В практике арендных отношений часто возникает необходимость провести ремонт или капитальный ремонт передаваемого помещения. Чтобы зафиксировать права и обязанности сторон‚ порядок проведения работ и‚ что наиболее важно‚ механизм расчетов за эти работы (в т.ч. зачет стоимости в счет арендной платы)‚ стороны заключают дополнительное соглашение к договору аренды. В данной статье подробно разберем‚ как правильно составить такой документ‚ какие существуют виды соглашений‚ и предоставим структуру актуального образца на 2026 год.

Зачем нужно дополнительное соглашение о ремонте?

Согласно ст. 452 ГК РФ‚ изменение и расторжение договора допускаются по соглашению сторон. Основной договор аренды‚ как правило‚ содержит общие условия передачи помещения «как есть» или с указанием общего состояния. Если в процессе аренды возникает необходимость в качественном изменении состояния имущества (ремонт‚ перепланировка‚ капитальный ремонт)‚ эти условия необходимо зафиксировать отдельным документом.

Основные цели заключения доп. соглашения о ремонте:

• Легализация работ: получение письменного согласия арендодателя на проведение ремонта (обязательно для капитального ремонта и перепланировки).
• Финансовые расчеты: определение источника финансирования (средства арендатора‚ арендодателя‚ совместные) и механизма возмещения/зачета затрат (ст. 619‚ 620 ГК РФ).
• Фиксация объемов: привязка к сметной документации и проекту‚ чтобы избежать споров о качестве и объеме выполненных работ;
• Сроки: установление четких дедлайнов начала и окончания работ.
• Судьба улучшений: определение‚ остаются ли улучшения (неотделимые) у арендодателя с возмещением стоимости или арендатор имеет право их демонтировать (отделимые улучшения).

Основные виды дополнительных соглашений по ремонту

В зависимости от цели‚ документы делятся на несколько типовых категорий:

Соглашение о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы

Это самый распространенный вариант в коммерческой аренде (нежилые помещения). Арендатор вкладывает свои средства в приведение помещения в надлежащее состояние‚ а арендодатель предоставляет «арендные каникулы» или зачитывает суммы затрат в счет будущих платежей.

Ключевой момент: Необходима прилагаемая проектно-сметная документация (ПСД) или детальная смета‚ согласованная сторонами.

Соглашение о проведении текущего/косметического ремонта за счет арендатора без зачета

Используется‚ если арендатор делает ремонт в своих интересах (брендирование‚ специфические требования производства) и не требует компенсации. Важно прописать‚ что улучшения являются отделимыми (арендатор забирает их) или неотделимыми (переходят к арендодателю безвозмездно).

Соглашение об изменении суммы арендной платы в связи с ремонтом

Если ремонт проводит арендодатель или стороны договорились об изменении ставки аренды после улучшения качества помещения (например‚ после капитального ремонта арендодателем ставка растет).

Соглашение о согласовании проектно-сметной документации

Часто оформляется как отдельное приложение или предварительный этап перед основным соглашением о зачете средств.

Обязательные реквизиты и структура документа (Образец 2026)

Ниже приведена универсальная структура дополнительного соглашения‚ актуальная для 2025–2026 гг.‚ основанная на судебной практике и требованиях ГК РФ.

Шапка документа

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № ___
к Договору аренды № ___ от «___» ________ 20__ г.
г. _______________ «___» ________ 20__ г.

Мы‚ нижеподписавшиеся:
Арендодатель: [Полное наименование ЮЛ / ФИО ИП / ФИО физлица]‚ именуемое в дальнейшем «Арендодатель»‚ действующее на основании [Устава / доверенности / паспорта]‚ в лице [Должность‚ ФИО]‚ с одной стороны‚
и
Арендатор: [Полное наименование ЮЛ / ФИО ИП / ФИО физлица]‚ именуемое в дальнейшем «Арендатор»‚ действующее на основании [Устава / доверенности / паспорта]‚ в лице [Должность‚ ФИО]‚ с другой стороны‚
вместе именуемые «Стороны»‚ руководствуясь ст. 452‚ 610‚ 619‚ 620 ГК РФ‚ заключили настоящее Дополнительное соглашение о нижеследующем:

Предмет соглашения (Суть изменений)

1. Объект: Арендодатель дает согласие Арендатору на проведение капитального ремонта / текущего ремонта / перепланировки арендуемого помещения‚ расположенного по адресу: [Полный адрес‚ кадастровый номер]‚ общей площадью ___ кв.м;‚ в соответствии с Договором аренды № ___;
2. Объем и виды работ: Работы производятся в соответствии с Проектно-сметной документацией (ПСД) / Сметой на ремонт / Перечнем работ‚ составляющей неотъемлемую часть настоящего Соглашения (Приложение № 1). Общая стоимость работ составляет: [Сумма цифрами и прописью] рублей.
3. Сроки: Работы должны быть начаты не позднее «___» ________ 20__ г. и полностью завершены до «___» ________ 20__ г. (с учетом времени на согласование проектной документации в соответствующих инстанциях‚ при необходимости).

