Дарение доли в квартире — один из самых распространённых способов безвозмездной передачи недвижимости между близкими людьми. Однако нередко даритель (чаще всего пожилой родственник) хочет быть уверен, что после перехода права собственности он сохранит возможность жить в квартире до конца своих дней. Для этого в договор включается специальное условие о праве пожизненного проживания дарителя. Разберём, как правильно составить такой документ, какие документы потребуются и какие риски существуют у сторон.

Что такое договор дарения с правом пожизненного проживания

Договор дарения регулируется главой 32 Гражданского кодекса РФ (ст. 572–578 ГК РФ). По нему одна сторона (даритель) безвозмездно передаёт другой стороне (одаряемому) имущество в собственность. Условие о сохранении за дарителем права пожизненного проживания в подаренном жилье является дополнительным условием договора, которое стороны вправе включить на основании принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Важно понимать:

• право пожизненного проживания не является обременением, которое регистрируется в ЕГРН как самостоятельное право (в отличие, например, от ипотеки). Оно фиксируется в тексте договора и подтверждается регистрацией дарителя по месту жительства;
• одаряемый становится полноправным собственником доли и вправе распоряжаться ею (продать, подарить, заложить), но обязан сохранить за дарителем право проживания;
• право проживания дарителя сохраняется и при смене собственника — новый владелец не вправе выселить дарителя, если условие прописано в договоре.

Когда требуется нотариальное удостоверение

Это ключевой момент при дарении именно доли квартиры. Согласно ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Таким образом:

• если дарится доля в квартире — договор в обязательном порядке удостоверяется нотариусом;
• нотариальная форма также обязательна, если доля принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному;
• если дарится квартира целиком (единоличная собственность), нотариус не обязателен, но желателен для защиты сторон.

Нотариус проверит дееспособность сторон, законность сделки, разъяснит последствия и сам направит документы на регистрацию в Росреестр.

Необходимые документы

1. Паспорта дарителя и одаряемого.
2. Правоустанавливающий документ на долю (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.п.).
3. Выписка из ЕГРН (актуальная).
4. Согласие супруга дарителя, если доля приобреталась в браке (нотариально удостоверенное).
5. Документы, подтверждающие родство (при дарении между близкими родственниками — для освобождения от НДФЛ).
6. Справка о зарегистрированных лицах (выписка из домовой книги) — по запросу нотариуса.

Образец договора дарения доли квартиры с правом пожизненного проживания дарителя

Ниже приведён примерный шаблон. Нотариус составит договор по своей форме, но структура документа будет аналогичной.

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ ДОЛИ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРУ

г. __________ «___» __________ 20___ г.

Гражданин(ка) РФ Иванова Мария Петровна, дата рождения __.__.____, паспорт: серия ____ № ______, выдан __________, зарегистрирована по адресу: __________, именуемая в дальнейшем «Даритель», с одной стороны, и

Гражданин(ка) РФ Петрова Анна Ивановна, дата рождения __.__.____, паспорт: серия ____ № ______, выдан __________, зарегистрирована по адресу: __________, именуемая в дальнейшем «Одаряемый», с другой стороны,

совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

Предмет договора

Даритель безвозмездно передаёт в собственность Одаряемому, а Одаряемый принимает в дар долю в размере 1/2 (одна вторая) в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: __________, общей площадью ___ кв. м, жилой площадью ___ кв. м, кадастровый номер: __________ (далее — «Доля»).

Доля принадлежит Дарителю на праве собственности на основании __________ (реквизиты правоустанавливающего документа), о чём в ЕГРН сделана запись регистрации от __.__.____ № __________.

Кадастровая стоимость квартиры составляет __________ рублей.

Право пожизненного проживания Дарителя

Даритель оставляет за собой право пожизненного безвозмездного пользования и проживания в указанной в п. 1.1 квартире с сохранением регистрации по месту жительства.

Одаряемый обязуется не чинить препятствий Дарителю в пользовании квартирой, не выселять его и не лишать регистрации по месту жительства в течение всей жизни Дарителя.

Указанное право пожизненного проживания сохраняется за Дарителем при любом переходе права собственности на Долю (квартиру) к третьим лицам, в т.ч. при продаже, дарении, наследовании.

Существенное нарушение Одаряемым обязательств, предусмотренных п. 2.2 настоящего договора, являеться основанием для расторжения договора в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Права и обязанности сторон

Даритель гарантирует, что Доля никому не продана, не подарена, не заложена, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

Одаряемый принимает Долю и обязуется нести расходы по содержанию своей доли с момента государственной регистрации перехода права.

Порядок передачи и регистрации

Переход права собственности подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Расходы по нотариальному удостоверению и регистрации несёт __________.

Заключительные положения

Договор вступает в силу с момента нотариального удостоверения.

Споры разрешаются путём переговоров, а при недостижении согласия — в судебном порядке.

Договор составлен в трёх экземплярах: по одному для каждой из сторон и один для органа регистрации прав.

Реквизиты и подписи сторон

Даритель: __________ /Иванова М.П./
Одаряемый: __________ /Петрова А.И./

Налогообложение

• Если даритель и одаряемый — близкие родственники (супруги, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, родные и неполнородные братья и сёстры), налог на доходы (НДФЛ 13%) не уплачивается (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
• Если стороны не являются близкими родственниками, одаряемый обязан уплатить НДФЛ с кадастровой стоимости подаренной доли.

Риски и важные нюансы

• Для дарителя: после регистрации он утрачивает право собственности. Одаряемый может продать долю без согласия дарителя, но право проживания сохраняется. Чтобы защитить себя, важно включить условие о праве расторжения договора при нарушении обязательств (судебная практика это подтверждает — суды расторгают дарение, если одаряемый существенно нарушает условие о пожизненном проживании).
• Для одаряемого: продать квартиру с «живущим» дарителем сложнее — покупатели неохотно приобретают жильё с обременением в виде проживающего лица.
• Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь или жизнь членов его семьи (ст. 578 ГК РФ).
• Регистрация перехода права может быть приостановлена, если формулировки договора неоднозначны — поэтому условие о проживании следует прописывать максимально чётко.

Договор дарения доли квартиры с правом пожизненного проживания дарителя — рабочий инструмент, позволяющий передать недвижимость близким людям и одновременно защитить жилищные интересы дарителя. Поскольку дарение доли требует обязательного нотариального удостоверения, нотариус поможет грамотно сформулировать условие о проживании и обеспечит юридическую чистоту сделки. Перед подписанием договора рекомендуется проконсультироваться с юристом и тщательно взвесить все последствия.