Сдача имущества в аренду — один из самых распространенных видов бизнеса, но выбор налогового режима и понимание обязанностей сторон (арендодателя и арендатора) требуют учета множества нюансов. Статья актуализирована на сентябрь 2026 года и учитывает изменения, вступающие в силу с 2027 года (ФЗ-362 от ).

Выбор налогового режима арендодателя

Налоговые последствия кардинально зависят от статуса сдающего имущество лица: физическое лицо (не ИП), ИП или юрлицо (ООО).

Физическое лицо (не ИП): НДФЛ и НПД

• НДФЛ (13% / 15% / 30%): Доход от аренды имущества облагается по ставке 13% (резиденты) или 30% (нерезиденты). С 2025 года введена прогрессивная шкала: доход свыше 5 млн руб. в год облагается по 15%.
• НПД (Самозанятость, 4% / 6%): Физические лица могут платить 4% при аренде физлицам и 6% — юрлицам/ИП. Ограничение: доход до 2,4 млн руб. в год. НПД заменяет НДФЛ, отчетность минимальна (чеки в приложении «Мой налог»).

Важно: Режим налогообложения арендатора значения не имеет: обязанности налогового агента (удержание НДФЛ при оплате физлицу) одинаковые для ОСНО, УСН, ПСН.

ИП на Патентной системе налогообложения (ПСН)

Патент на «Аренду и субаренду недвижимости» (Код ВЭД 68.20) популярен благодаря фиксированной стоимости.

Ключевые параметры 2026 года:

• Лимит доходов: С 2026 года лимит составляет 20 млн рублей (ранее 60 млн). Учитывается фактический доход за 2025 г. от всех видов деятельности на ПСН (и УСН, если совмещается).
• Расчет стоимости патента: Налог ПСН = (Налоговая база / 365 (366) дней) × Период действия патента (дней) × 6%.
• Страховые взносы: За себя (фиксированные) + 1% с дохода свыше 300 тыс. руб. + взносы за сотрудников (если есть штат).

Изменения с 2027 года (ФЗ-362):

• Новый лимит доходов на ПСН — 15 млн рублей.
• При совмещении ПСН и УСН для целей лимита по доходам на ПСН учитываются доходы от реализации как от деятельности на патенте, так и на УСН.
• Доходы на ОСНО не учитываются при подсчете лимита для патента (следует из п. 6 ст. 346.45 НК РФ в ред. ФЗ-362).

ИП на УСН («Доходы» 6% или «Доходы минус расходы» 15%)

• Лимит доходов: Индексируется ежегодно. Превышение — переход на ОСНО с начала следующего квартала.
• Ограничение по ОС: Остаточная стоимость основных средств не должна превышать 200 млн руб. (Минфин рекомендует не рисковать и следить за лимитом).
• Совмещение с ПСН: Допускается, но требует раздельного учета доходов и расходов. Доходы по УСН суммируются с доходами ПСН для проверки лимита ПСН.

ОСНО и Юрлица (ООО)

• НДС (20%): Обязателен к уплате из арендных платежей (если не применено освобождение, см. ниже).
• Налог на прибыль (20%/25%): Доход минус расходы (амортизация, ремонт, проценты по кредитам, налоги и т.д.).
• Имущественный налог: Платится по кадастровой стоимостью (для объектов в перечне КН 306-НД) или по балансовой/средней стоимости.

Освобождение от НДС при сдаче в аренду (ст. 149 НК РФ)

Арендодатели на ОСНО (ИП и юрлица) могут не облагать НДС операции по сдаче в аренду:

1. Жилых помещений (для проживания).
2. Земельных участков (кроме случаев п. 3 ст. 149 НК РФ — сдача в аренду прав пользования недрами и т.п.).
3. Недвижимости, если арендодатель — ИП на ПСН/УСН/НПД (они не платят НДС по определению режима).

Нюанс: Если ИП на УСН/ПСН сдает в аренду нежилую недвижимость — НДС не платится. Но если арендатор на ОСНО — он не сможет вычесть «входной» НДС, так как его нет в счете-фактуре.

Обязанности арендатора (Налоговый агент)

При оплате аренды физическому лицу (не ИП) арендатор (юрлицо или ИП любого режима) выступает налоговым агентом по НДФЛ:

• Удерживает 13% (резидент) или 30% (нерезидент) с всей суммы начисления (в т.ч. НДС, если он выделен в счете).
• Перечисляет НДФЛ не позднее дня выплаты дохода.
• Сдает справку 6-НДФЛ и сведения о доходах (ЕРВ) в установленные сроки.

