Оформление аренды жилого помещения в Республике Казахстан требует соблюдения норм Гражданского кодекса РК и законодательства о жилищных отношениях. Грамотно составленный договор — это главная гарантия прав как арендодателя (собственника), так и нанимателя (арендатора). В данной статье мы подробно разберем структуру типового договора, ключевые условия, которые обязательно нужно прописать, и предоставим ориентировочную структуру документа на казахском языке.

Нормативная правовая база

Основным документом, регулирующим отношения аренды жилого помещения, является Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть, Глава 31 «Аренда»), а также Закон РК «О жилищных отношениях». Важно учитывать, что для государственного имущества существует Приказ Министра национальной экономики РК от 17 марта 2015 года № 211 «Об утверждении типового договора имущественного найма (аренды) государственного имущества», однако для частной аренды стороны вправе разработать свой вариант, не противоречащий закону.

Обязательные условия договора (Суть сделки)

Согласно ст. 541 ГК РК, договор аренды жилого помещения должен содержать следующие существенные условия:

• Предмет договора: точное описание квартиры (адрес, площадь, количество комнат, кадастровый номер, состояние на момент передачи).
• Срок действия: определенный (на 1 год, 11 месяцев и т.д.) или неопределенный. При истечении срока договор считается продленным на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявила о расторжении (ст. 571 ГК РК).
• Арендная плата: сумма в тенге (KZT), порядок и сроки оплаты (ежемесячно, ежеквартально), способ перевода (наличные с распиской или безналичный расчет).
• Порядок изменения платы: условия и сроки уведомления о повышении аренды (обычно не чаще одного раза в год, если иное не оговорено).
• Коммунальные платежи: кто и в каком объеме оплачивает ЖКХ, электричество, газ, воду, интернет/ТВ.
• Обеспечительный платеж (Депозит): сумма (обычно равна 1 месяцу аренды), условия удержания и возврата.
• Права и обязанности сторон: кто несет затраты по текущему и капитальному ремонту, правила проживания, возможность субаренды, содержания животных.
• Ответственность сторон: штрафы за просрочку платежей, порчу имущества, досрочное расторжение.
• Порядок расторжения: основания и процедура одностороннего отказа (обычно уведомление за 1-3 месяца).

Структура договора на казахском языке (Қазақ тілінде жалдау шарты)

Ниже приведена типовая структура документа на государственном языке с пояснениями на русском. Обратите внимание: юридически значимый текст должен быть на казахском или русском языке (по выбору сторон), но для государственных органов и нотариуса часто требуется казахский вариант.

Шапка документа

ЖАЛДАУ ШАРТЫ
№ _______________
«___» _____________ 202__ ж.
_____________ қаласы (ауылы)

Стороны (Тараптар)

Бірінші тарап — Жалдаушы (Жалға беруші):
Аты-жөні: _________________________________________________
ЖСН/Жеке куәлігі: _________________________________________
Мекен-жайы: _______________________________________________
Телефон: _________________________________________________
Банк деректері (ІБАН/БИК): _________________________________
(бұдан әрі «Жалдаушы» деп аталады)

Екінші тарап — Жалдаушы (Жалға алушы):
Аты-жөні: _________________________________________________
ЖСН/Жеке куәлігі: _________________________________________
Мекен-жайы: _______________________________________________
Телефон: _________________________________________________
(бұдан әрі «Жалдаушы» деп аталады)
(бұдан әрі бірлесіп «Тараптар» деп аталады)

Примечание: В казахстанском праве термин «Жалдаушы» используется и для арендодателя, и для арендателя. Чтобы избежать путаницы, в скобках обязательно указывайте уточнение: «Жалға беруші» (Сдающий в аренду) и «Жалға алушы» (Принимающий в аренду).

1-бап. Жалға берілетін меншік объектісі (Предмет договора)

Жалдаушы жалдаушыға мынадай тұрғын үй-жайын жалдауға береді:
Мекен-жайы: _______________________________________________
(область, город, улица, дом, квартира)
Толық ауданы: ______ кв.м (жилая площадь: ______ кв.м)
Бөлмелер саны: ______
Этаж: ______ / ______ (этажность дома)
Техникалық паспорт нөмірі / Кадастрлық нөмірі: _______________
Меншік құқығы негізінде: ____________________________________
(Нотариаттық куәлік, Шарт, Мемлекеттік акт және т.б.)

