В процессе долгосрочной аренды нежилых помещений нередко возникает необходимость скорректировать условия сделки․ Одна из самых распространённых ситуаций — изменение арендуемой площади: арендатору может потребоватся расширить занимаемое пространство или, наоборот, сократить его для оптимизации расходов․ В таких случаях заключается дополнительное соглашение к договору аренды․ Разберём подробно, как правильно оформить этот документ․
Когда требуется дополнительное соглашение об изменении площади
Допсоглашение необходимо в следующих ситуациях:
- Увеличение площади — арендатор расширяет бизнес и занимает дополнительные квадратные метры (соседние помещения, часть коридора, складские зоны);
- Уменьшение площади — арендатор отказывается от части помещения, чтобы снизить арендную плату;
- Уточнение площади — после проведения обмеров (например, БТИ) выяснилось, что фактическая площадь отличается от указанной в договоре;
- Перераспределение помещений — арендатор меняет одни помещения на другие в рамках того же здания․
Важно понимать: изменение площади почти всегда влечёт за собой изменение арендной платы, поэтому в соглашении обычно корректируются оба этих условия․
Правовые основы
Дополнительное соглашение регулируется общими нормами Гражданского кодекса РФ:
- ст․ 450 ГК РФ, изменение договора по соглашению сторон;
- ст․ 452 ГК РФ — соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и сам договор;
- ст․ 651 ГК РФ, договор аренды на срок более года заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации․
Ключевой момент: если основной договор аренды был зарегистрирован в Росреестре (срок аренды от 1 года), то и дополнительное соглашение к нему подлежит государственной регистрации․ Без регистрации изменения не вступят в силу․
Структура и содержание дополнительного соглашения
Документ должен содержать следующие обязательные элементы:
Шапка документа
- наименование: «Дополнительное соглашение № ___ к договору аренды нежилого помещения от «__» ______ 20__ г․ № ___»;
- место и дата заключения;
- реквизиты сторон (наименования организаций, ФИО представителей, основания полномочий — устав, доверенность)․
Предмет соглашения
Указывается, какие пункты основного договора изменяются․ Например:
«Стороны договорились изложить пункт 2․1 Договора в следующей редакции: «Арендодатель предоставляет Арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 150 (сто пятьдесят) кв․ м, расположенное по адресу: ;․․»»
Характеристики новой площади
- новая общая площадь в квадратных метрах (цифрами и прописью);
- кадастровые номера помещений (если меняется состав помещений);
- ссылка на план помещения (экспликацию) — прилагается как приложение к соглашению․
Изменение арендной платы
Указывается новый размер арендной платы и дата, с которой она применяется:
«В связи с изменением площади арендуемого помещения пункт 4․1 Договора изложить в следующей редакции: «Арендная плата составляет ______ рублей в месяц, включая НДС»․ Новый размер арендной платы применяется с «__» ______ 20__ г․»
Заключительные положения
- условие о том, что остальные пункты договора остаются неизменными;
- момент вступления соглашения в силу (с момента подписания или регистрации);
- количество экземпляров;
- подписи и печати сторон․
Образец (краткая форма)
ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № 1
к договору аренды нежилого помещения от № 15
г․ Москва «20» марта 2025 г․
ООО «Арендодатель», в лице генерального директора Иванова И․И․, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», и ООО «Арендатор», в лице директора Петрова П․П․, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендатор», совместно именуемые «Стороны», заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:
- Стороны договорились увеличить площадь арендуемого помещения с 100 кв․ м до 150 кв․ м за счёт присоединения помещения № 5 площадью 50 кв․ м, расположенного на 2 этаже здания по адресу: г․ Москва, ул․ Примерная, д․ 1․
- Пункт 1․1 Договора изложить в новой редакции: «Площадь арендуемого помещения составляет 150 (сто пятьдесят) кв․ м»․
- Пункт 3․1 Договора изложить в новой редакции: «Ежемесячная арендная плата составляет 225 000 (двести двадцать пять тысяч) рублей, в т․ч․ НДС»․
- Настоящее Соглашение вступает в силу с момента подписания (либо с момента государственной регистрации — для договоров сроком от года)․
- Во всём остальном, что не предусмотрено настоящим Соглашением, Стороны руководствуются условиями Договора․
- Соглашение составлено в двух экземплярах, по одному для каждой из Сторон․
Подписи и реквизиты сторон․
Практические рекомендации
- Приложите к соглашению план помещения с выделенной новой площадью и передаточный акт на дополнительные метры (при увеличении площади);
- Проверьте, не требуется ли согласие собственника здания или залогодержателя (если помещение в ипотеке);
- Не забудьте о регистрации в Росреестре, если договор долгосрочный;
- При уменьшении площади зафиксируйте состояние возвращаемой части помещения в акте приёма-передачи;
- Убедитесь, что подписанты имеют полномочия (доверенности действительны)․
Дополнительное соглашение об изменении площади — несложный, но юридически значимый документ․ Грамотно составленное соглашение защищает интересы обеих сторон, позволяет избежать споров о размере арендной платы и границах арендуемого помещения․ При долгосрочной аренде не забывайте о государственной регистрации изменений, а при сомнениях, обратитесь за консультацией к юристу․