Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 302-87-29

Реклама jurik.ru

Сделки с долями в праве общей собственности на недвижимость (квартирах, комнатах, домах) регулируются статьей 250 ГК РФ. Ключевым моментом здесь является право преимущественной покупки у соседей по доле. Если собственник доли хочет продать свою часть третьему лицу, он обязан сначала предложить её другим соучастникам. Отказ соседей (или их молчание в течение месяца) должен быть надлежаще зафиксирован. Для этого и нужен договор согласия (или письменное заявление-отказ).

В данной статье мы подробно разберем, как правильно оформить согласие на продажу доли, представим актуальный образец документа на 2024 год и разберем частые ошибки, которые приводят к оспариванию сделок в суде.

Законодательная база: зачем нужен этот документ?

Согласно п. 2 ст. 250 ГК РФ, продавец доли обязан уведомить остальных соучастников о своем намерении продать долю, указав цену и иные условия продажи. Уведомление направляется заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении.

Срок ответа: Соучастники имеют 1 месяц со дня получения уведомления, чтобы заявить о желании купить долю (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
Последствия бездействия: Если в течение месяца соучастники не заявили о реализации права преимущественной покупки, продавец имеет право продать долю любому третьему лицу.
Необходимость нотариальной формы: С 2016 года (ФЗ № 391) сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат обязательному нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 42 Основного законодательства о нотариате, ст. 250 ГК РФ). Нотариус проверяет соблюдение процедуры уведомления.

Договор согласия (или нотариально заверенное заявление об отказе), это единственное законное доказательство того, что процедура ст. 250 ГК РФ соблюдена, и сделку нельзя будет оспорить по основанию нарушения права преимущественной покупки.

Основные виды документов, подтверждающих согласие

На практике используются две основные формы фиксации воли соседей:

Вариант А: Нотариально заверенное заявление об отказе от права преимущественной покупки (наиболее частый)

Сосед приходит к нотариусу (любому, не обязательно к тому, у кого оформляется сделка) и подписывает заявление о том, что он уведомлен о продаже, знает цену и условия, но отказывается пользоваться правом преимущественной покупки. Нотариус заверяет подпись. Этот документ передается продавцу/покупателю для сделки.

Вариант Б: Согласие на продажу доли третьему лицу (Договор согласия)

Оформляется как отдельный документ (или как часть протокола собрания собственников, если долей много), который также подлежит нотариальному заверению подписей; В нем соседи прямо подтверждают, что не возражают против продажи конкретной доли конкретному покупателю за конкретную цену.

Вариант В: Договор купли-продажи доли с соседом

Если сосед согласен купить долю, заключается полноценный ДКП (договор купли-продажи) в нотариальной форме. В этом случае отдельное «согласие» не нужно — сам ДКП является подтверждением реализации права.

Образец заявления об отказе от права преимущественной покупки (Нотариальная форма)

Ниже приведен типовой образец, который используют нотариусы. Текст может незначительно варьироваться в зависимости от региона и конкретного нотариуса, но обязательные реквизиты остаются неизменными.

ЗАЯВЛЕНИЕ
об отказе от права преимущественной покупки доли в праве общей собственности

Город ______________ «___» _____________ 20__ г.

Я, Фамилия Имя Отчество полностью, паспорт: серия ____ № ________, выдан __________________________ «___» _____________ 20__ г., код подразделения ________, проживающий по адресу: _________________________________________________________, действующий от своего имени (или на основании доверенности № ____ от «___» _____________ 20__ г., заверенной нотариусом __________________________),

ЗАЯВЛЯЮ:

Я являюсь собственником доли в праве общей собственности (размер доли: ___/___) объекта недвижимости: квартира № ___, общая площадь ___ кв. м., расположенная по адресу: _________________________________________________________ (далее — Квартира). Кадастровый номер: __:__:______:__. Право собственности зарегистрировано __________________________ (наименование органа регистрации) «___» _____________ 20__ г., запись в ЕГРН № ________________.

Я получил(а) уведомление от соучастника в праве общей собственности на Квартиру, гражданина Фамилия Имя Отчество продавца (паспорт: серия ____ № ________, проживающий по адресу: _________________________________________________________), о намерении продать принадлежащую ему долю в размере ___/___ в праве общей собственности на указанную Квартиру.

Уведомление получено мною «___» _____________ 20__ г. (указать дату получения заказного письма согласно почтовому уведомлению или дату личного вручения по росписи).

Из уведомления мне известно, что цена продажи доли составляет _________________ (_________________) рублей 00 копеек, а также иные условия продажи: _________________________________________________________ (оплата наличными/безналичным расчетом, сроки расчетов, наличие обременений и т.д.).

