Расторжение договора аренды — это юридически значимое действие, которое требует соблюдения строгой письменной формы․ Устные договоренности или простое возвращение ключей не прекращают права и обязанности сторон, что может привести к начислению арендной платы, штрафов и судебным спорам․ В этой статье мы подробно разберем, как правильно составить договор о расторжении договора аренды, какие существуют основания для расторжения, какие документы приложить и как избежать типичных ошибок․ Ниже вы найдете универсальный образец, который можно скопировать в Word и адаптировать под свою ситуацию․

Правовые основания расторжения договора аренды

Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст․ 610, 619, 620, 621 ЖК РФ) и Закону «Об аренде земли» (если речь о земельном участке), договор аренды может быть расторгнут по следующим основаниям:

• По соглашению сторон (ст․ 610 ГК РФ)․ Самый частый и простой вариант․ Арендодатель и арендатор подписывают дополнительное соглашение (договор о расторжении), фиксируя дату окончания отношений и условия расчетов․
• В одностороннем порядке (судебный или несудебный)․ Допускается, если:
  • Такого права прямо предусмотрено законом или самим договором аренды․
  • Другая сторона допустила существенное нарушение условий договора (неуплата аренды более 2 раз подряд, порча имущества, субаренда без согласия и т․д․)․
  • Арендованное имущество непригодно для использования по назначению по вине арендодателя․
• По истечении срока действия договора․ Если договор заключен на определенный срок и стороны не продлили его, он прекращает действие автоматически (хотя для снятия с учета/регистрации часто все равно требуется акт приема-передачи)․

Важно: Даже если в договоре аренды прописано право на односторонний отказ (например, с уведомлением за 3 месяца), для снятия обременения с недвижимости в Росреестре или для подтверждения факта прекращения отношений перед налоговой/судом, рекомендуется оформить договор о расторжении (или получить решение суда)․

Структура и обязательные реквизиты договора о расторжении

Документ не имеет строгой утвержденной формы (кроме случаев, когда аренда подлежит госрегистрации, тогда форма может регламентироваться Приказом Минэкономразвития), но должен содержать следующие обязательные элементы:

1. Наименование документа: «Договор о расторжении договора аренды № [Номер] от [Дата] г․ [Город]»․
2. Сведения о сторонах: Полные наименования (для юрлиц/ИП) или ФИО, паспортные данные, адреса, ИНН/ОГРНИП, данные доверенностей (если действуют представители)․
3. Ссылка на основной договор: Номер, дату заключения, предмет аренды (адрес, кадастровый номер, инвентарный номер)․ Если договор был зарегистрирован в Росреестре — указать номер регистрации․
4. Предмет соглашения: Четкое заявление: «Стороны договорились о расторжении Договора аренды №․․․ от․․․ до [конкретная дата] по соглашению сторон»․
5. Расчеты между сторонами (критически важный пункт):
   • Наличие/отсутствие задолженности по арендной плате, коммунальным услугам․
   • Порядок возврата обеспечительного платежа (депозита)․
   • Расчеты за улучшения/неразделимые улучшения (ст․ 622 ГК РФ)․
   • Штрафы, пени, убытки (если применимо)․
6. Акт приема-передачи имущества: Ссылка на составленный Акт (приложение к договору о расторжении), в котором фиксируется состояние имущества, показания счетчиков, комплектность мебели/техники․
7. Порядок регистрации (если нужно): Кто и как подает документы в Росреестр (для аренды ≥ 1 года недвижимости)․
8. Заключительные положения: Вступление в силу, количество экземпляров, адреса для уведомлений, подписи сторон с расшифровкой․

Образец Договора о расторжении договора аренды (для копирования в Word)

Ниже приведен универсальный шаблон․ Вы можете скопировать этот текст, вставить в Microsoft Word, заполнить поля в квадратных скобках [ЖИРНЫМ ШРИФТОМ] и удалить лишние комментарии в скобках․

ДОГОВОР О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ № [НОМЕР] от [ДАТА] г․ [ГОРОД]

г․ [ГОРОД] «___» _____________ 20__ г․

Мы, нижеподписавшиеся:

