Покупка дома с земельным участком — крупная сделка, и не всегда покупатель располагает всей суммой сразу. В таких случаях стороны заключают договор купли-продажи с рассрочкой платежа. Ниже разберём, как правильно составить такой документ, какие условия обязательно включить, и приведём структуру образца.
Что такое рассрочка платежа по договору купли-продажи
Рассрочка — это порядок расчётов, при котором покупатель вносит стоимость недвижимости частями в течение согласованного срока после заключения договора (или частично до него). Правовое регулирование таких сделок осуществляется:
- ст. 488–489 ГК РФ — продажа товара в кредит с условием о рассрочке платежа;
- ст. 549–557 ГК РФ — особенности купли-продажи недвижимости;
- ст. 35 ЗК РФ — переход права на земельный участок при продаже расположенного на нём здания.
Важно помнить: дом и земельный участок под ним продаются единым объектом сделки. По общему правилу цена дома включает цену передаваемого с ним участка, если стороны не установили иное (п. 2 ст. 555 ГК РФ).
Существенные условия договора
Без указания следующих условий договор может быть признан незаключённым:
- Предмет договора — точное описание дома и участка: адрес, кадастровые номера, площадь, назначение участка, категория земель.
- Цена, стоимость дома и участка (можно раздельно или единой суммой).
- График рассрочки — суммы и даты каждого платежа, форма оплаты (наличный/безналичный расчёт).
Структура образца договора
Преамбула
Указываются дата и место заключения, ФИО продавца и покупателя, паспортные данные, адреса регистрации.
Предмет договора
Пример формулировки: «Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить жилой дом, расположенный по адресу: ____, кадастровый номер: ____, общей площадью ____ кв. м, и земельный участок, кадастровый номер: ____, площадью ____ кв. м, категория земель: ____, разрешённое использование: ____».
Цена и порядок расчётов (рассрочка)
Ключевой раздел. В нём прописывается:
- общая цена договора;
- размер первоначального взноса (аванса) и дата его уплаты;
- график остальных платежей: конкретные суммы и даты (например, ежемесячно до 10-го числа);
- способ передачи денег (расписка, банковский перевод, аккредитив);
- порядок начисления процентов, если они предусмотрены.
Передача недвижимости
Указывается срок передачи дома и участка по акту приёма-передачи, состояние объектов.
Право собственности и залог
По ст. 488 ГК РФ недвижимость, проданная в рассрочку, считается находящейся в залоге у продавца до полной оплаты — это защищает продавца; Стороны могут также договориться, что право собственности переходит к покупателю только после полной оплаты (ст. 491 ГК РФ).
Ответственность сторон
Неустойка за просрочку платежей, право продавца расторгнуть договор и потребовать возврата имущества при существенном нарушении графика (ст. 489 ГК РФ).
Заключительные положения
Порядок разрешения споров, количество экземпляров (не менее трёх: продавцу, покупателю, в Росреестр), подписи сторон.
Регистрация сделки
Договор составляется в простой письменной форме (нотариальное удостоверение обязательно при продаже долей или если собственник, несовершеннолетний). Переход права собственности подлежит государственной регистрации в Росреестре — подать документы можно через МФЦ. Понадобятся:
- договор в трёх экземплярах;
- паспорта сторон;
- выписки из ЕГРН на дом и участок;
- акт приёма-передачи;
- согласие супруга продавца (если имущество нажито в браке);
- квитанция об уплате госпошлины.
Советы сторонам
- Проверьте недвижимость на обременения и аресты по выписке из ЕГРН.
- Фиксируйте каждый платёж распиской или платёжным поручением.
- Пропишите последствия просрочки: неустойку и право расторжения.
- Покупателю стоит учесть: до полной оплаты объект находится в залоге у продавца.