Доверительное управление имуществом — распространённый инструмент, который используют как организации, так и индивидуальные предприниматели. Однако при передаче имущества в управление у сторон договора возникает немало вопросов, связанных с налогообложением. Особенно актуальна эта тема для тех, кто применяет упрощённую систему налогообложения (УСН), ведь «упрощенцы» в общем случае освобождены от уплаты налога на имущество, но из этого правила есть важные исключения.
Что такое доверительное управление имуществом
Доверительное управление регулируется главой 53 Гражданского кодекса РФ. По договору доверительного управления одна сторона (учредитель управления) передаёт другой стороне (доверительному управляющему) имущество на определённый срок, а управляющий обязуеться осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя или указанного им лица (выгодоприобретателя).
Важно понимать: передача имущества в доверительное управление не влечёт перехода права собственности к управляющему. Имущество обособляется от другого имущества учредителя и управляющего, отражается на отдельном балансе и учитывается обособленно.
В доверительное управление могут передаваться:
- предприятия и имущественные комплексы;
- здания, сооружения, помещения;
- объекты незавершённого строительства;
- ценные бумаги и права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами;
- исключительные права и другое имущество.
Налог на имущество при УСН: общие правила
Организации и ИП на УСН по общему правилу не являются плательщиками налога на имущество организаций (п. 2 ст. 346.11 НК РФ). Однако существует исключение: налог уплачивается в отношении объектов недвижимости, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость.
К таким объектам относятся, в частности:
- административно-деловые и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
- нежилые помещения, предназначенные или фактически используемые для размещения офисов, торговых объектов, объектов общепита и бытового обслуживания;
- объекты недвижимости иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в РФ через постоянные представительства;
- жилые помещения, гаражи, машино-места и иные объекты, если региональным законом предусмотрено налогообложение по кадастровой стоимости.
Перечень таких объектов ежегодно утверждается уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ и публикуется на его официальном сайте.
Кто платит налог на имущество при доверительном управлении
Ключевой вопрос: кто является налогоплательщиком, если недвижимость передана в доверительное управление? Ответ содержится в п. 1 ст. 378 НК РФ: налогоплательщиком признаётся учредитель доверительного управления.
Это логично, поскольку право собственности на имущество остаётся у учредителя управления. Доверительный управляющий лишь осуществляет управление и не становится собственником, поэтому обязанность по уплате налога на него не возлагается.
Таким образом:
- если учредитель управления применяет УСН, а переданная в управление недвижимость включена в региональный «кадастровый» перечень, именно учредитель исчисляет и уплачивает налог на имущество;
- если объект не входит в перечень — налог на имущество при УСН не уплачивается вовсе;
- режим налогообложения доверительного управляющего (УСН, ОСНО и т.д.) на обязанность по уплате налога на имущество не влияет.
Особенности исчисления налога
Налоговая база по объектам из кадастрового перечня определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода. Ставки устанавливаются законами субъектов РФ и не могут превышать 2% (в отдельных регионах действуют пониженные ставки).
Организации-«упрощенцы» уплачивают авансовые платежи и налог в порядке, установленном региональным законодательством. Декларацию по налогу на имущество организации представляют только в отношении объектов, облагаемых по кадастровой стоимости.
Для ИП на УСН порядок проще: налог на имущество физических лиц по объектам, используемым в предпринимательской деятельности и включённым в перечень, рассчитывает налоговый орган, а предприниматель уплачивает его на основании уведомления.
Учёт доходов и расходов при доверительном управлении на УСН
Помимо налога на имущество, сторонам договора важно учитывать особенности налогообложения доходов:
- Доходы от доверительного управления учитываются у учредителя управления (выгодоприобретателя) в составе доходов при УСН на дату поступления средств на счёт или в кассу (кассовый метод).
- Вознаграждение управляющего является его доходом и облагается в рамках применяемой им системы налогообложения.
- Передача имущества в управление и его возврат не признаются реализацией и не образуют доходов и расходов (пп. 1 п. 1 ст. 346.15, пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ).
- Учредитель на УСН с объектом «доходы минус расходы» может учесть вознаграждение управляющего в расходах после его фактической оплаты.
Практические рекомендации
- Перед заключением договора проверьте, включён ли объект недвижимости в региональный перечень объектов с кадастровой базой, это определит, возникнет ли обязанность по налогу на имущество.
- Закрепите в договоре порядок взаимодействия сторон по предоставлению информации, необходимой для расчёта налогов.
- Ведите раздельный учёт операций, связанных с доверительным управлением,, это требование и гражданского, и налогового законодательства.
- Помните, что ответственность за уплату налога на имущество несёт учредитель управления, даже если фактически объектом распоряжается управляющий.
При доверительном управлении имуществом плательщиком налога на имущество выступает учредитель управления. Если он применяет УСН, налог уплачивается только в отношении недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости и включённой в региональный перечень. Грамотное планирование сделки и внимательное изучение регионального законодательства помогут избежать налоговых рисков и правильно выстроить учёт операций по договору доверительного управления.