Арендодатель: [ПОЛНОЕ НАИМЕНОВАНИЕ ЮРЛИЦА / ФИО ИП / ФИО ФИЗЛИЦА], именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, действующее на основании [УСТАВ / СВИДЕТЕЛЬСТВО О РЕГИСТРАЦИИ ИП / ПАСПОРТ / ДОВЕРЕННОСТЬ №___ от ___],

и

Арендатор: [ПОЛНОЕ НАИМЕНОВАНИЕ ЮРЛИЦА / ФИО ИП / ФИО ФИЗЛИЦА], именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, действующее на основании [УСТАВ / СВИДЕТЕЛЬСТВО О РЕГИСТРАЦИИ ИП / ПАСПОРТ / ДОВЕРЕННОСТЬ №___ от ___],

вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о расторжении Договора аренды (далее — «Договор о расторжении») о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА О РАСТОРЖЕНИИ

Стороны подтверждают, что между ними был заключен Договор аренды № [НОМЕР] от [ДАТА] (далее, «Основной договор»), по которому Арендодатель передало Арендатору во временное владение и пользование имущество: [ПОЛНОЕ ОПИСАНИЕ: адрес, кадастровый/инвентарный номер, площадь, назначение, этаж, помещение №___]․

[ВЫБРАТЬ НУЖНЫЙ ВАРИАНТ И УДАЛИТЬ ЛИШНЕЕ:]

• Вариант А (Свободная недвижимость): Основной договор не подлежит государственной регистрации (срок аренды менее 1 года) / не был зарегистрирован в Росреестре․
• Вариант Б (Зарегистрированная аренда): Основной договор подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован в ЕГРН [НОМЕР ЗАПИСИ/РЕГИСТРАЦИОННЫЙ НОМЕР] от [ДАТА]․ Стороны обязуются но подать заявление о прекращении права аренды в Росреестр․

Стороны договорились расторгнуть Основной договор по соглашению сторон с [ДАТА РАСТОРЖЕНИЯ — ДЕНЬ, КОГДА КЛЮЧИ ПЕРЕДАНЫ И ОБЯЗАННОСТИ ПРЕКРАЩАЮТСЯ]․

РАСЧЕТЫ СТОРОН И ВОЗВРАЩЕНИЕ ЗАЛОГА (ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНОГО ПЛАТЕЖА)

Стороны подтверждают, что на дату подписания настоящего Договора о расторжении:

• Арендатор [ИМЕЕТ / НЕ ИМЕЕТ] задолженность по оплате арендной плате за период до [ДАТА] включительно, составляющую [СУММА ЦИФРАМИ И ПРОПИСЬЮ] руб․ ([ПРОПИСЬЮ])․
• Арендатор [ИМЕЕТ / НЕ ИМЕЕТ] задолженность по оплате коммунальных услуг/электроэнергии/воды за период до [ДАТА], составляющую [СУММА] руб․

Порядок погашения задолженности (если есть): [НАПРИМЕР: Арендатор обязуется погасить задолженность путем зачета суммы обеспечительного платежа (депозита) и оплаты разницы на расчетный счет Арендодателя до «___» ________ 20__ г․]․

Обеспечительный платеж (Депозит): По Основному договору Арендатор внес обеспечительный платеж в размере [СУММА] руб․ ([ПРОПИСЬЮ])․

На дату расторжения Арендодатель возвращает Арендатору сумму депозита в размере [СУММА ВОЗВРАТА] руб․ ([ПРОПИСЬЮ]) следующим способом: [НАЛИЧНЫМИ ПРИ ПОДПИСАНИИ АКТА / ПЕРЕВОДОМ НА СЧЕТ №___ БАНК___ БИК___ КОРР․ СЧЕТ___ ИНН___ КПП___]․

(Если сумма возврата меньше депозита, обязательно укажите основание удержания: «Удержано в счет погашения задолженности по аренде за ___», «Удержано в счет компенсации ущерба по Акту приема-передачи» и т․д․)

Стороны подтверждают, что иных взаимных претензий по расчетам за Основным договором не имеют․

ПРИЕМ-ПЕРЕДАЧА АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

Прием-передача арендованного имущества оформляется Актом приема-передачи имущества при расторжении договора аренды, который составляется в 2 (двух) экземплярах и является неотъемлемым приложением к настоящему Договору о расторжении (Приложение № 1)․