Риск: Любые сомнения налоговые инспекторы обернут не в пользу бизнеса и взыщут НДФЛ со всех арендных платежек, не прописанных в договоре или не подтвержденных актами приема-передачи.

Субаренда: специфика и риски

Субаренда (передача в аренду полученного в аренду имущества) допускается при согласии арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Патент на субаренду

ИП может приобрести патент на вид деятельности «Аренда и субаренда недвижимости». Возможна схема: ИП на УСН сдает в субаренду ИП на ПСН. Однако:

• Договор должен быть реальным, а не фиктивным для разделения бизнеса (обхода лимитов УСН/ПСН).
• Налоговые органы проверяют: не вел ли фактически бизнес арендодатель (ИП на УСН), а деятельность субарендатора (ИП на ПСН) номинальна. Если совокупный доход превышает лимиты — режимы могут быть отменены.

Взаимозависимые лица и бизнес-раздробление

Сдача в аренду/субаренду «своим» (взаимозависимым) лицам находится под прицелом ФНС.

• Проверяется рыночность цены (ст. 40, 105.1, 105.14 НК РФ).
• Проверяется хозяйственная цель: нет ли цели получения налогового преимущества (п. 1 ст. 54.1 НК РФ).
• Факт налогообложения каждого участника по своим режимам (УСН, ПСН) не исключает риск переквалификации, если каждый превышает лимиты по совокупности.

Главные изменения 2026–2027 годов: шпаргалка

Отчетность и учет

ИП на ПСН:

• Книга учета доходов (КУДиР), обязательна.
• Отчетность по патенту не сдается (кроме расчетов по страховым взносам: РСВ, ЕПН).
• При наличии сотрудников — 6-НДФЛ, ЕРВ, СЗВ-М/СЗВ-ТД.

ИП на УСН:

• Декларация по УСН, раз в год (до 25 апреля).
• Авансовые платежи — по кварталам.
• КУДиР — обязательна.

ОСНО / Юрлица:

• Декларация по НДС, квартально (до 25-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом).
• Декларация по налогу на прибыль — квартально/годово.
• Учет НДС: покупная и продажная книги.

Чек-лист: как не ошибиться при оформлении аренды

1. Договор: Обязателен в письменной форме (срок от 1 года, госрегистрация). Четко пропишите: объект (кадастровый номер), плату, порядок оплаты, НДС (включен/не включен/освобожден), ответственность за коммунальные услуги.
2. Акт приема-передачи: Без него расходы арендатора и доход арендодателя могут быть признаны недокументированными.
3. Проверка контрагента: Проверьте статус арендатора/арендодателя в сервисе ФНС (на ОСНО, УСН, ПСН, НПД, ликвидирован/банкрот). От этого зависят ваши обязательства по НДС и НДФЛ.
4. Расчетный счет: Платежи между юрлицами/ИП только безналично. Физлицо может платить наличными через кассу/ККТ (если арендодатель ИП на ПСН/УСН — ККТ не нужна при расчете с физлицом, но чек в приложении «Мой налог» для НПД обязателен).
5. Лимиты: Ежемесячно мониторьте накопленный доход с начала года (особенно на ПСН с лимитом 20 млн в 2026 г.). Превышение = потеря режима.

Аренда третьим лицам в 2026–2027 годах требует жесткого финансового планирования. Снижение лимита ПСН до 15 млн руб. с 2027 года и обязательный учет доходов УСН в лимите ПСН делают патент менее привлекательным для масштабных арендодателей. Оптимальной стратегией часто становится:

• Для малых объектов (до 2,4 млн дохода) — НПД (самозанятость) физлица.
• Для среднего бизнеса — ИП на УСН «Доходы» (6%) с учетом лимита 200 млн по ОС.
• Для крупных портфелей — ООО на ОСНО (возврат входного НДС на стройку/ремонт, амортизация) или ИП на ОСНО.

Перед выбором режима обязательно смоделируйте налоговую нагрузку с учетом страховых взносов, НДФЛ при выводе средств (для ИП) или дивидендов (для ООО) и рисков проверок по взаимозависимости.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Налоговое законодательство меняется; для принятия решений обратитесь к профессиональному бухгалтеру или налоговому консультанту.