Ситуация, когда в реестре членов товарищества собственников жилья (ТСЖ) числятся лица, не написавшие заявления о вступлении, — распространенная проблема правоприменения. Она порождает серьезные правовые риски: от невозможности провести правомочное общее собрание до оспаривания решений правления в суде. В данной статье подробно разберем нормативную базу, судебную практику и алгоритм действий для председателя и правления.

Нормативная база: когда возникает членство

Согласно статье 135 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.

Исключение составляет только момент создания ТСЖ. Согласно ч. 2 ст. 135 ЖК РФ, учредителями ТСЖ являются собственники, принявшие решение о создании товарищества на общем собрании. Для них отдельное заявление о вступлении не требуется, их воля зафиксирована в протоколе учредительного собрания. Все последующие собственники (приобревшие жилье после регистрации ТСЖ) обязаны написать заявление.

Ключевые положения:

• Письменная форма: Заявление должно быть письменным (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ). Устное согласие или фактическое уплату взносов не заменяют заявление.
• Единой формы нет: ЖК РФ не устанавливает строгую бланковую форму. Достаточно заявления произвольной формы с указанием ФИО, адреса помещения, данных о праве собственности и волеизъявления о вступлении.
• Реестр членов: Правление ТСЖ ведет реестр членов (п. 11 ч. 1 ст. 161 ЖК РФ). Внесение в реестр — это фиксация факта членства, но основанием для внесения является именно заявление (или протокол учредительного собрания).

Типичные ситуации и правовые последствия

Ситуация А: «Забытые» учредители

В реестре есть люди, которые голосовали за создание ТСЖ, но их нет в протоколе учредительного собрания (или протокол утерян).

Риск: Если протокол учредительного собрания не найден, доказать их учредительский статус сложно. Они могут быть признаны нечленами, что лишает их права голоса на всех последующих собраниях.

Ситуация Б: Приобретатели жилья не писали заявления

Самый частый кейс: квартира сменила владельца, новый собственник платит взносы, участвует в жизни дома, но заявления в архиве ТСЖ нет.

Последствия:

1. Недействительность собраний: Если на собрании голосовали лица, не являющиеся членами ТСЖ (нет заявления, нет записи в реестре на дату собрания), собрание может быть признано недействительным судом (п. 4 ст. 46 ЖК РФ — кворум считается по общему числу членов ТСЖ).
2. Оспаривание избрания правления: Члены правления, избранные голосами «нечленов», могут быть отстранены.
3. Проблемы с банками/госорганами: Банк может отказать в открытии счета или выдаче кредита ТСЖ, если уставный состав не подтверждается документами.

Ситуация В: «Мертвые души» в реестре

В реестре числятся люди, которые давно не собственники (продали квартиру, умерли), но заявлений на выход нет.

Это раздувает кворум, делая невозможным проведение собраний (не набирается 50%+1 от заведомо ложного списка).

Роль Реестра членов ТСЖ: доказательная сила

Судебная практика по вопросу «реестр против заявления» противоречива, но выделяется общая тенденция:

• Реестр — первичное доказательство. Если человек внесен в реестр, ведущийся правлением надлежащим образом, презумируется его членство. Суды часто отказывают в исключении из реестра, если ТСЖ не доказывает, что человек не подавал заявление (а просто его не нашли в архиве).
• Бремя доказывания. Если ТСЖ хочет исключить человека из реестра за отсутствием заявления, ТСЖ должно доказать, что заявления не было. Если человек утверждает, что подавал (даже устно председателю), суд может встать на его сторону.
• Актуализация реестра. Правление обязано актуализировать реестр ежегодно (до 1 марта). Отсутствие заявления — основание для направления уведомления об исключении ошибочной информации (согласно Постановлению Правительства РФ № 491 и разъяснениям Минстроя).

Важно: Отсутствие заявления в архиве не автоматически означает отсутствие членства, если человек внесен в реестр. Но отсутствие человека в реестре при наличии заявления, грубое нарушение обязанностей правления.

Алгоритм действий председателя/правления: как легализовать состав

Если вы обнаружили, что у значительной части «членов» нет заявлений, действуйте системно:

Шаг 1. Инвентаризация архива и реестра

Составьте сверочную ведомость: «Собственник по ЕГРН» — «Есть в реестре ТСЖ» — «Есть заявление в архиве». Выявите три группы:

1. В реестре есть, заявления нет (целевая группа).
2. Заявление есть, в реестре нет (нарушение правления — внесите срочно).
3. В реестре есть, но собственник сменился (требуется исключение бывшего, вступление нового).