Жабдықтар, мебель және техника тізбесі «Қабылдау-беру актісіне» (Қосымша № 1) сәйкес беріледі.

2-бап. Шарттың мерзімі (Срок действия)

Шарт «___» _____________ 202__ ж. басталады және «___» _____________ 202__ ж. аяқталады.
(Жалпы мерзім: ______ жыл / ______ ай)

Шарт мерзімі аяқталғанда, егер Тараптардың біреуі мерзім аяқталуынан кемінде 30 (отыз) күн бұрын жазбаша хабарлама бермесе, шарт бірдей мерзімге автоматты түрде ұзартылады.

3-бап. Жалдау ақысы және төлеу тәртібі (Арендная плата)

Ай сайынғы жалдау ақысы: ____________________ теңге (______ теңге).
(Сөзбен: _________________________________________________ теңге)

Жалдау ақысы әр айдың ____ -інен кешіктірмей, келесі ай үшін аванстық тәртіппен төленеді.
Төлеу тәртібі:
☐ Нақद ақшамен (куәлік/распискамен расталады);
☐ Банк көмегімен Жалдаушының банк счесіне (ІБАН: ____________________).

Жалдау ақысын қайта қарау: Жалдаушы жалдау ақысын жылда бір реттен жиі емес, жазбаша хабарламамен 30 күн бұрын жариялай отырып, арттыруға құқылы.

4-бап. Коммуналдық төлемдер және басқа шығындар (Коммунальные платежи)

Жергілікті атқарушы органдар белгілеген тарифтер бойынша коммуналдық қызметтер (су, газ, электр энергиясы, ыстық су, кәсіптік жинақтарды жою) төлемдерін _______________ (Жалдаушы/Жалдаушы) жүзеге асырады.

Интернет, телебағдарламалар, стационарлық телефон байланысы төлемдерін _______________ жүзеге асырады.
Счетчиктердің (су, газ, электр) бастапқы көрсеткіштері «Қабылдау-беру актісіне» енгізіледі.

5-бап. Обеспеаулы платеж (Депозит / Кепілдік ақы)

Жалдаушы шартқа қол қойған күннен бастап ____ күн ішінде кепілдік ақы ретінде _______________ теңге (бір айлық жалдау ақысына тең) сомасын төлейді.

Кепілдік ақы шарт мерзімі аяқталғанда (және «Қабылдау-беру актісі» қол қойылғаннан кейін) 5 (бес) жұмыс күні ішінде Жалдаушыға қайтарылады, егер:
— Жалдаушының борыштары болмаса;
— Меншікке залал келтірілмесе;
— Клюштер қайтарылса.

6-бап. Тараптардың құқықтары және міндеттері

• Жалға беруші (Жалдаушы) міндеттеледі: беру жилья, пригодного для проживания; производить капремонт (если иное не оговорено); не мешать пользованию.
• Жалға алушы (Жалдаушы) міндеттеледі: своевременно платить; беречь имущество; не пересдавать без согласия (субаренда); не использовать в предпринимательских целях без согласия; при выезде вернуть в первоначальном состоянии (естественный износ исключен).

7-бап. Тараптардың жауапкершілігі (Ответственность сторон)

Жалдау ақысын кеш төлегені үшін: ____ % от суммы долга за каждый день просрочки (пени).

Меншікке залал келтіруі үшін: Жалдаушы толық мөлшерде өтеуге міндеттенеді (кепілдік ақы есепке алынады).

Досрочное расторжение:
— Жалдаушының бастамасы бойынша: уведомление за 30 күн, неустойка ____ теңге.
— Жалдаушының бастамасы бойынша (неуплате 2+ мес, порча имущества): в одностороннем порядке через суд.

8-бап. Шартты тоқтату және расторту тәртібі

Регламентируется ст. 567-571 ГК РК. В договоре рекомендуется прописать процедуру уведомления (почта, курьер, лично под роспись) и составление итогового Акта приема-передачи.

9-бап. Дауларды реттеу тәртібі

Даулар келіссөздер арқылы реттеледі.
Келіспеушілік туындаған жағдайда, Тараптар сотқа жүгінеді: Жалдаушының тіркелген жері бойынша (Жалға беруші) немесе Жалдаушының тіркелген жері бойынша (Жалға алушы).