В Акте приема-передачи фиксируются: фактическое состояние имущества, наличие/отсутствие ущерба, показания индивидуальных приборов учета (электроэнергии, воды, газа, тепла), комплектность ключей, мебели, оборудования (перечень по Инвентаризационной ведомости/Приложению к Основному договору)․

С даты подписания Акта приема-передачи ответственность за сохранность имущества и затраты по его содержанию (коммунальные платежи, налоги, страховка) переходит на Арендодателя․

УЛУЧШЕНИЯ И НЕРАЗДЕЛИМЫЕ УЛУЧШЕНИЯ (СТ․ 622 ГК РФ)

[ВЫБРАТЬ НУЖНЫЙ ВАРИАНТ:]

• Вариант 1: Арендатор не производил никаких улучшений в арендованном имуществе без согласия Арендодателя․ Претензий по возмещению стоимости улучшений не имеет․
• Вариант 2: Арендатор произвел улучшения: [ПЕРЕЧИСЛИТЬ: РЕМОНТ, МОНТАЖ ОБОРУДОВАНИЯ И Т․Д․]․ Стоимость улучшений согласовали Стороны в размере [СУММА] руб․ Арендодатель обязуется возместить Арендатору указанную сумму в срок до [ДАТА] путем перевода на р/с Арендатора․ (Или: Стороны договорились, что улучшения остаются в собственности Арендодателя безвозмездно)․

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ РАСТОРЖЕНИЯ (ЗАПОЛНЯТЬ ТОЛЬКО ДЛЯ АРЕНДЫ ≥ 1 ГОДА НЕДВИЖИМОСТИ)

Стороны согласовали, что документы для государственной регистрации прекращения права аренды в Росреестре подает [АРЕНДОДАТЕЛЬ / АРЕНДАТОР / ОБЩЕЕ ЗАЯВЛЕНИЕ ЧЕРЕЗ МФЦ]․

Расходы по оплате государственной пошлины за регистрацию прекращения права аренды несет [АРЕНДОДАТЕЛЬ / АРЕНДАТОР / ПОПОЛАМ]․

Сторона, подающая документы, обязуется предоставить другой Стороне копию выписки из ЕГРН с записью о прекращении права аренды в течение 5 (пяти) рабочих дней после получения․

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Настоящий Договор о расторжении вступает в силу с момента подписания его обеими Сторонами․

Настоящий Договор о расторжении составлен в [3 (ТРИ) / 4 (ЧЕТЫРЕ) — ЕСЛИ НУЖНА РЕГИСТРАЦИЯ В РОСРЕЕСТРЕ] экземплярах, имеющих равную юридическую силу: по одному для каждой из Сторон [И ОДИН ДЛЯ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ В РОСРЕЕСТР / МФЦ]․

Все споры и разногласия, возникающие из настоящего Договора о расторжении, стороны будут решать путем переговоров, а в случае неудачи — в судебном порядке по месту нахождения Арендодателя / по месту нахождения имущества․

Адреса и реквизиты Сторон для направления уведомлений:

ПОДПИСИ СТОРОН

АРЕНДОДАТЕЛЬ:

Подпись: ___________________ / [ФИО ПОЛНОСТЬЮ]

М․П․ (Печать, если есть)

АРЕНДАТОР:

Подпись: ___________________ / [ФИО ПОЛНОСТЬЮ]

М․П․ (Печать, если есть)

Приложение № 1: Акт приема-передачи имущества (Обязательно!)

Договор о расторжении без Акта приема-передачи юридически уязвим․ Акт подтверждает факт возврата имущества и его состояние․ Образец структуры Акта для Word:

АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ ИМУЩЕСТВА ПРИ РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ № [НОМЕР] от [ДАТА] г․ [ГОРОД]

г․ [ГОРОД] «___» _____________ 20__ г․

Мы, представители Арендодателя [ФИО, ДОЛЖНОСТЬ, ОСНОВАНИЕ] и Арендатора [ФИО, ДОЛЖНОСТЬ, ОСНОВАНИЕ], составили настоящий Акт о том, что Арендатор передовал, а Арендодатель принял в арендованное имущество:

