Сдача квартиры в аренду, популярный способ получения дополнительного дохода. Однако многие собственники забывают, что с такого дохода необходимо платить налоги. В этой статье подробно разберём, какие налоги возникают при заключении договора аренды квартиры с физическим лицом, кто и как их платит, а также какие есть законные способы оптимизации налоговой нагрузки.
Нужно ли платить налоги с дохода от сдачи квартиры
Да, нужно. Доход, полученный физическим лицом от сдачи жилья в аренду (наём), облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Это прямо следует из Налогового кодекса РФ. При этом не имеет значения:
- заключён договор в письменной форме или устно;
- сдаётся квартира на длительный срок или посуточно;
- получает собственник деньги наличными или на карту.
Отсутствие договора не освобождает от обязанности платить налог, а уклонение от уплаты может повлечь штрафы и пени.
Кто платит налог: арендодатель или арендатор
Если квартиру сдаёт физическое лицо другому физическому лицу, обязанность по исчислению и уплате налога лежит на арендодателе (собственнике). Арендатор-физлицо налоговым агентом не является и ничего удерживать не должен.
Иная ситуация возникает, если арендатором выступает организация или индивидуальный предприниматель. В этом случае арендатор становится налоговым агентом: он сам удерживает НДФЛ из арендной платы и перечисляет его в бюджет, а собственник получает сумму за вычетом налога.
Ставки налога для физических лиц
Размер налога зависит от статуса собственника и величины дохода:
- 13% — стандартная ставка НДФЛ для налоговых резидентов РФ (при доходах до установленного порога действует прогрессивная шкала: с превышения ставка может составлять 15% и выше);
- 30% — для нерезидентов РФ (находящихся на территории страны менее 183 дней в году).
Пример расчёта
Если квартира сдаётся за 30 000 рублей в месяц, годовой доход составит 360 000 рублей. НДФЛ по ставке 13% — 46 800 рублей в год.
Как отчитаться перед налоговой
Физическое лицо, сдающее квартиру другому физлицу, обязано:
- Подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту жительства — не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода.
- Уплатить налог — не позднее 15 июля того же года.
Подать декларацию можно лично, через МФЦ, по почте или в электронном виде через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.
Альтернативные способы легализации дохода
Помимо уплаты НДФЛ, у собственника есть другие законные варианты:
Самозанятость (налог на профессиональный доход)
Наиболее выгодный и простой вариант. Ставки:
- 4% — при сдаче жилья физическим лицам;
- 6% — при сдаче юридическим лицам и ИП.
Декларации подавать не нужно: доход фиксируется в приложении «Мой налог», чек формируется автоматически, налог уплачивается ежемесячно. Ограничение, годовой доход не более 2,4 млн рублей;
Регистрация в качестве ИП на УСН
Индивидуальный предприниматель на упрощённой системе «доходы» платит 6% с поступлений. Однако добавляются обязанности: фиксированные страховые взносы, ведение учёта и сдача декларации.
Патентная система (для ИП)
ИП может приобрести патент на сдачу жилья в аренду. Стоимость патента зависит от региона, площади и количества объектов и не привязана к фактическому доходу.
Что указать в договоре аренды
Грамотно составленный договор защищает обе стороны и подтверждает размер дохода. В нём следует указать:
- паспортные данные арендодателя и арендатора;
- точный адрес и характеристики квартиры;
- размер арендной платы и порядок её внесения;
- срок действия договора;
- порядок оплаты коммунальных услуг;
- ответственность сторон и условия расторжения.
Договор, заключённый на срок от 1 года и более, подлежит государственной регистрации в Росреестре. Поэтому многие собственники заключают договор на 11 месяцев с последующей пролонгацией.
Ответственность за неуплату налогов
Если налоговая инспекция выявит незадекларированный доход от сдачи квартиры, собственнику грозят:
- доначисление налога за все периоды;
- пени за просрочку уплаты;
- штраф 20% от неуплаченной суммы (40% — при умышленном уклонении);
- штраф за непредставление декларации, 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки.
Сдача квартиры в аренду физическому лицу требует уплаты налога с полученного дохода. Самый простой и выгодный способ легализации — регистрация в качестве самозанятого со ставкой 4–6%. Классический вариант — подача декларации 3-НДФЛ и уплата 13%. Выбор зависит от размера дохода и готовности вести отчётность, но в любом случае легальная сдача жилья избавляет от рисков штрафов и претензий со стороны налоговых органов.