При продаже квартиры, дома или другой недвижимости в России продавец обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13% (или 15% при доходе свыше 5 млн рублей в год). Однако закон предусматривает случаи, когда налог платить не нужно вовсе. Ключевой фактор — минимальный срок владения недвижимостью. Разберем подробно, через сколько лет можно продать жилье без налога и какие существуют законные способы уменьшить НДФЛ.
Минимальный срок владения: 5 лет и 3 года
По общему правилу, установленному статьей 217.1 Налогового кодекса РФ, минимальный срок владения недвижимостью составляет 5 лет. Если вы владеете жильем дольше этого срока — доход от его продажи полностью освобождается от НДФЛ, и подавать декларацию 3-НДФЛ не требуется.
Однако в ряде случаев минимальный срок сокращается до 3 лет. Это возможно, если жилье:
- получено в наследство;
- получено в дар от близкого родственника или члена семьи (супруг, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры);
- приватизировано;
- получено по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты);
- является единственным жильем продавца на момент продажи.
Особенности для единственного жилья
Если продается единственное жилье, минимальный срок владения — 3 года. При этом есть важная оговорка: если новое жилье было куплено в течение 90 дней до продажи старого, то старое жилье все равно считается единственным для целей налогообложения. Это позволяет спокойно «переезжать» с одной квартиры на другую без налоговых потерь.
Как считается срок владения
Срок владения обычно отсчитывается с даты государственной регистрации права собственности в Росреестре. Но есть исключения:
- Наследство — срок считается со дня смерти наследодателя (открытия наследства), а не с даты регистрации права.
- Жилье по реновации в Москве, в срок владения новой квартирой включается срок владения предыдущим жильем.
- Долевая собственность, при выкупе долей срок считается с момента появления первой доли в собственности (это подтвердил Конституционный суд РФ).
- Новостройка (ДДУ) — срок владения считается с момента полной оплаты по договору долевого участия, а не с даты регистрации права.
Если срок владения меньше минимального: как уменьшить налог
Если продать жилье раньше минимального срока, налог придется заплатить, но его можно законно уменьшить двумя способами:
Имущественный вычет 1 млн рублей
Из суммы дохода от продажи можно вычесть 1 000 000 рублей (для домов, квартир, комнат, дач) или 250 000 рублей (для гаражей и иных объектов). Налог платится с оставшейся суммы.
Вычет расходов на покупку
Вместо фиксированного вычета можно уменьшить доход на сумму документально подтвержденных расходов на приобретение этой недвижимости. Например, купили квартиру за 6 млн, продали за 7 млн — налог платится только с 1 млн рублей разницы.
Правило 70% кадастровой стоимости
Важно помнить: если жилье продано по цене ниже 70% его кадастровой стоимости, то для расчета налога доходом считается именно 70% кадастровой стоимости. Занижать цену в договоре бессмысленно и рискованно.
Кто полностью освобожден от налога
С 2022 года семьи с двумя и более детьми освобождаются от НДФЛ при продаже жилья независимо от срока владения, если покупают новое жилье большей площади или кадастровой стоимости в том же году (или до 30 апреля следующего года), а кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн рублей.
Итак, чтобы продать жилье без налога, нужно владеть им:
- 5 лет — в общем случае;
- 3 года, если жилье единственное, получено по наследству, в дар от близких родственников, приватизировано или по договору ренты.
Если срок еще не вышел, используйте вычет 1 млн рублей или вычет расходов на покупку — это законные способы существенно снизить налоговую нагрузку. Перед сделкой рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом, так как законодательство периодически обновляется.