Сдача квартиры внаём — одна из самых распространённых гражданско-правовых сделок. Однако когда одной из сторон выступает индивидуальный предприниматель (ИП), у участников возникает множество вопросов: как правильно назвать договор, какие условия включить, нужно ли регистрировать документ и как уплачивать налоги. В этой статье подробно разберём все нюансы и приведём структуру образца договора.
Найм или аренда: в чём разница
Прежде всего важно понять терминологию, поскольку от неё зависят применимые нормы закона:
- Договор найма жилого помещения заключается, когда нанимателем выступает физическое лицо, которое будет проживать в квартире (глава 35 ГК РФ).
- Договор аренды оформляется, если жильё снимает юридическое лицо или индивидуальный предприниматель для размещения сотрудников, офиса или иных целей (глава 34 ГК РФ).
Таким образом, если квартиру снимает ИП, юридически корректно заключать договор аренды жилого помещения, даже если фактически в нём будет проживать сам предприниматель или его работники. Если же ИП сдаёт собственную квартиру физическому лицу для проживания, оформляется договор найма, где наймодателем выступает гражданин (в т.ч. имеющий статус ИП).
Кто может быть сторонами договора
Наймодатель (арендодатель) — собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо, действующее по нотариальной доверенности. Если собственник зарегистрирован как ИП, он вправе сдавать квартиру и получать доход в рамках предпринимательской деятельности.
Наниматель (арендатор) — физическое лицо, которое получает помещение во владение и пользование для проживания, либо ИП, снимающий жильё для своих нужд.
Обязательные условия договора
Чтобы договор имел юридическую силу и защищал интересы обеих сторон, в нём необходимо прописать следующие разделы:
Преамбула и предмет договора
Указываются ФИО и паспортные данные физического лица, а также ФИО, ОГРНИП, ИНН индивидуального предпринимателя. В предмете договора описывается квартира: адрес, площадь, этаж, кадастровый номер, реквизиты документа, подтверждающего право собственности.
Срок действия договора
- Краткосрочный найм, до 1 года. Регистрация в Росреестре не требуется.
- Долгосрочный найм — от 1 года до 5 лет. Договор аренды на срок от года подлежит государственной регистрации, при этом возникает обременение объекта недвижимости.
Плата и порядок расчётов
Фиксируется размер ежемесячной платы, срок и способ внесения (наличными под расписку, на расчётный счёт ИП, банковской картой). Отдельно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги, и порядок пересмотра платы (не чаще одного раза в год, если иное не согласовано).
Обеспечительный платёж (депозит)
Указывается сумма залога, условия его удержания (ущерб, неоплаченные счета) и возврата при окончании договора.
Права и обязанности сторон
Арендодатель подтверждает, что квартира не находится в залоге, под арестом, не является предметом судебного спора, и что получено согласие всех совершеннолетних лиц, зарегистрированных по данному адресу. Наниматель обязуется использовать жильё по назначению, поддерживать его в надлежащем состоянии, своевременно вносить плату.
Порядок расторжения
Наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, письменно предупредив наймодателя за 3 месяца (если иное не установлено договором). Наймодатель — только в случаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ: просрочка платы, разрушение имущества, систематическое нарушение прав соседей.
Акт приёма-передачи
К договору обязательно составляется приложение — акт приёма-передачи квартиры с описью имущества, показаниями счётчиков и зафиксированным состоянием жилья. При возврате квартиры оформляется акт возврата жилого помещения.
Краткий образец структуры договора
ДОГОВОР АРЕНДЫ (НАЙМА) ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
г. __________ «___» __________ 20___ г.
Гражданин(ка) РФ ____________ (ФИО, паспортные данные), именуемый(ая) в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и Индивидуальный предприниматель ____________ (ФИО, ОГРНИП, ИНН), именуемый(ая) «Арендатор», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
- Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает во временное владение и пользование квартиру по адресу: ____________, общей площадью ___ кв. м, кадастровый номер ____________.
- Квартира принадлежит Арендодателю на праве собственности (свидетельство/выписка ЕГРН № ___ от ___).
- Срок аренды: с «___» ______ по «___» ______.
- Ежемесячная плата составляет ______ рублей, вносится не позднее __ числа каждого месяца.
- Обеспечительный платёж — ______ рублей, возвращается при окончании договора за вычетом задолженности и ущерба.
- Передача квартиры оформляется актом приёма-передачи (Приложение № 1).
- Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.
Подписи сторон: ____________ / ____________
Налоги и отчётность
Если квартиру сдаёт ИП, доход от сдачи облагается налогом в соответствии с выбранной системой налогообложения:
- УСН «доходы» — 6% от поступлений;
- УСН «доходы минус расходы», 15%;
- Патент — фиксированная стоимость;
- НПД (самозанятость) — 4% при сдаче физлицам и 6% при сдаче организациям и ИП.
Если арендатором выступает ИП, он не является налоговым агентом по НДФЛ — собственник-физлицо самостоятельно декларирует доход (форма 3-НДФЛ) и уплачивает налог.
Практические рекомендации
- Проверьте собственника по выписке из ЕГРН и убедитесь в отсутствии арестов и обременений.
- Если договор подписывает представитель, потребуйте нотариальную доверенность.
- Фиксируйте все платежи документально: расписками, платёжными поручениями, чеками.
- Сделайте подробную опись имущества и фотофиксацию состояния квартиры.
- При сроке договора от 12 месяцев зарегистрируйте его в Росреестре.
Договор между физическим лицом и ИП на квартиру — несложный документ, однако его грамотное составление защищает обе стороны от финансовых и юридических рисков. Используйте приведённую структуру как основу, адаптируйте условия под конкретную ситуацию, а при долгосрочных отношениях или крупных суммах имеет смысл обратиться к юристу для проверки документа.