Передача недвижимости в дар — это популярный способ передачи права собственности без денежных расчетов. Когда дело касается близких родственников, процесс становится выгоднее с налоговой точки зрения, но требует строгого соблюдения юридических форм. В этой статье мы подробно разберем все нюансы, предоставим актуальный образец договора дарения и объясним процедуру регистрации в Росреестре.

Кто считается близким родственником по закону?

Согласно статье 214.7 Налогового кодекса РФ, к близким родственникам относятся:

• Родители и дети (в т.ч. усыновленные/усыновители);
• Полнородные и неполнородные братья и сестры;
• Дедушки, бабушки, внуки, правнуки;
• Супруги.

Важно: Тетки, дяди, племянники, кузены, тести, свекрови, зяти и снохи не являются близкими родственниками для налоговых целей. При дарении им получатель платит НДФЛ 13% (для налоговых резидентов) от кадастровой стоимости объекта.

Главные преимущества дарения между близкими родственниками

1. Освобождение от НДФЛ: Получатель (даренник) не платит подоходный налог с полученной недвижимости (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
2. Минимальный набор документов: Не требуется справка о доходах или оценка рыночной стоимости для налоговой (только для гошпошлины/нотариуса при необходимости).
3. Скорость: Отсутствие этапа оплаты и проверки легальности средств упрощает сделку.

Необходимые документы для регистрации в Росреестре

Пакет документов подается через МФЦ, нотариуса (если требуется нотариальная форма) или лично в Росреестр (электронно через Госуслуги):

• Заявление о регистрации перехода права (форма устанавливается Приказом Минэкономразвития).
• Договор дарения в 3 экземплярах (по одному на каждого участника + один в Росреестр);
• Паспорта дарителя и даренника (оригиналы + копии).
• Документ-основание права дарителя на квартиру (свидетельство, выписка из ЕГРН, договор купли-прожи, решение суда и т.д.).
• Свидетельство о браке/разводе (если квартира общая совместная собственность супругов — нужно нотариальное согласие второго супруга).
• Согласие органов опеки (если даритель или даренник — несовершеннолетние/недееспособные, или если в квартире прописаны несовершеннолетние дети дарителя, чьи права затрагиваются).
• Квитанция об оплате госпошлины (350 руб. на каждого заявителя при электронной подаче через Госуслуги — скидка 30%; 2000 руб. — стандартная ставка для физлиц).
• Выписка из ЕГРН (актуальная, не старше 30 дней) — часто запрашивается регистратором самостоятельно, но лучше иметь на руках.

Пошаговая процедура оформления

1. Подготовка договора: Составление текста с учетом всех особенностей объекта (обременения, долевые права, несовершеннолетние собственники).
2. Сбор документов: Получение справок, нотариальных согласий (при необходимости).
3. Подача документов: Через МФЦ (срок 9 рабочих дней + 1 на выдачу), нотариуса (срок 3 рабочих дня + 1) или Госуслуг (электронная регистрация, срок 3-5 рабочих дней).
4. Получение результата: Выписка из ЕГРН с записью о новом собственнике (даретеле). Бумажные свидетельства больше не выдаются.

Образец договора дарения квартиры (Скачать/Скопировать)

Ниже приведен универсальный шаблон. Текст в квадратных скобках [ ] необходимо заменить на свои данные. Рекомендуется заполнять на компьютере, печатать в 3 экземплярах. Подписи ставятся только при подаче документов (в МФЦ/у нотариуса) или заверяются нотариусом.

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ КВАРТИРЫ

г. [Населенный пункт] «___» _____________ 202_ г.

Мы, нижеподписавшиеся:

Даритель: [ФИО полностью], geboren [ДД.ММ.ГГГГ] г., паспорт серия [Номер] № [Номер], выдан [Кем выдан] [Дата выдачи], код подразделения [Код], прописка: [Адрес регистрации], именуемый в дальнейшем «Даритель», с одной стороны,

и

Даренник: [ФИО полностью], geboren [ДД.ММ.ГГГГ] г., паспорт серия [Номер] № [Номер], выдан [Кем выдан] [Дата выдачи], код подразделения [Код], прописка: [Адрес регистрации], именуемый в дальнейшем «Даренник», с другой стороны,

вместе именуемые «Стороны», действуя на основании [ст. 572 ГК РФ / доверенности №__ от __.__.20__], заключили настоящий Договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Даритель безвозмездно передает в даренничество, а Даренник принимает в даренничество принадлежащую Дарителю по праву собственности квартиру:

• Адрес: [Полный адрес: область, район, город, улица, дом, корпус, квартира];
• Кадастровый номер: [XX:XX:XXXXXX:XX];
• Площадь общая: [XX,XX] кв. м;
• Количество комнат: [X];
• Этаж: [X] из [X] этажей;
• Тип дома: [кирпичный/панельный/монолитный и т.д;];
• Инвентарный/технический номер: [если есть].

