Покупка или продажа недвижимости требуют затрат времени и знания законов. Для многих выходом становится оформление сделок по доверенности — когда собственник поручает все действия с квартирой доверенному лицу. В этой статье разберём, что такое генеральная доверенность, какие полномочия она включает, как её правильно оформить и на что обратить внимание, чтобы избежать рисков.
Что такое доверенность на все действия с квартирой
Доверенность — это письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом (доверителем) другому лицу (поверенному) для представительства перед третьими лицами (ст. 185 ГК РФ). Доверенность «на все действия» с квартирой в обиходе называют генеральной. Она даёт поверенному максимально широкий круг полномочий в отношении конкретного объекта недвижимости.
Важно понимать: доверенность не передаёт право собственности. Квартира остаётся собственностью доверителя, а поверенный лишь действует от его имени и в его интересах.
Какие полномочия может включать генеральная доверенность
Типичный перечень действий, которые доверитель может поручить поверенному:
- продажа, мена, дарение квартиры по цене и на условиях по своему усмотрению;
- подписание договоров купли-продажи, мены, дарения, аренды;
- получение денежных средств по сделкам;
- государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре;
- подача и получение документов в МФЦ, БТИ, налоговых органах;
- снятие с регистрационного учёта и регистрация по месту жительства;
- управление квартирой: заключение договоров с управляющей компанией, оплата коммунальных услуг;
- представление интересов в суде и иных органах по вопросам, связанным с квартирой;
- получение выписок из ЕГРН, справок и иных документов.
Круг полномочий определяет сам доверитель — он может как включить всё перечисленное, так и ограничить список конкретными действиями.
Обязательные реквизиты доверенности
Чтобы доверенность имела юридическую силу, в ней должны быть указаны:
- Дата совершения — без неё доверенность ничтожна (п. 1 ст. 186 ГК РФ);
- Паспортные данные доверителя и поверенного (ФИО, дата рождения, серия и номер паспорта, адрес регистрации);
- Точное описание объекта — адрес квартиры, кадастровый номер, реквизиты правоустанавливающих документов;
- Перечень полномочий — сформулированный максимально конкретно;
- Срок действия — если не указан, доверенность действует один год;
- Возможность передоверия — право поверенного перепоручить действия третьему лицу (или запрет на это);
- Подпись доверителя.
Нотариальное удостоверение
Доверенность на совершение сделок с недвижимостью, требующих нотариальной формы, а также на подачу заявлений о государственной регистрации прав, должна быть нотариально удостоверена. На практике генеральные доверенности на квартиру оформляются именно у нотариуса — это защищает обе стороны и исключает сомнения контрагентов в подлинности документа.
Для оформления у нотариуса понадобятся:
- паспорт доверителя;
- данные поверенного (достаточно копии паспорта, личное присутствие не обязательно);
- документы на квартиру (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи и т.п.).
Образец структуры доверенности
Ниже приведён упрощённый образец содержания (нотариус составит документ по своей форме):
ДОВЕРЕННОСТЬ
Город Москва, двадцать восьмого сентября две тысячи двадцать шестого года.
Я, Иванов Иван Иванович, года рождения, паспорт 4500 № 123456, выдан…, зарегистрированный по адресу: …, настоящей доверенностью уполномочиваю Петрова Петра Петровича, года рождения, паспорт 4501 № 654321, выдан…, совершать от моего имени следующие действия с принадлежащей мне квартирой, расположенной по адресу: г. Москва, ул. …, д. …, кв. …, кадастровый номер 77:…:
- продать указанную квартиру по цене и на условиях по своему усмотрению;
- подписать договор купли-продажи, передаточный акт и иные документы;
- получить денежные средства по сделке;
- представлять мои интересы в Росреестре, МФЦ, налоговых органах, подавать и получать документы;
- совершать иные действия, связанные с выполнением данного поручения.
Доверенность выдана сроком на три года без права передоверия.
Подпись: ___________ /Иванов И;И./
Риски и меры предосторожности
Генеральная доверенность — удобный, но рискованный инструмент. Рекомендации доверителю:
- выбирайте поверенным человека, которому полностью доверяете;
- ограничивайте полномочия конкретными действиями и указывайте минимальную цену продажи;
- запрещайте получение денег поверенным, если это возможно;
- помните: доверенность можно в любой момент отменить, уведомив нотариуса и поверенного;
- доверенность прекращается в случае смерти доверителя.
Покупателям квартир, продающихся по доверенности, следует проверять подлинность документа у нотариуса, убеждаться, что доверенность не отменена, и по возможности лично общаться с собственником.
Доверенность на все действия с квартирой — эффективный способ передать полномочия по распоряжению недвижимостью, когда собственник не может заниматься сделкой лично. Главное — грамотно сформулировать полномочия, оформить документ у нотариуса и трезво оценивать риски. При малейших сомнениях стоит проконсультироваться с юристом или нотариусом.