Финансовые условия (Ключевой блок)

4. Источник финансирования: Работы производятся за счет собственных средств Арендатора.
5. Механизм расчетов (Вариант А — Зачет в счет аренды): Стоимость фактически выполненных и принятых Сторонами работ зачитывается Арендодателем в счет уплаты Арендатором арендной платы по Договору аренды № ___.
   • Зачет производится ежемесячно в размере не более [___%] от ежемесячной арендной платы / в полном объеме ежемесячной арендной платы до полного погашения долга Арендодателя.
   • Основанием для зачета является подписанный Сторонами Акт приема-передачи выполненных работ (КС-2 / КС-3 / Акт приема-передачи неотделимых улучшений) и счета-фактуры/чеки на материалы (при необходимости).
6. Механизм расчетов (Вариант Б — Возмещение денежными средствами): Арендодатель обязуется возместить Арендатору стоимость работ в течение ___ дней после подписания Акта приема-передачи путем перечисления на расчетный счет Арендатора;
7. НДС: Стороны подтверждают‚ что сумма в п. 3 включает НДС [___%] / не включает НДС. Порядок выставления счетов-фактур определяется действующим НК РФ.

Проектная документация и согласования

7. Арендатор обязуется за свой счет подготовить проектную документацию (при необходимости) и согласовать её в установленном законом порядке (Мосгосэкспертиза‚ управление архитектуры‚ МЧС и др.) до начала строительно-монтажных работ.
8. Арендодатель обязует оказать содействие в получении необходимых согласований и разрешения на строительство/реконструкцию (если требуется по закону).

Приемка работ и судьба улучшений

9. Приемка выполненных работ осуществляется по этапам / в комплексе путем подписания двустороннего Акта приема-передачи выполненных работ (КС-11‚ КС-14 или Акт приема-передачи неотделимых улучшений).
10. Выполненные работы (неотделимые улучшения) переходят в собственность Арендодателя безвозмездно / за счет зачета стоимости в счет арендной платы (в соответствии с п. 4 настоящего Соглашения).
11. Арендатор гарантирует отсутствие обременений на материалы и оборудование‚ вмонтированные в помещение‚ и передает их свободными от прав третьих лиц.

Ответственность и гарантии

12. За недобросовестное качество работ Арендатор несет ответственность в соответствии с ГК РФ и Договором подряда (если работы выполняет субподрядчик).
13. Арендатор обязан застраховать свою ответственность перед третьими лицами за возможный ущерб при проведении работ (полис ОГП/СМР).
14. В случае досрочного расторжения Договора аренды по вине Арендодателя‚ Арендодатель возмещает Арендатору неамортизированную стоимость улучшений (если не зачтено в счет аренды полностью).

Регистрация и заключительные положения

15. Настоящее Соглашение вступает в силу с момента подписания его обеими Сторонами / с момента государственной регистрации (если Договор аренды подлежит регистрации и срок аренды 1 год и более).
16. Стороны согласовали‚ что настоящее Соглашение подлежит государственной регистрации в Росреестре в связи с изменением существенных условий договора / возникновением обременения на объекте недвижимости (по требованию регистратора).
17. Во всем остальном Договор аренды № ___ остается в силе без изменений.
18. Настоящее Соглашение составлено в ___ экземплярах‚ имеющих равную юридическую силу (по одному для каждой Стороны + один для Росреестра при регистрации).

Адреса и реквизиты сторон + Подписи

Необходимые приложения (Приложения — неотъемлемая часть)

Без приложений соглашение о ремонте будет считаться неопределенным по предмету (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Обязательный пакет:

• Приложение № 1: Проектно-сметная документация (ПСД) / Смета на ремонт. Детализированная по видам работ‚ материалам‚ количеству и цене. Подписывается обеими сторонами на каждой странице или скрепляется печатью/подписью на прошивке.
• Приложение № 2: График работ (Календарный план).
• Приложение № 3: Форма Акта приема-передачи выполненных работ / неотделимых улучшений. Рекомендуется утвердить форму заранее (КС-2‚ КС-3‚ КС-11‚ КС-14 или собственная форма);
• Приложение № 4: Копия решения собственника / протокола собрания участников (если Арендодатель, не единственный собственник);

Государственная регистрация доп. соглашения в 2026 году

Согласно ст. 651 ГК РФ и ФЗ № 218-ФЗ‚ государственной регистрации подлежат:

• Договоры аренды сроком на 1 год и более.
• Дополнительные соглашения к таким договорам‚ если они меняют существенные условия (предмет‚ срок‚ плату‚ площадь) или порождают обременение.