Осознавая свои права и обязанности, предусмотренные статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также последствия отказа от права преимущественной покупки, указанные в п. 4 ст. 250 ГК РФ (невозможность оспаривания сделки по основанию нарушения права преимущественной покупки),

ОТКАЗЫВАЮСЬ

от реализации права преимущественной покупки доли в размере ___/___ в праве общей собственности на Квартиру, принадлежащей гражданину Фамилия Имя Отчество продавца, по цене _________________ (_________________) рублей 00 копеек и на условиях, указанных в полученном мною уведомлении.

Настоящее Заявление составлено мною лично (или за моими словами в связи с __________________________), прочитано мною и подписано от руки.

Предупрежден(а) о правовых последствиях подписания настоящего Заявления, в т.ч. о том, что после его подписания продавец имеет право продать долю третьему лицу на тех же условиях, а оспорить сделку по основанию нарушения моего права преимущественной покупки я не смогу.

Подпись: _______________________ / Фамилия И.О. /

Расшифровка подписи: _________________________________________________________

НОТАРИАЛЬНОЕ ЗАВЕРЕНИЕ ПОДПИСИ

Подпись на настоящем заявлении Фамилия Имя Отчество заявителя заверена мною, нотариусом _________________________________________________________ (ФИО нотариуса), действующим в нотариальном округе _________________________________________________________ (наименование нотариальной палаты/округа).

Личность заявителя установлена на основании паспорта гражданина РФ серии ____ № ________. Правомочность действий заявителя проверена. Заявитель предупрежден о значении и правовых последствиях совершаемой сделки.

Данное заверение внесено в Реестр нотариальных действий № ________________ от «___» _____________ 20__ г.

Нотариус: _______________________ / Фамилия И.О. /

М.П. (Печать нотариуса)

Образец Согласия на продажу доли третьему лицу (Договор согласия)

Этот вариант используется реже, так как нотариусы предпочитают заверять отдельные заявления-отказы от каждого соучастника. Однако если соседи хотят подписать один общий документ, он выглядит так:

СОГЛАСИЕ СОУЧАСТНИКОВ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ
НА ПРОДАЖУ ДОЛИ ТРЕТЬЕМУ ЛИЦУ

Город ______________ «___» _____________ 20__ г.

Мы, нижеподписавшиеся:

Фамилия Имя Отчество соучастника 1, паспорт: серия ____ № ________, проживающий по адресу: _________________________________________________________, владеющий долей ___/___ в праве общей собственности на квартиру № ___ по адресу: _________________________________________________________ (кадастровый номер __:__:______:__);
Фамилия Имя Отчество соучастника 2, паспорт: серия ____ № ________, проживающий по адресу: _________________________________________________________, владеющий долей ___/___ в праве общей собственности на указанную квартиру;

(далее совместно именуемые «Соучастники»), действующие от своих имен (или на основании доверенностей),

ПОДТВЕРЖДАЕМ:

Что мы в надлежащем порядке (заказными письмами с уведомлением о вручении / лично под роспись) уведомлены соучастником Фамилия Имя Отчество продавца о его намерении продать принадлежащую ему долю в размере ___/___ в праве общей собственности на вышеуказанную квартиру.

Что мы ознакомлены с условиями продажи: цена доли составляет _________________ (_________________) рублей 00 копеек, покупателем является Фамилия Имя Отчество покупателя (паспорт: серия ____ № ________), порядок расчетов: _________________________________________________________.

Что мы НЕ ВОЗРАЖАЕМ против продажи указанной доли указанному покупателю по указанной цене и на указанных условиях.

Что мы осознаем правовые последствия настоящего Согласия: после его подписания продавец имеет право заключить договор купли-продажи доли с указанным покупателем, и мы лишаемся права оспорить сделку по основанию нарушения нашего права преимущественной покупки (п. 4 ст. 250 ГК РФ).

Настоящее Согласие составлено в ____ экземплярах (по числу соучастников + 1 для нотариуса + 1 для Росреестра), имеющих равную юридическую силу.

