При продаже квартиры собственник получает доход, и в ряде случаев с него необходимо заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако многое зависит от срока владения недвижимостью. Разберёмся, когда налог платить не нужно, а когда придётся подать декларацию 3-НДФЛ.
Минимальный срок владения: 3 или 5 лет
Общее правило таково: налог при продаже квартиры не платится, если жильё находилось в собственности не менее пяти лет. Однако существуют исключения, при которых достаточно трёх лет владения:
- квартира получена в наследство или в дар от близкого родственника;
- жильё приватизировано;
- квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты);
- продаёться единственное жильё — на момент сделки у продавца нет другой жилой недвижимости (с учётом некоторых нюансов, например, если новое жильё куплено не ранее чем за 90 дней до продажи).
Таким образом, если квартира в собственности более 3 лет, но менее 5, налог платить не нужно только при выполнении одного из перечисленных условий. В остальных случаях придётся ждать пятилетнего срока либо уплачивать НДФЛ.
Если срок владения меньше минимального: как считается налог
Ставка НДФЛ для резидентов РФ составляет 13% (при доходе свыше установленного порога применяется повышенная ставка). Налоговую базу можно уменьшить одним из двух способов:
- Имущественный вычет 1 млн рублей, из суммы продажи вычитается 1 000 000 рублей, налог платится с остатка.
- Вычет расходов на покупку — если есть документы, подтверждающие стоимость приобретения квартиры, налог платится только с разницы между ценой продажи и ценой покупки.
Выбирается тот вариант, который выгоднее продавцу.
Правило 70% кадастровой стоимости
Если квартира продана по цене ниже 70% её кадастровой стоимости, налоговая база всё равно рассчитываеться исходя из 70% кадастровой стоимости. Это правило исключает занижение цены в договоре с целью ухода от налога.
Декларация 3-НДФЛ
Если налог к уплате есть, продавец обязан самостоятельно подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию — до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а уплатить налог — до 15 июля. Если срок владения превышает минимальный, ни декларацию подавать, ни налог платить не требуется.
Владение квартирой более 3 лет освобождает от налога лишь в особых случаях: наследство, дарение от близких родственников, приватизация, рента или единственное жильё. В остальных ситуациях действует пятилетний срок. Если продажа происходит раньше, налог можно законно уменьшить за счёт вычета в 1 млн рублей или подтверждённых расходов на покупку.