Важные нюансы 2026 года:

1. Соглашение о зачете ремонта в счет аренды меняет порядок расчетов (существенное условие) и часто порождает обременение (право удержания имущества застройщиком/арендатором до погашения долга)‚ поэтому почти всегда подлежит регистрации в Росреестре.
2. Каждое последующее соглашение регистрируется отдельно как самостоятельный объект права (своя запись в ЕГРН).
3. Для подачи документов через МФЦ или портал Госуслуг/Росреестр нужен пакет: Заявление (форма по приказу Минэкономразвития)‚ Доп. соглашение (3 экз. — 2 стороны + Росреестр)‚ Приложения (сметы)‚ Квитанция о оплате госпошлины (для ЮЛ, 2000 руб.‚ для физлиц — 350 руб. на 2026 г.‚ уточняйте актуальные тарифы)‚ Паспорта/Уставы/Доверенности.
4. Срок регистрации: 7 рабочих дней (МФЦ) / 9 рабочих дней (прямо) / 3-5 дней (электронно).

Налоговые и бухгалтерские риски (Кратко)

• НДС: Зачет стоимости ремонта в счет арендной платы признается реализацией работ/услуг (субподрядчика или самого арендатора‚ если строит сам) и объектом налогообложения НДС у арендатора (как подрядчика) и арендодателя (как заказчика). Необходимо выставить счета-фактуры.
• Налог на имущество (Арендодатель): После приемки капитального ремонта кадаровая стоимость помещения может вырасти‚ что увеличит налог на имущество организации.
• Амортизация (Арендатор): Если улучшения зачтены в счет аренды — они не идут на баланс арендатора как ОС/ВНА‚ а уменьшают расходы на аренду (или формируют доход в виде экономии). Если возмещены деньгами — арендатор может принять на учет как ВНА/ОС (при выполнении критериев п. 15 ПБУ 6/2020‚ ФСБУ 26/2020).
• Доход арендодателя: Стоимость неотделимых улучшений‚ перешедших к арендодателю‚ признается его доходом (п. 1 ст. 250 НК РФ) в момент приемки (или равномерно в будущем — спорный момент‚ лучше консультироваться с аудитором).

Типичные ошибки при составлении (Чек-лист «Что проверить перед подписью»)

1. Отсутствие привязки к смете. Фраза «арендатор сделает ремонт за свой счет» без приложенной сметы не даст права на зачет в суде.
2. Нечеткий механизм зачета. Не написано: «в каком размере зачитывается»‚ «какие документы основание»‚ «в течение какого срока после акта».
3. Игнорирование НДС. Стороны «забывают» про НДС при зачете‚ что ведет к начислению налогом и штрафами ФНС.
4. Отсутствие согласия на перепланировку. Если ремонт затрагивает несущие конструкции‚ без разрешения на перепланировку и последующей технической инвентаризации (план БТИ) акты приема не будут приняты Росреестром при регистрации прав.
5. Неучет регистрации. Подписали‚ зачли аренду‚ а соглашение не зарегистрировали. При продаже здания или банкротстве арендодателя арендатор потеряет право зачета и улучшений.
6. Субподряд без уведомления. Арендатор нанял подрядчика‚ не уведомив арендодателя. Арендодатель имеет право не принять работы от третьего лица‚ если не давал согласия на привлечение субподрядчика (ст. 619 ГК РФ).

Где скачать готовый бланк (DOC/PDF) для заполнения?

Готовые бланки дополнительных соглашений (в т.ч. специфических: «о зачете капитального ремонта»‚ «об изменении арендной платы»‚ «о замене предмета аренды») можно найти в правовых справочных системах и на профильных юридических порталах. Наиболее надежные источники актуальных форм на 2026 год:

• КонсультантПлюс / Гарант — раздел «Образцы документов» / «Договор аренды» / «Дополнительные соглашения». Имеют статус «Экспертно проверено».

Специализированные сайты бланков: Договор-бланк.ру‚ Юрист Муртазин‚ Налог-налог.ру‚ Мое Дело (МойСклад/Контур). Обычно предоставляют .docx файлы для свободного редактирования.

• Сайт ФНС / Росреестра — иногда публикуют типовые формы для регистрации прав.

Совет: Скачивайте файл в формате .docx (Word)‚ чтобы можно было безопасно редактировать реквизиты‚ вставлять свои приложения (сметы) и корректировать нумерацию страниц перед прошивкой.

Дополнительное соглашение к договору аренды на ремонт — это не просто формальность‚ а ключевой документ‚ защищающий инвестиции арендатора и имущество арендодателя. В 2026 году акцент делается на:

• Детализированной сметной документации как неотъемлемой части соглашения.
• Прозрачном механизме зачета/возмещения с учетом НДС.
• Обязательной государственной регистрации (для долгосрочных аренд).
• Правильном оформлении акта приема-передачи неотделимых улучшений.

Используйте приведенную выше структуру как чек-лист при подготовке своего документа. Для сложных объектов (ТЦ‚ склады‚ производственные площадки) и крупных сумм капитального ремонта настоятельно рекомендуется привлечь юриста‚ специализирующегося на недвижимости и строительном праве‚ для доработки типового бланка под конкретную ситуацию.

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Нормативная база может меняться. Перед подписанием документов проконсультируйтесь со специалистом.