С 2024–2025 годов в российском налоговом законодательстве закрепился механизм, позволяющий муниципалитетам устанавливать повышенную (до десятикратной) ставку земельного налога в отношении определенных категорий участков. Данная мера носит стимулирующий характер: цель — заставить собственников развивать территории, а не консервировать их в ожидании роста цен. В статье подробно разбираем, что это такое, на каком законе основывается, кому грозит повышение платежа в 10 раз и как это оспорить.

Правовая основа: статья 394 Налогового кодекса РФ

Ключевым нормативным актом является пункт 4 статьи 394 Налогового кодекса РФ (НК РФ). Именно он предоставляет представительным органам муниципальных образований право устанавливать налоговые ставки в размере не более 10-кратного значения базовых ставок (0,3% и 1,5%).

Базовые ставки (п. 1 и 2 ст. 394 НК РФ):

• 0,3% — в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения (за исключением земель под несельхозстроительство), участков под инженерные сети, под ведение личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного строительства, а также под жилые дома и придомовые территории.
• 1,5%, в отношении всех остальных земельных участков (промназначения, коммерческие, под МНО и т.д.).

Максимальная повышенная ставка:

• До 3% (10 × 0,3%) — для «льготных» категорий земель.
• До 15% (10 × 1,5%) — для остальных категорий.

На какие участки может быть наложена 10-кратная ставка?

Закон (п. 4 ст. 394 НК РФ) жестко ограничивает перечень оснований. Повышенная ставка применяется только к участкам, которые одновременно соответствуют следующим критериям:

1. Признаны «неиспользуемыми» или используются не по назначению. Факт неиспользования или нарушения назначения должен быть установлен в порядке, предусмотренном законодательством (Земельным кодексом, ФЗ «О введении в действие НК РФ» и местными актами).
2. Подлежат изъятию в соответствии со ст. 284, 285 ЗК РФ (нарушение сроков/целей использования, загрязнение, порча земель).
3. Относятся к конкретным категориям:
   • Земельные участки, предоставленные для капитального строительства (ИЖС, МНО, промстроительство), если строительство не ведется в установленные сроки.
   • Земельные участки сельскохозяйственного назначения (кроме пашен, сенокосов, пастбищ, залежей), которые не используются по назначению более 3 лет (или 5 лет в отдельных случаях).

Ключевое изменение 2024–2025 гг. (ФЗ № 401-ФЗ от , ФЗ № 389-ФЗ от ):

Были уточнены критерии «неиспользования». Теперь для признания участка неиспользуемым достаточно отсутствия кадастровых работ (для стройплощадок) или агротехнических мероприятий (для сельхозземель) в течение установленного срока. Решение о признании участка неиспользуемым принимает уполномоченный орган власти (администрация района/города) на основании акта проверки.

Кто НЕ подпадает под действие повышенной ставки? (Исключения)

Закон предусматривает гарантии для отдельных категорий плательщиков. Десятикратная ставка не применяется (п. 4 ст. 394 НК РФ):

• К земельным участкам физических лиц, используемым для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного строительства (дачные и садовые участки в СНТ/ОНТ/ДНТ).
• К участкам, на которых расположены жилые дома (объекты недвижимости, пригодные для проживания) и придомовые территории.
• К участкам, изъятие которых невозможно в силу обстоятельств, не зависящих от собственника (например, зона ЧС, судебные споры о границах, отсутствие доступа).
• К участкам, в отношении которых принято решение о консервации производства.

Нюанс: Если на дачном участке (СНТ) стоит нежилое строение (сарай, баня) и нет жилого дома — риск применения повышенной ставки сохраняется, если муниципалитет признает участок неиспользуемым (нет агротех. работ/строительства). Наличие капитального жилого дома — надежный щит.

Процедура начисления: от проверки к налоговому уведомлению

Процесс не мгновенный. Он проходит несколько стадий:

1. Проверка (выездная или камерная). Администрация или Росреестр выявляют признаки неиспользования (нет строек, нет посевов, заросли бурьяном, мусор).
2. Акт проверки и предписание. Составляется акт, направляется предписание об устранении нарушений (начать стройку, очистить участок, возделывать землю). Дается срок на исполнение (обычно 6–12 месяцев).
3. Решение о признании неиспользуемым. Если предписание не исполнено, орган власти принимает решение о признании участка неиспользуемым.
4. Внесение в Реестр неиспользуемых земельных участков. Данные передаются в Росреестр для учета.
5. Применение ставки. Налоговый орган (ФНС) получает данные и начисляет налог по повышенной ставке со следующего налогового периода после принятия решения муниципалитета о ставке и признания участка неиспользуемым.

Механика расчета налога по повышенной ставке

Налоговая база, кадастровая стоимость участка на 1 января налогового года.

Формула:

Налог = Кадастровая стоимость × Повышенная ставка (например, 3% или 15%) × Коэффициент дефлятора (если применимо) × Доля владения / Месяцы владения

Пример расчета:

• Участок под ИЖС (базовая ставка 1,5%), кадастровая стоимость: 2 000 000 руб.
• Муниципалитет установил 10-кратную ставку = 15%.
• Годовой налог: 2 000 000 × 15% = 300 000 руб. (вместо 30 000 руб. по базовой ставке).
• Разница: 270 000 руб. в год.