Шаг 2. Работа с группой «В реестре есть, заявления нет»

Вариант 1: Сбор заявлений (рекомендуемый). Направьте официальные уведомления (почтой с уведомлением о вручении или лично под роспись) с предложением написать заявление о вступлении. Объясните: без заявления они не могут голосовать, баллотироваться в правление, их доля не учитывается в кворуме.

Вариант 2: Исключение из реестра (если человек не реагирует). Если собственник игнорирует просьбы годами — правление имеет право принять решение об исключении ошибочной информации из реестра (на основании п. 11 ч. 1 ст. 161 ЖК РФ и п. 27 Постановления № 491). Направьте уведомление об исключении. Если человек не обжалует в суд за 30 дней — исключайте.

Шаг 3. Проведение общего собрания (для легализации прошлых решений)

Если собраний уже не проведешь (кворум не соберется из-за «мертвых душ» или отсутствия заявлений у активных), используйте процедуру опроса собственников в заочной форме (ст. 47 ЖК РФ) по вопросу: «Об утверждении актуализированного реестра членов ТСЖ».

В повестку включите:

• Утверждение реестра членов (с исключением тех, у кого нет заявлений и кто не ответил).
• Внесение изменений в Устав (если там зафиксирован старый состав).

Шаг 4. Судебная практика, на вашей стороне

Ссылайтесь на позиции судов:

• Определение ВС РФ от № 305-ЭС21-18067: Членство возникает от момента подачи заявления. Реестр, лишь учетный документ.
• Апелляционное определение Московского обл. суда от № 33А-123/2021: Отсутствие заявления в архиве не основание для исключения из реестра, если ТСЖ не доказало факт неподачи. Но если ТСЖ доказывает, что заявления не было (свидетельства, отсутствие в журнале регистрации входящей корреспонденции) — исключение законно.

Особенности вступления в члены ТСЖ для новых собственников

Чтобы проблема не повторялась, правление должно установить четкий регламент:

1. При обращении нового собственника (сдача ключей, получение карточки учета) — обязательно выдавать бланк заявления о вступлении в ТСЖ.
2. Вести Журнал регистрации входящих заявлений (номер, дата, ФИО, подпись принявшего).
3. В течение 3 рабочих дней вносить данные в Реестр членов (п. 11 ч. 1 ст. 161 ЖК РФ).
4. Выдавать собственнику выписку из реестра или уведомление о внесении (под роспись).

СНИЛС и паспорт: Требовать СНИЛС для вступления в члены ТСЖ незаконно (ЖК РФ не содержит такого требования). Достаточно паспорта и документа, удостоверяющего право собственности (выписка ЕГРН/свидетельство). Отказ во вступлении из-за отсутствия СНИЛС — основание для жалобы в ГЖИ/прокуратуру и иска в суд.

Ответственность председателя и правления

Неведение или неверное ведение реестра членов, отказ во вступлении законным собственнику, допуск к голосованию нечленов — основания для:

• Административной ответственности (ст. 7.21 КоАП РФ — нарушение правил управления МКД, штраф на должностных лиц до 5000 руб.).
• Досрочного прекращения полномочий председателя (по решению общего собрания или суда по иску членов ТСЖ/ГЖИ).
• Гражданско-правовых последствий: сделки, совершенные председателем, избраным некворумным собранием, могут быть оспорены.

Резюме: чек-лист для порядка в документах

Отсутствие заявлений о вступлении в члены ТСЖ — не формальность, а угроза юридической жизнеспособности товарищества. Членство возникает от заявления (ст. 135 ЖК РФ). Правление обязано обеспечить сбор заявлений, ведение реестра и его ежегодную актуализацию.

Если проблема уже существует: начните сбор заявлений прямо сейчас, параллельно актуализируйте реестр через уведомления и заочное голосование. Храните все почтовые квитанции, журналы регистрации и протоколы решений правления — это ваша защита в суде и при проверках ГЖИ.

Помните: Только полный пакет документов (Заявление + Реестр + Протокол собрания) гарантирует законность деятельности ТСЖ и неприкосновенность имущественных прав собственников.