• Потеряли чеки на стройку. — Вычет расходов потерян, остается только 1 млн руб.
• Не учли прогрессивную шкалу., Доход от продажи накладывается на зарплату, может «выстрелить» ставкой 15-22%.

Главное правило 2026 года: выдержите срок владения (3 или 5 лет) — и проблема налога отпадает полностью. Если продать раньше — используйте комбинацию «Расходы на покупку + Вычет 1 млн руб.», оформляйте договор честно (не ниже 70% КС) и не забывайте сдать 3-НДФЛ к 30 апреля. При сложных схемах (доли, несколько объектов, нерезиденты) рекомендуется консультация с налоговым консультантом перед сделкой.

Статья подготовлена на основании НК РФ в редакции на 2026 год. Информация носит справочный характер. Для принятия решения обратитесь к квалифицированному специалисту.