Объект: [АДРЕС, КАДАСТРОВЫЙ НОМЕР, ПОМЕЩЕНИЕ №, ПЛОЩАДЬ]

Состояние имущества: [ОПИСАТЬ ДЕТАЛЬНО: «Стены покрашены, пол ламинат без повреждений», «Обнаружены сколы на плитке в санузле», «Состояние соответствует фотофиксации от ДД․ММ․ГГГГ»]․

Показания приборов учета на момент передачи:

• Холодная вода: [ПОКАЗАНИЯ] (м³) — Счетчик № [НОМЕР] (пломба № [НОМЕР], цел/разорвана)
• Горячая вода: [ПОКАЗАНИЯ] (м³) — Счетчик № [НОМЕР]
• Электроэнергия (день/ночь): [ПОКАЗАНИЯ] (кВт·ч) — Счетчик № [НОМЕР]
• Тепловая энергия: [ПОКАЗАНИЯ] (Гкал) — Счетчик № [НОМЕР]

Ключи переданы: [КОЛИЧЕСТВО НАБОРОВ, ОПИСАНИЕ: «Входная дверь — 2 ключа, Окна — 1 ключ, Почтовый ящик — 1 ключ»]․

Имущество, оставленное в помещении (по инвентаризационной ведомости / приложению к договору):

1. [НАИМЕНОВАНИЕ, ИНВ․ НОМЕР, СОСТОЯНИЕ]
2. ․․․

(Если имущества нет — написать: «Имущества Арендодателя в помещении нет, Арендатор забрал все свои вещи»)

Претензий по качеству имуществу, комплектности и показаниям счетчиков Стороны не имеют․ [ЕСЛИ ЕСТЬ ПРЕТЕНЗИИ, ОПИСАТЬ ИХ ЗДЕСЬ ИЛИ СОСЛАТЬСЯ НА ПРИЛОЖЕНИЕ]․

Акт составлен в 2 (двух) экземплярах, по одному для каждой Стороны․

ОТ АРЕНДОДАТЕЛЯ: Подпись _____________ / [ФИО] Дата: «___» ________ 20__ г․

ОТ АРЕНДАТОРА: Подпись _____________ / [ФИО] Дата: «___» ________ 20__ г․

Пошаговая инструкция: как заполнить в Word

1. Скопируйте текст образца выше (Ctrl+C)․
2. Вставьте в Word (Ctrl+V)․ Рекомендуется использовать «Специальную вставку» -> «Только текст», а затем применить свое форматирование (шрифт Times New Roman, 14 пт, интервал 1․5)․
3. Заполните все поля в скобках [ЖИРНЫМ]․ Не оставляйте пустых квадратных скобок․
4. Выберите правильные варианты в пунктах 1․2, 2․1, 2․3, 4, 5․1, 5․2 (удалите лишнее)․
5. Проверьте даты: Дата договора о расторжении, дата расторжения (пункт 1․3) и дата Акта приема-передачи должны быть логично связаны (обычно совпадают или Акт подписывается в день расторжения)․
6. Пронумеруйте страницы и прошейте документ (если более 1 стр․), поставив печать на сшивке (для юрлиц/ИП)․
7. Распечатайте нужное количество экземпляров (3 для Росреестра, 2 если регистрация не нужна)․
8. Подпишите: Руководители или уполномоченные лица по доверенностям (оригинал доверенности проверяют при регистрации)․

Особенности регистрации в Росреестре (для аренды 1 год и более)

Если срок аренды составлял 1 год и более, договор подлежал госрегистрации․ Расторжение также подлежит регистрации (ст․ 651 ГК РФ, ст․ 22 Закона № 218-ФЗ)․ До регистрации в ЕГРН права арендатора не считаются прекращенными, что создает риски для собственника (нельзя сдать другому, обременение висит в выписке)․

Пакет документов для МФЦ/Росреестра:

• Заявление по форме (заполняется на месте или заранее через Госуслуги/сайт Росреестра)․
• Договор о расторжении (оригинал + копия), 3 экземпляра (один забирает регистратор)․
• Акт приема-передачи (оригинал + копия)․
• Квитанция об оплате госпошлины (в 2024 г․ для юрлиц — 2000 руб․, для физлиц, 350 руб․ за объект недвижимости; при электронной подаче через Госуслуги/Росреестр — скидка 30%)․
• Паспорта сторон / Уставы / Свидетельства ОГРН / Доверенности (оригиналы для предъявления)․

