Агентский договор на сдачу недвижимости в аренду — удобный инструмент для собственников‚ которые хотят получать доход от своего имущества‚ но не имеют времени или желания самостоятельно заниматься поиском арендаторов‚ показами и сопровождением сделок. В этой статье подробно разберём‚ что представляет собой такой договор‚ какие пункты он должен содержать‚ и приведём образец его структуры.

Что такое агентский договор на аренду

Агентский договор регулируется главой 52 Гражданского кодекса РФ (статьи 1005–1011 ГК РФ). Согласно статье 1005 ГК РФ‚ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершить по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени‚ но за счёт принципала‚ либо от имени и за счёт принципала.

Применительно к аренде недвижимости сторонами выступают:

• Принципал, собственник квартиры‚ дома‚ коммерческого помещения‚ который поручает поиск арендаторов;
• Агент — риелтор‚ агентство недвижимости или управляющая компания‚ выполняющие поручение за вознаграждение.

Когда заключается агентский договор на сдачу в аренду

Такой договор целесообразен в следующих ситуациях:

1. Собственник проживает в другом городе или стране и не может лично заниматься объектом.
2. Владелец имеет несколько объектов недвижимости и хочет передать их в комплексное управление.
3. Собственник не обладает опытом и знаниями рынка аренды.
4. Требуется профессиональная проверка потенциальных арендаторов и юридическое сопровождение сделки.
5. Объект коммерческий‚ и нужен системный маркетинг для привлечения арендаторов.

Две модели агентского договора

Важно определить‚ по какой модели будет действовать агент:

Агент действует от имени и за счёт принципала

В этом случае договор аренды с нанимателем заключается непосредственно от имени собственника. Агент лишь представляет его интересы (обычно на основании доверенности). Права и обязанности по сделке возникают у принципала.

Агент действует от своего имени‚ но за счёт принципала

Агент сам заключает договоры с третьими лицами‚ приобретая права и обязанности по ним‚ даже если принципал упомянут в сделке. Эта модель ближе к договору комиссии.

На практике чаще всего агент выполняет только поиск и подбор арендаторов‚ а договор аренды подписывает сам собственник. Этот момент обязательно нужно зафиксировать в тексте.

Обязательные разделы агентского договора

Преамбула

Указываются дата и место заключения‚ полные реквизиты сторон: наименование организаций‚ данные представителей и документы‚ на основании которых они действуют (устав‚ доверенность)‚ либо паспортные данные физических лиц.

Предмет договора

Ключевой раздел. Здесь прописывается:

• какие именно действия совершает агент (поиск и подбор арендаторов‚ организация показов‚ реклама объекта‚ сопровождение сделки);
• характеристики объекта недвижимости (адрес‚ площадь‚ кадастровый номер);
• имеет ли агент право подписывать договор аренды от имени принципала;
• вправе ли агент привлекать третьих лиц (субагентов) и за чей счёт.

Права и обязанности агента

Обычно агент обязан:

• активно искать арендаторов‚ соответствующих требованиям принципала;
• организовывать показы объекта с составлением актов осмотра;
• размещать рекламу (за свой счёт или за счёт принципала — как договорятся);
• проверять потенциальных арендаторов;
• консультировать принципала по рыночной ситуации и ставкам аренды;
• не давать обещаний от имени принципала без его согласия;
• регулярно отчитываться о проделанной работе.

Права и обязанности принципала

• предоставить агенту достоверную информацию об объекте и правоустанавливающие документы;
• обеспечить доступ к объекту для показов;
• своевременно выплачивать вознаграждение;
• принимать отчёты агента или мотивированно их отклонять в установленный срок.

Вознаграждение агента и порядок расчётов

Вознаграждение может быть установлено:

• в фиксированной сумме;
• в процентах от месячной арендной платы (типично 50–100% за подбор арендатора);
• в процентах от суммы заключённых сделок;
• в виде ежемесячного процента при комплексном управлении объектом (обычно 5–15% от арендных платежей).

Также указываются сроки и порядок оплаты‚ момент возникновения права на вознаграждение (как правило‚ подписание договора аренды и получение первого платежа).

Отчётность агента

Согласно статье 1008 ГК РФ‚ агент обязан представлять принципалу отчёты. В договоре фиксируют периодичность (еженедельно‚ ежемесячно)‚ форму отчёта (приложение к договору) и срок‚ в течение которого принципал может заявить возражения (обычно 3–10 дней‚ после чего отчёт считается принятым).

Ответственность сторон

Прописываются штрафные санкции за просрочку выплаты вознаграждения‚ нарушение обязательств‚ а также гарантии агента — например‚ обязательство бесплатно подобрать нового арендатора‚ если привлечённый им наниматель расторгнет договор раньше установленного срока (например‚ 3–6 месяцев).

Срок действия и порядок расторжения

Указывается срок договора‚ условия досрочного расторжения‚ порядок уведомления сторон (как правило‚ за 15–30 дней в письменной форме).

Заключительные положения и реквизиты

Порядок разрешения споров (переговоры‚ претензионный порядок‚ суд)‚ количество экземпляров‚ банковские реквизиты и подписи сторон.

Краткий образец формулировок

АГЕНТСКИЙ ДОГОР № ___ на сдачу в аренду недвижимости

г. __________ «___» __________ 20__ г.

______________‚ именуемый в дальнейшем «Принципал»‚ с одной стороны‚ и ______________‚ именуемый в дальнейшем «Агент»‚ с другой стороны‚ заключили настоящий договор о нижеследующем:

Предмет договора

Агент обязуется за вознаграждение от имени и за счёт Принципала совершать юридические и фактические действия по поиску и подбору арендаторов для объекта недвижимости‚ расположенного по адресу: ______________ (далее — «Объект»).

Агент не вправе подписывать договор аренды от имени Принципала без отдельной доверенности.

Агент вправе привлекать третьих лиц для исполнения поручения‚ неся ответственность за их действия перед Принципалом.

Вознаграждение

Вознаграждение Агента составляет ___% от суммы месячной арендной платы по каждому заключённому при содействии Агента договору аренды.

Вознаграждение выплачивается в течение ___ банковских дней с момента подписания договора аренды и получения Принципалом первого платежа.

Отчётность

Агент ежемесячно‚ не позднее ___ числа‚ представляет Принципалу отчёт по форме Приложения № 1.

Если в течение ___ дней Принципал не заявил возражений‚ отчёт считается принятым.

На что обратить внимание при подписании

• Эксклюзивность. Уточните‚ имеете ли вы право сдавать объект самостоятельно или через других агентов‚ и не предусмотрен ли штраф за это.
• Момент оплаты. Вознаграждение должно выплачиватся только за результат, реально заключённый договор аренды.
• Гарантии агента. Полезно включить пункт о бесплатной замене арендатора при досрочном расторжении.
• Доверенность; Если агент подписывает документы за вас‚ оформите доверенность с чётким перечнем полномочий.
• Расходы на рекламу. Зафиксируйте‚ кто оплачивает размещение объявлений и продвижение объекта.

Грамотно составленный агентский договор защищает интересы обеих сторон: собственник получает гарантированный сервис и прозрачную отчётность‚ а агент — чёткие условия оплаты своей работы. Перед подписанием внимательно изучите все разделы‚ при необходимости дополните договор приложениями (форма отчёта‚ характеристики объекта‚ требования к арендаторам) и‚ при возникновении сомнений‚ проконсультируйтесь с юристом.