Для организаций также предусмотрены авансовые платежи по итогам 1, 2, 3 кварталов (п. 5 ст. 396 НК РФ), рассчитываемые по 1/4 годового налога по повышенной ставке.

Как оспорить начисление по 10-кратной ставке?

Если вы получили уведомление с повышенным налогом, действуйте по алгоритму:

Шаг 1. Проверьте законность решения муниципалитета

• Есть ли у вашего муниципалитета нормативный акт, устанавливающий 10-кратную ставку? (Проверить на сайте администрации или в банке данных «КонсультантПлюс»/«Гарант» по региону).
• Соответствует ли акт требованиям ст. 394 НК РФ (не превышает ли 10-кратного размера)?

Шаг 2. Проверьте обоснованность признания участка неиспользуемым

• Была ли проведена проверка? Есть ли акт?
• Было ли вынесено предписание об устранении нарушений? Выполнили ли вы его?
• Есть ли основания для исключения (жилой дом, ЛПХ, судебный спор, ЧС)?

Шаг 3. Обжалование в досудебном порядке (Жалоба в ФНС)

Направьте заявление в инспекцию ФНС по месту нахождения участка с просьбой пересчитать налог. Приложите копии документов: правоустанавливающих, фото участка (постройки, посевы), акты выполненных работ, решения суда (если есть спор). Срок рассмотрения — до 30 дней.

Шаг 4. Обжалование в суде

Если ФНС отказала — подавайте иск в арбитраж (для юрлиц/ИП) или суд общей юрисдикции (для физлиц) по месту нахождения участка. Судебная практика часто встает на сторону налогоплательщиков, если:

• Нарушена процедура проверки/признания неиспользуемым.
• Неиспользование вызвано обстоятельствами непреодолимой силы (заповедный режим, отсутствие коммуникаций, запрет на стройку по ГПЗУ).
• Участок используется по назначению (есть фото/видео/чеки на семена/стройматериалы), но проверяющий этого не зафиксировал.

Судебная практика: ключевые позиции

Рекомендации собственникам: как избежать «десятки»

1. Мониторьте почту и Госуслуги. Уведомления о проверках и предписания приходят туда. Пропуск срока исполнения предписания — прямой путь к повышенной ставке.
2. Фиксируйте использование. Фото/видео с геотегами и датой: посадки, огород, стройка, уборка территории, вывоз мусора. Чеки на стройматериалы, семена, услуги агрономов/строителей.
3. Оформляйте права на постройки. Если дом построен — оформите его в собственность (уведомительный порядок / дачная амнистия). Наличие ОНС (объекта недвижимости) в ЕГРН — лучшее доказательство использования.
4. Проверяйте Реестр неиспользуемых участков. Доступен на сайте Росреестра (ПКК) или через Госуслуги. Если участок там есть — срочно готовьте доказательства использования и пишите в администрацию с просьбой исключить.
5. Изучите местной акт о ставках. Узнайте, принят ли в вашем районе акт о 10-кратной ставке и с какой даты он вступил в силу.

Особенности для организаций и ИП

Для бизнеса риски выше, так как исключение для ЛПХ/жилых домов не работает (если только участок не под жилым домом ИП для личных нужд, что редкость).

• Строительство: Строго соблюдайте сроки, указанные в разрешении на строительство / ГПЗУ. Продлевайте сроки действия разрешения заранее.
• Консервация: Если стройка остановлена — оформите консервацию по проекту, уведомите администрацию. Это дает основание для исключения из неиспользуемых.
• Сельхозземли: Ведите полевой журнал, заключайте договоры с агрономическими службами, сохраняйте спутниковые снимки полей (НДВИ) как доказательство возделывания.

Десятикратная ставка земельного налога — это не «налог на воздух», а конкретный инструмент давления на недобросовестных собственников, который закреплен в п. 4 ст. 394 НК РФ. Он легален, но его применение требует строгого соблюдения процедуры: местной нормативный акт + проверка + предписание + решение о признании неиспользуемым + внесение в реестр.

Главный вывод: если вы реально используете участок (строите, возделываете, живете) и имеете на это документальные подтверждения, повышенная ставка к вам не применима. Если участок заброшен, налог в 3–15% от кадастровой стоимости станет мощным финансовым стимулом либо начать работу, либо продать/отказаться от права.

Рекомендуем ежегодно проверять статус своих участков в Реестре неиспользуемых земель и оперативно реагировать на любые предписания органов власти. В случае получения налогового уведомления с завышенной суммой, не игнорируйте его, а сразу готовите обоснованное обжалование в ФНС или суд.

Статья подготовлена на основе действующего на 2026 год законодательства (НК РФ, ЗК РФ, ФЗ № 401-ФЗ, ФЗ № 389-ФЗ). Данная информация носит ознакомительный характер и не является правовой консультацией. Для решения конкретного вопроса обратитесь к налоговому юристу.