Соучастник 1: Подпись _______________ / Фамилия И.О. /

Соучастник 2: Подпись _______________ / Фамилия И.О. /

НОТАРИАЛЬНОЕ ЗАВЕРЕНИЕ ПОДПИСЕЙ

Подписи Фамилия И.О. соучастника 1 и Фамилия И.О. соучастника 2 на настоящем Согласии заверены мною, нотариусом _________________________________________________________…

(Текст нотариального заверения аналогичен образцу выше)

Пошаговая процедура оформления (Алгоритм действий)

Подготовка уведомления. Продавец составляет письменное уведомление для каждого соучастника с указанием: цены, размера доли, адреса квартиры, ФИО предполагаемого покупателя, порядка и срока оплаты, наличия обременений (ипотека, арест, сервитуты).
Направление уведомления. Отправка заказным почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении на адрес регистрации (проживания) соучастника. Важно: Сохранить квитанцию об оплате почтовой пошлины, опись вложения (форму 107) и почтовое уведомление о вручении (форму ПОЧТ-6) — это главные доказательства в суде.
Ожидание срока (1 месяц); Считается со дня вручения письма (даты в почтовом уведомлении). Если письмо вернулось с надписью «Не востребовано» или «Адресат не живет» — срок считается соблюденным с момента возвращения (судебная практика может варьироваться, надежнее — личное вручение под роспись).
Получение отказов/согласий. Соседи приходят к нотариусу (любому удобному) и подписывают Заявление об отказе. Нотариус заверяет подпись. Если сосед хочет купить — заключается ДКП у нотариуса.
Обращение к нотариусу для сделки. Продавец и покупатель приходят к нотариусу для заключения ДКП доли. К пакету документов прикладываются: оригиналы уведомлений (если были личные), почтовые уведомления о вручении, описи вложений, нотариально заверенные заявления об отказе от соседей.
Государственная регистрация. Нотариус сам отправляет документы в Росреестр через ЕИС (единую информационную систему) или выдает их на руки для самостоятельной подачи через МФЦ/Госуслуги.

Критически важные нюансы и риски

Цена в уведомлении и в ДКП должна совпадать (или быть выше в ДКП)

Если в уведомлении соседям указана цена 1 млн руб., а в ДКП с покупателем — 900 тыс. руб., сделку могут признать нарушающей право преимущественной покупки (сосед не получил шанс купить по реальной, более низкой цене). Цена в ДКП не может быть ниже цены в уведомлении.

Условия продажи должны быть идентичны

Нельзя в уведомлении написать «оплата наличными при подписании», а в ДКП сделать рассрочку или зачет требований. Условия для соседа и для третьего лица должны быть равнозначными.

Адрес направления уведомления

Письмо нужно слать по адресу места жительства (регистрации) соучастника, указанному в паспорте или ЕГРН. Если сосед давно не живет по этому адресу — риск, что суд признает уведомление ненадлежащим. Лучше всего — личное вручение под роспись в двух экземплярах (один у продавца, один у соседа) с указанием даты и фразы «С уведомлением ознакомлен(а), подпись, дата».

Недееспособные и несовершеннолетние соучастники

Несовершеннолетние (до 14 лет): Согласие дают родители/опекуны с разрешения органа опеки и попечительства. Без разрешения опеки сделка не пройдет.
Несовершеннолетние (14–18 лет): Подписывают сами с письменного согласия родителей/опекунов + разрешение органа опеки.
Признанные недееспособными: Действует опекун с разрешения органа опеки.

Внимание: Орган опеки выдает разрешение на отчуждение доли ребенка только при обеспечении его интересов (например, покупке другой доли/квартиры или выделении денежных средств на накопительный счет). Простое «согласие на продажу» без обеспечения прав ребенка опека не даст.

Ипотека и обременения

Если квартира в ипотеке, согласие на продажу доли требуется также от банка-залогодержателя. Без нотариально заверенного согласия банка сделка не состоится ( Росреестр приостановит регистрацию).

Срок действия отказов

Закон не устанавливает жесткий срок действия нотариального отказа. Однако нотариусы и суды руководствуются разумным сроком. Если между получением отказа и сделкой прошло много месяцев (обычно > 3–6 месяцев) и изменились рыночные условия — нотариус может потребовать повторить процедуру уведомления.

Что делать, если сосед не открывает дверь / не забирает письмо / пропался?

Это самая частая проблема. Действуйте по алгоритму:

Письмо вернулось с надписью «Не востребовано» / «Срок хранения истек» / «Адресат не живет»: Это считается надлежащим уведомлением (Пленум ВС РФ № 10 от , п. 33). Сохраните конверт с марками почты. Через месяц после возвращения можно идти к нотариусу.
Сосед отказывается принимать лично: Составьте Акт вручения уведомления в присутствии 2-х свидетелей (не заинтересованных лиц). Свидетели пишут паспортные данные, подписываются: «Уведомление вручено лично гражданину Иванову И.И., он(а) отказался(ась) ставить подпись в уведомлении о вручении / отказался(ась) принимать». Нотариус может заверять такой акт или вы можете использовать его в суде.
Сосед пропался без вести / неизвестно место жительства: Нужно подать заявление в суд о признании гражданина безвестно отсутствующим (ст. 42 ГК РФ) или об установлении факта уведомления (особого производства). Это долгий путь (месяцы). Альтернатива: продажа доли на торгах судебными приставами (если есть долги) или ожидание.