10-бап. Жасырын шарттар және өзге де ережелер

• Стороны подтверждают, что квартира не обременена залогом, арестом, спорами.
• Договор в 2-х экземплярах, имеющих равную силу.
• Приложения: Акт приема-передачи (Қабылдау-беру актісі), Копии удостоверений личности, Документы на право собственности.

Колонтитулы и подписи (Қолтаңбалар)

ЖАЛҒА БЕРУШІ (Жалдаушы) ЖАЛҒА АЛУШЫ (Жалдаушы)

_________________ / _____________ _________________ / _____________
(Колтаңба) (Аты-жөні) (Колтаңба) (Аты-жөні)


«___» _____________ 202__ ж. «___» _____________ 202__ ж.

М.П. (Мөهر, егер ЖТ) М.П. (Мөهر, егер ЖТ)

Обязательное приложение: Акт приема-передачи (Қабылдау-беру актісі)

Договор без акта приема-передачи несет риски для обеих сторон. Акт фиксирует:

1. Состояние квартиры (ремонт, сантехника, окна, двери).
2. Показания счетчиков (ХВС, ГВС, Электроэнергия, Газ).
3. Ведомость имущества (мебель, бытовая техника, инвентарь) с описанием состояния каждой единицы.
4. Наличие ключей (от квартиры, домофона, почтового ящика, подъезда).
5. Подтверждение отсутствия претензий на момент передачи.

Форма акта на казахском: «ҚАБЫЛДАУ-БЕРУ АКТІСІ» / «АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ». Составляется в 2-х экземплярах, подписывается сторонами одновременно с договором или в день фактического заселения.

Особенности оформления в 2026 году

• Электронная регистрация: Для краткосрочной аренды (до 1 года) нотариальное удостоверение и госрегистрация не обязательны (ст. 543 ГК РК). Договор в простой письменной форме имеет полную юридическую силу.
• Долгосрочная аренда (от 1 года): Подлежит государственной регистрации в Центре обслуживания населения (ЦОН) или через eGov.kz (если у сторон есть ЭЦП). Незарегистрированный долгосрочный договор считается незаключенным для третьих лиц.
• Налогообложение: Доход физлица от сдачи жилья в аренду облагается ИИС (10% для резидентов). Часто стороны оформляют договор на 11 месяцев, чтобы избежать регистрации, но налоговая обязанность остается.
• ЭЦП (Электронная цифровая подпись): В 2026 году все чаще используется заключение договора через портал eGov.kz или специализированные платформы (например, «ЗаңСарап», «Учёт.kz», «Делопроизводство») с использованием ЭЦП сторон. Это исключает риск подделки подписей.

Где найти готовые бланки (DOCX/PDF)

Вы можете скачать актуальные шаблоны (бланки) договора аренды квартиры на казахском и русском языках в формате Word (DOCX) или PDF на следующих ресурсах:

• Официальный портал eGov.kz (раздел «Услуги» -> «Жилищные отношения» -> «Образцы документов»).
• Сайты юридических информационных систем: ЗаңСарап (zansarap.kz), Учёт.kz, Делопроизводство, Adilet.zan.kz (банк нормативных правовых актов).
• Сайты нотариальных палат и ЦОН.

Совет: Всегда сверяйте скачанный шаблон с действующим Гражданским кодексом РК на дату подписания. Заполняйте бланк от руки четко или печатным шрифтом, исправления не допускаются (только новый экземпляр).

Чек-лист перед подписанием (Тексеру тізімі)

Использование качественного образца договора аренды квартиры на казахском языке — это база безопасности при сделке в РК. Не пренебрегайте деталями: подробный Акт приема-передачи, четкие сроки оплаты, прописанная ответственность за порчу имущества и процедура возврата депозита сэкономят вам время, нервы и деньги в случае спора. При сомнениях лучше один раз проконсультироваться с юристом или нотариусом, чем потом судиться годами.

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Нормативная база может меняться. Актуальность ссылок и реквизитов нормативных актов проверяйте на официальных ресурсах (adilet.zan.kz, eGov.kz) на дату заключения сделки.