Квартира передается вместе с принадлежащими Дарителю долями в праве общей собственности на имущество общего пользования в доме и земельном участке под домом (при наличии).

Право собственности Дарителя на квартиру подтверждается [Свидетельством о праве № [Номер] от [Дата] / Выпиской из ЕГРН от [Дата] / Договором купли-продажи № [Номер] от [Дата] / Решением суда № [Номер] вступившим в законную силу].

СОСТОЯНИЕ КВАРТИРЫ И ОГРАНИЧЕНИЯ ПРАВ (ОБРЕМЕНЕНИЯ)

Даритель гарантирует, что на момент подписания Договора квартира:

• не находится в заложе (ипотеке), не обременена обременениями (обслуживанием ипотеки, арестами, запретами на отчуждение);
• не сдана в аренду (найм), не предоставлена в безвозмездное пользование третьим лицам;
• в ней не проживают лица, сохраняющие право пользования квартирой после перехода права собственности (кроме Дарителя, если иное не оговорено п. 2.2).

[ВАРИАНТ А, если даритель выезжает:] Даритель обязуется освободить квартиру от своих вещей и выехать (сняться с регистрационного учета) в течение [Количество] дней после государственной регистрации перехода права собственности.

[ВАРИАНТ Б — если даритель остается проживать (пожизненное содержание/право пользования):] Стороны договорились, что Даритель сохраняет право пожизненного бесплатного пользования квартирой (проживания) после перехода права собственности к Дареннику. Данное обременение подлежит государственной регистрации одновременно с переходом права собственности.

ПЕРЕДАЧА-ПРИЕМКА КВАРТИРЫ

Передача квартиры производится по подписании настоящего Договора (или после госрегистрации — по согласованию) путем подписания Акта приема-передачи (Приложение № 1 к Договору).

Ключи от квартиры, технический паспорт БТИ (если имеется), квитанции об оплате коммунальных услуг за последний период передаются Дареннику при подписании Акта.

РАСХОДЫ ПО ДОГОВОРУ

Госпошлину за государственную регистрацию перехода права собственности оплачивает [Даренник / Даритель / Стороны поровну].

Расходы на нотариальное заверение (если требуется), оценочную деятельность (если нужна для нотариуса/банка), получение выписок из ЕГРН несет [Даренник / Даритель].

Налог на имущество физических лиц за год перехода права платит собственник на 1 января следующего года (Даренник).

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

Даритель отвечает за законность своих действий, отсутствие споров по квартире со стороны третьих лиц и скрытых дефектов, о которых знал, но не сообщил Дареннику.

В случае изъятия квартиры у Даренника по решению суда вследствие нарушения Дарителем прав третьих лиц, Даритель возмещает Дареннику стоимость квартиры и убытки.

Даренник не несет ответственности по обязательствам Дарителя, возникшим до передачи квартиры, если иное не предусмотрено законом.

ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ (ПРИ НАЛИЧИИ)

[Если квартира в ипотеке:] Стороны подтверждают, что получено письменное согласие банка-застройщика/кредитора на отчуждение ипотечного имущества (Приложение № 2).

[Если есть несовершеннолетние собственники/прописавшиеся:] Получено согласие органа опеки и попечительства № [Номер] от [Дата] (Приложение № 3).

[Если даритель супруг(а):] Нотариальное согласие супруга(и) Дарителя на дарение доли в общей совместной собственности № [Номер реестра] от [Дата], нотариус [ФИО нотариуса] (Приложение № 4).

РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

Все споры решаются путем переговоров, в нерешаемом виде — в суде по месту нахождения недвижимости (г. [Город]).

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Договор составлен в 3 (трех) экземплярах: по одному для каждой Стороны и один для регистрирующего органа (Росреестра/МФЦ).

Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания обеими Сторонами. Право собственности переходит к Дареннику с момента государственной регистрации перехода права в ЕГРН (ст. 223, 558 ГК РФ).

Изменения и дополнения в Договор возможны только в письменной форме, подписанной обеими Сторонами.

АДРЕСА И ПОДПИСИ СТОРОН

ПРИЛОЖЕНИЕ № 1: АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ

г. [Город] «___» _____________ 202_ г.

Мы, Даритель [ФИО] и Даренник [ФИО], по Договору дарения № [Номер] от [Дата] составили настоящий Акт о том, что Даритель передал, а Даренник принял квартиру по адресу: [Адрес], кадастровый номер [Номер], общей площадью [XX,XX] кв.м.

Квартира передана в состоянии, соответствующем договору и назначению. Претензий по качеству, комплектации и внешнему виду нет. Ключи получены (___ комплект(ов)). Показания счетчиков: ХВС, [Цифры], ГВС — [Цифры], Эл.эн., [Цифры].