Срок регистрации: 9 рабочих дней (через МФЦ + 2-3 дня на передачу)․ Результат, Выписка из ЕГРН без записи об аренде․

Типичные ошибки и риски

• Отсутствие Акта приема-передачи․ Арендодатель не сможет доказать ущерб, а арендатор, что вернул ключи и показания счетчиков․
• Расхождение дат․ В договоре о расторжении дата 01․01, в Акте — 10․01․ До 10․01 арендатор платит аренду и несет риск порчи имущества․
• Неуказание про депозит․ Если не написать «Депозит возвращен / зачтен», арендатор может потребовать его обратно через суд через 3 года (срок исковой давности)․
• Игнорирование улучшений․ Если арендатор делал капитальный ремонт по согласованию, он имеет право на возмещение (ст․ 622 ГК РФ)․ Молчание в договоре о расторжении не лишает этого права, но создает споры․
• Неподача в Росреестр․ Для долгосрочной аренды — обязательно․ Иначе новая аренда не зарегистрируется, а при продаже объекта выписка покажет старую аренду․
• Подпись неполномочного лица․ Проверяйте доверенности: срок действия, наличие права подписывать расторжение, нотариальное заверение (если требуется для регистрации)․

Налоговые последствия расторжения

• НДФЛ (физлица-арендаторы): Если арендодатель — физлицо, доход от аренды облагается 13% (резиденты)․ Расторжение само по себе не создает дохода, но если арендодатель удержал депозит в счет долга — это доход․
• НДС: Если стороны плательщики НДС и договор был с НДС, расторжение может повлечь необходимость выставления корректировочного счета-фактуры (если меняется стоимость/объем) или просто прекращения начисления․
• Имущественный налог: С даты расторжения (по Акту) арендатор перестает платить налог за объект (если он был на балансе арендатора), а арендодатель начинает/продолжает платить как собственник․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке без суда?

Только если это прямо прописано в договоре (например, «Каждая сторона имеет право расторгнуть договор, уведомив другую за 3 месяца») ИЛИ если закон дает такое право (например, арендатель жилья может расторгнуть в любой момент, предупредив за 3 мес․, ст․ 674 ГК РФ — но это для найма жилья гражданами)․ Для коммерческой аренды юрлицами — обычно только по соглашению или через суд․

Что делать, если арендатор уехал и не подписывает расторжение?

Нужно направить официальное претензионное уведомление (ценным письмом с описью вложения) на адрес из договора/последний известный․ Затем подать в суд на расторжение и выселение․ Суд может расторгнуть договор в отсутствие ответчика․

Нужен ли нотариус для заверения договора о расторжении?

Обязательно — только если Основной договор нотариально заверялся (редко) или если одна из сторон — несовершеннолетний/недееспособный․ В остальных случаях, простой письменной формы достаточно (для регистрации в Росреестре нотариус не нужен, подают сами стороны или через МФЦ)․

Как вернуть депозит, если арендатор портал имущество?

В Акт приема-передачи заносится описание ущерба и предварительная стоимость ремонта․ В Договоре о расторжении (п․ 2․3) пишется: «Депозит в размере Х руб․ удерживается Арендодателем в счет возмещения ущерба, подтвержденного Актом приема-передачи от ДД․ММ․ГГГГ․ Разница (если есть) возвращается / доплачивается»․

Грамотно составленный договор о расторжении договора аренды — это гарантия финансовой безопасности и правового спокойствия для обеих сторон․ Не пренебрегайте деталями: четко фиксируйте дату, расчеты по депозиту/аренде, показания счетчиков и состояние имущества в Акте приема-передачи․ Используйте приведенный выше образец как базу, адаптируйте его под свою ситуацию в Word и, при сложных случаях (крупные суммы, ущерб, отказ второй стороны подписывать), обязательно проконсультируйтесь с юристом по недвижимости перед подписанием․

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием․ Законодательство может меняться, пожалуйста, сверяйтесь с актуальной редакцией ГК РФ и закона № 218-ФЗ․