Покупка недвижимости двумя лицами одновременно — распространённая практика. Так поступают супруги, родственники, друзья или деловые партнёры, приобретающие квартиру, дом или земельный участок в совместное владение. В юридической терминологии такой договор называется договором с множественностью лиц на стороне покупателя (п. 4 ст. 244, п. 1 ст. 308 ГК РФ). В этой статье разберём особенности такого документа, его структуру и приведём образец.
Особенности договора с двумя покупателями
Ключевой момент при составлении договора купли-продажи с двумя покупателями — определение вида права собственности, в которую приобретается объект:
- Общая долевая собственность, каждому покупателю принадлежит конкретная доля (например, по 1/2, либо 2/3 и 1/3). Доли могут быть любыми по соглашению сторон.
- Общая совместная собственность — без определения долей. Такой вариант возможен только для супругов, состоящих в зарегистрированном браке.
Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного всеми сторонами (ст. 550 ГК РФ). Несоблюдение этого требования влечёт недействительность сделки. Право собственности возникает у покупателей только после государственной регистрации перехода права в Росреестре (ЕГРН).
Обязательные сведения в договоре
Чтобы договор прошёл государственную регистрацию и вступил в силу, он должен соответствовать требованиям Гражданского кодекса РФ и содержать:
- Дату и место (город) заключения договора.
- Сведения о продавце и обоих покупателях: ФИО, паспортные данные, адреса регистрации (для юридических лиц — наименование, ИНН, КПП, ОГРН, юридический адрес).
- Данные о предмете договора: наименование объекта, адрес, кадастровый номер, общая площадь, этаж, назначение.
- Сведения о праве собственности продавца: реквизиты правоустанавливающего документа и номер записи в ЕГРН.
- Цену договора (ст. 555 ГК РФ) — существенное условие, без которого договор считается незаключённым.
- Размер долей каждого покупателя (при долевой собственности).
- Порядок расчётов и передачи объекта.
- Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением (при наличии).
Образец договора купли-продажи квартиры с двумя покупателями
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ
г. Москва «___» __________ 20___ г.
Гражданин РФ Иванов Иван Иванович, паспорт серия ____ № ______, выдан __________, зарегистрированный по адресу: __________, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и
гражданка РФ Петрова Анна Сергеевна, паспорт серия ____ № ______, выдан __________, зарегистрированная по адресу: __________, именуемая в дальнейшем «Покупатель-1», и
гражданин РФ Сидоров Пётр Андреевич, паспорт серия ____ № ______, выдан __________, зарегистрированный по адресу: __________, именуемый в дальнейшем «Покупатель-2», с другой стороны,
совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:
Предмет договора
Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель-1 и Покупатель-2 обязуются принять и оплатить квартиру (далее — «Квартира»), расположенную по адресу: г. Москва, ул. __________, д. __, кв. __.
Характеристики Квартиры: общая площадь — ___ кв. м, жилая площадь — ___ кв. м, этаж — __, кадастровый номер: ____________________.
Квартира приобретается Покупателями в общую долевую собственность: Покупателю-1 принадлежит 1/2 доля в праве собственности, Покупателю-2, 1/2 доля в праве собственности.
Право собственности Продавца на Квартиру подтверждается записью ЕГРН от «___» ________ 20__ г. № __________ (правоустанавливающий документ: __________).
Цена и порядок расчётов
Цена Квартиры составляет __________ (__________) рублей 00 копеек.
Расчёты производятся следующим образом: Покупатель-1 оплачивает __________ рублей, Покупатель-2 оплачивает __________ рублей в срок до «___» ________ 20__ г. путём __________ (наличными / перечислением на счёт / через аккредитив).
Передача квартиры
Передача Квартиры Продавцом и принятие её Покупателями осуществляется по акту приёма-передачи, подписываемому сторонами в течение ___ дней с момента государственной регистрации перехода права собственности.
В акте приёма-передачи указываются: сведения о сторонах, описание объекта, описание передаваемого вместе с квартирой имущества, факт передачи и принятия, факт оплаты цены договора.
Права и обязанности сторон
Продавец гарантирует, что Квартира не заложена, не арестована, не является предметом спора, права третьих лиц на неё отсутствуют.
Покупатели приобретают право собственности на Квартиру и принимают на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, расходов по содержанию и ремонту Квартиры, дома и придомовой территории с момента регистрации права собственности.
Заключительные положения
Договор составлен в трёх экземплярах, имеющих равную юридическую силу: по одному для каждой из сторон и один для органа регистрации прав.
Право собственности на Квартиру возникает у Покупателей с момента государственной регистрации перехода права в ЕГРН.
Подписи сторон
Продавец: __________ /Иванов И;И./
Покупатель-1: __________ /Петрова А.С./
Покупатель-2: __________ /Сидоров П.А./
Важные нюансы
- Нотариальное удостоверение обязательно, если продаётся доля в праве собственности или среди собственников есть несовершеннолетние. В остальных случаях достаточно простой письменной формы.
- Печати на договорах купли-продажи квартир физическими лицами не ставятся.
- Если покупатели — супруги, можно указать совместную собственность без выделения долей либо оформить долевую собственность.
- Каждый покупатель вправе получить имущественный налоговый вычет пропорционально своим расходам на покупку.
- При расчётах через ипотеку банк обычно оформляет покупателей как созаёмщиков, а квартира переходит в залог банку.
Договор купли-продажи недвижимости с двумя покупателями составляется по общим правилам, но требует чёткого указания размера долей каждого приобретателя и распределения платежей между ними. Приведённый образец является примерным — его следует адаптировать под конкретные условия сделки, а в сложных случаях (несовершеннолетние, ипотека, материнский капитал) рекомендуется обратиться к юристу или нотариусу.