ДАРИТЕЛЬ _________________ / [ФИО] /

ДАРЕННИК _________________ / [ФИО] /

Критически важные нюансы и риски (Чек-лист перед подписанием)

Общая совместная собственность супругов

Если квартира приобретена в браке и не разделена (нет брачного договора/соглашения о разделе), дарить можно только свою долю (1/2) или всю квартиру с нотариальным согласием второго супруга. Без согласия сделка может быть оспорена в суде в течение года (ст. 37 Сем. Кодекса РФ, п. 2 ст. 256 ГК РФ).

Несовершеннолетние и недееспособные лица

• Если Даритель несовершеннолетний (14-18 лет), нужно согласие родителей/опекунов + орган опеки.
• Если Даренник несовершеннолетний (до 14 лет) — договор подписывают родители/опекуны от его имени; от 14 до 18 лет — сам даренник с письменным согласием родителей.
• Если в квартире проживают/созаются несовершеннолетние дети Дарителя, дарение их доли или снятие их права пользования требует разрешения органа опеки (доказывать, что сделка в интересах ребенка).

Ипотечная квартира

Дарить заложенную квартиру можно только с письменного согласия банка (залогодержателя). Часто банк требует погашения кредита или переоформления долга на даренника. Без согласия банка Росреестр приостановит регистрацию.

Отзыв дарения (Ст. 578 ГК РФ)

Дарение безвозмездно и безусловно; Отозвать его Даритель может только в судебном порядке и только по основаниям:

• Покушение даренника на жизнь/здоровье дарителя или его близких;
• Умышленное уничтожение/повреждение подаренного имущества даренником;
• Нарушение условия договора (если было условие — например, содержание дарителя), если это прямо прописано в договоре как основание для отзыва.

Совет: Если вы хотите застраховаться, включите в договор условие об обязанности даренника обеспечивать дарителя (проживание, уход, выплата средств) и пропишите: «Неисполнение обязательства дает право дарителю требовать отзыва дарения в суде».

Банкротство дарителя

Согласно ст. 61.2 Закона о несостоятельности (банкротстве), сделки дарения, совершенные в течение 3 лет до заявления о банкротстве, могут быть оспорены финансовым управляющим и признаны недействительными, если даритель был несостоятельным или стал им вследствие сделки.

Налоговые последствия для сторон

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли нотариальное заверение договора дарения?

Общее правило: Нотариальное заверение договора дарения недвижимости не обязательно (п. 1 ст. 574 ГК РФ). Договор в простой письменной форме достаточно для регистрации в Росреестре.

Исключения (обязательно нотариус):

• Дарение доли в праве общей собственности (если дарится не вся квартира, а доля, и нет согласия соучастников на выкуп — но для дарения между родственниками часто оформляют у нотариуса для надежности).
• Если одна из сторон — несовершеннолетний (14-18 лет) или ограниченно дееспособный.
• Если требуется нотариальное согласие супруга дарителя (его тоже делает нотариус, часто одновременно с договором).
• По желанию сторон (для дополнительной правовой защиты, проверки волеизъявления, составления протокола осмотра).

Можно ли подарить квартиру, в которой прописаны посторонние люди?

Можно, но они сохраняют право пользования квартирой (п. 1 ст. 292 ГК РФ), если только они не подписали отказ от права пользования при нотариусе или не выехали добровольно до регистрации сделки. Это существенно снижает стоимость и ликвидность квартиры для даренника.

Сколько стоит оформление?

• Госпошлина: 2000 руб. (физлицо) или 1400 руб. (через Госуслуги со скидкой 30%) на каждого заявителя (дарителя и даренника отдельно, если подают вместе — 2 платежа).
• Нотариус (если нужен): Тариф за заверение сделки (~0.5-1% от стоимости, мин. ~3000-5000 руб. + тех. сборы) + согласие супруга (~1500-3000 руб.).
• МФЦ: Бесплатно (подача документов).
• Оценка (для нотариуса/банка): 3000-5000 руб.

Договор дарения квартиры между близкими родственниками, это эффективный юридический инструмент для безвозмездной передачи жилья с экономией на налогах. Однако «бесплатный образец из интернета» требует обязательной адаптации под вашу ситуацию: учет долей, ипотеки, несовершеннолетних, согласия супругов и обременений.

Рекомендация: Даже если вы решите сэкономить на юристе и оформить сделку через МФЦ самостоятельно, проконсультируйтесь с адвокатом/нотариусом за 1 час перед подписанием. Проверка выписки ЕГРН, истории переходов права и составления правильного текста договора сэкономит вам годы судебных разбирательств и потерю квартиры в будущем.

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. Законодательство может меняться, актуальность нормативных актов проверяйте на дату сделки (КонсультантПлюс, Гарант, Официальный интернет-портал правовой информации).