Частые ошибки, ведущие к оспариванию сделки

Ошибка	Последствие
Уведомление отправлено простой почтой / курьером без уведомления о вручении	Сделка будет оспорена и отменена. Нужен только заказной почтовый отправление с уведомлением или личное вручение под роспись.
В уведомлении не указана цена или написано «по рыночной цене»	Уведомление недействительно. Цена должна быть конкретной суммой в рублях.
Не указан предполагаемый покупатель (ФИО, паспорт)	Нарушение ст. 250 ГК РФ. Сосед должен знать, КОМУ именно продается доля.
Сделка оформлена в простой письменной форме (без нотариуса)	Сделка ничтожна (недействительна) с момента заключения (п. 2 ст. 166 ГК РФ, ст. 42 Закона о нотариате).
Игнорирование прав несовершеннолетнего соучастника (нет разрешения опеки)	Сделка оспорит прокурор или опека. Доля вернется продавцу, деньги, покупателю (с трудом).
Продажа по цене ниже кадастровой/рыночной без обоснования	Риск претензий налоговой (НДФЛ от дохода по кадрастройке) и оспаривания соседом (фиктивная цена).

Налоговые последствия для продавца

Продажа доли, это доход, подлежащий обложению НДФЛ (13% для резидентов, 30% для нерезидентов).

Вычет 250 000 руб. (если доля владена более 5 лет / 3 года по особым основаниям — налог не платится и декларация 3-НДФЛ не сдается, если цена ≤ вычету).
Вычет на документарно подтвержденные расходы на покупку (если есть договор покупки, чекы на ремонт — сложнее с долями).
Минимальный доход для налога: Если цена в ДКП ниже 70% от кадастровой стоимости доли, налоговая будет считать доход = 70% от кадастровой стоимости (п. 1 ст. 214.10 НК РФ).

Чек-лист документов для нотариуса (для сделки купли-продажи доли)

Соберите этот пакет заранее, чтобы не делать лишних визитов:

Паспорта продавца и покупателя (оригиналы).
Свидетельство о праве / Выписка из ЕГРН на квартиру (не старше 1 месяца).
Технический план / паспорт БТИ (если есть перепланировка — акт согласования/разрешение).
Справка о зарегистрированных лицах (Форма 9 / Архивная справка) — для проверки прав третьих лиц.
Согласие супруга(и) продавца (нотариальное) — если доля приобретена в браке (ст. 35 СК РФ).
Согласие банка (нотариальное) — если квартира в заложе.
Почтовые уведомления о вручении (оригиналы ПОЧТ-6) + Описи вложения (оригиналы Ф. 107) + Квитанции об оплате — для КАЖДОГО соучастника.
Нотариально заверенные Заявления об отказе от права преимущественной покупки от КАЖДОГО соучастника (или ДКП с соседом, если он купил).
Разрешение органа опеки — если есть несовершеннолетние/недееспособные соучастники.
Доверенности (нотариальные) — если кто-то действует по доверенности (проверить срок действия и полномочия).

Оформление согласия соседей (отказа от права преимущественной покупки) — это не формальность, а обязательное условие законности сделки с долей. Игнорирование процедуры ст; 250 ГК РФ ведет к ничтожности сделки, потере денег и времени.

Главные правила безопасности:

Уведомляйте только заказной почтой с уведомлением (или лично под роспись с 2 свидетелями).
В уведомлении указывайте конкретную цену, конкретного покупателя, конкретные условия.
Ждите строго 1 месяц со дня вручения.
Получайте от соседей только нотариально заверенные отказы (простые письменные заявления без нотариуса для сделки с долей не подходят, так как сама сделка нотариальная).
Проверяйте наличие разрешения опеки, если среди сосети есть дети или недееспособные граждане.

Соблюдение этой процедуры гарантирует, что Росреестр зарегистрирует переход права, а суд не отменит сделку по иску недовольного соседа. При сложных ситуациях (пропавший сосед, спор о цене, ипотека, дети) обязательно консультируйтесь с нотариусом или юристом по недвижимости до отправки уведомлений.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Законодательство и судебная практика могут меняться. Перед совершением сделки обратитесь к нотариусу или квалифицированному юристу для анализа вашей конкретной ситуации.