Земельный участок — это особый вид актива организации. В отличие от зданий и оборудования, земля не изнашивается и не амортизируется, поэтому порядок формирования и изменения её балансовой стоимости имеет свои особенности. Разберёмся, как определяется балансовая стоимость земельного участка в бухгалтерском учёте, чем она отличается от кадастровой и в каких случаях может изменяться.
Что такое балансовая стоимость земельного участка
Балансовая стоимость земельного участка — это стоимость, по которой объект отражён в бухгалтерском учёте и бухгалтерской отчётности организации. Как правило, земельные участки учитываются в составе основных средств (строка 1150 «Основные средства» бухгалтерского баланса) либо, если участок приобретён для перепродажи, — в составе оборотных активов (например, по статье «Прочие оборотные активы»).
Ключевая особенность земли как объекта учёта:
- земельные участки не амортизируются, поскольку их потребительские свойства с течением времени не изменяются;
- первоначальная стоимость, как правило, не изменяется, за исключением случаев, прямо предусмотренных законодательством и стандартами учёта;
- балансовая стоимость участвует в формировании финансового результата при выбытии участка (продаже, безвозмездной передаче).
Формирование первоначальной (балансовой) стоимости
Первоначальная стоимость земельного участка определяется в зависимости от способа его поступления в организацию.
Приобретение за плату
При покупке участка в его первоначальную стоимость включаются:
- цена, уплаченная продавцу по договору купли-продажи;
- государственные пошлины за регистрацию права собственности;
- услуги посредников, риелторов, юристов, связанные с приобретением;
- расходы на межевание, кадастровые работы, если они необходимы для постановки участка на учёт;
- иные затраты, непосредственно связанные с приобретением актива.
Безвозмездное получение
Если участок получен безвозмездно, его первоначальной стоимостью признаётся текущая рыночная стоимость на дату принятия к учёту, подтверждённая документально или экспертным путём.
Вклад в уставный капитал
При получении участка в качестве вклада в уставный капитал балансовая стоимость определяется по денежной оценке, согласованной учредителями (участниками), с привлечением независимого оценщика в случаях, предусмотренных законом.
Балансовая стоимость и кадастровая стоимость: в чём разница
Важно не путать два понятия:
- Балансовая стоимость — учётная стоимость актива, формируемая организацией по правилам бухгалтерского учёта.
- Кадастровая стоимость — стоимость, определяемая в ходе государственной кадастровой оценки в соответствии с земельным законодательством РФ (ст. 390 НК РФ). Она используется прежде всего для расчёта земельного налога.
Эти величины могут существенно различаться. Например, организация могла приобрести участок по цене, составляющей лишь часть кадастровой стоимости, — тогда балансовая стоимость будет ниже кадастровой. При этом налоговый орган в отдельных случаях (например, при сделках между взаимозависимыми лицами) может принять за основу рыночной стоимости кадастровую стоимость.
В каких случаях балансовая стоимость может изменяться
Общее правило: первоначальная стоимость земельного участка не изменяется. Однако есть исключения:
- Переоценка. Коммерческая организация вправе переоценивать группы однородных основных средств по текущей (восстановительной) стоимости. Результаты дооценки или уценки отражаются в учёте и отчётности.
- Достройка, дооборудование, реконструкция, для земельных участков применяется ограниченно, но возможны капитальные вложения, коренным образом улучшающие участок (мелиорация, осушение и т. п.).
- Обесценение — в соответствии с ФСБУ 6/2020 организация проверяет активы на обесценение и при наличии признаков уменьшает балансовую стоимость.
- Для организаций госсектора — пересмотр балансовой стоимости объектов группы «Земля» до кадастровой стоимости. Финансовый результат от такого пересмотра отражается как корректировка показателя финансового результата прошлых отчётных периодов на начало отчётного периода.
Балансовая стоимость при выбытии участка
При реализации земельного участка организация-продавец на дату перехода права собственности к покупателю признаёт:
- прочий доход — в размере договорной цены реализации;
- прочий расход — в размере балансовой стоимости земельного участка.
Например, если организация продаёт за 1 млн руб. участок балансовой стоимостью 3 млн руб., в учёте будет отражён убыток от выбытия в размере 2 млн руб. При этом следует учитывать налоговые риски: если покупатель является взаимозависимым лицом, налоговый орган может проверить соответствие цены сделки рыночному уровню.
В бюджетных учреждениях балансовая стоимость земельного участка, отражённого на счёте 0 103 11 000, участвует в формировании показателя счёта 4 401 10 172 «Доходы от операций с активами»;
Балансовая стоимость земельного участка определяется по правилам бухгалтерского учёта исходя из фактических затрат на приобретение, рыночной оценки (при безвозмездном получении) или согласованной оценки учредителей. Поскольку земля не амортизируется, её балансовая стоимость обычно остаётся неизменной на протяжении всего срока владения и корректируется лишь в исключительных случаях — при переоценке, обесценении или, в госсекторе, при пересмотре до кадастровой стоимости. Понимание различий между балансовой, кадастровой и рыночной стоимостью позволяет организации корректно вести учёт, рассчитывать налоги и отражать результаты сделок с землёй.