Вопрос уплаты земельного при аренде муниципального участка является одним из самых обсуждаемых как арендаторами, так и арендодателями (муниципалитетами). Ключевой момент, который необходимо понимать: налогоплательщиком по земельному налогу является собственник участка или лицо, владеющее им на праве постоянного (бессрочного) пользования, но не арендатор. Ниже мы подробно разберем правовую базу, расчеты, льготы и актуальные изменения на 2024–2026 годы.

Кто платит земельный налог при аренде: нормативная база

Согласно статье 388 Налогового кодекса РФ (НК РФ), налогоплательщиками по земельному налогу признаются:

• Собственники земельных участков;
• Владельцы земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования;
• Лица, получившие участки в наследуемое владение (для отдельных категорий).

Важное исключение: В п. 2 ст. 388 НК РФ прямо указано, что не признаются налогоплательщиками лица, владеющие земельными участками на праве аренды или на праве безвозмездного пользования.

Если вы арендуете участок у администрации города/района (муниципалитета), вы не платите земельный налог. Обязанность по расчету и уплате налога лежит на арендодателе — муниципалитете как собственнике земли.

Ситуация для ИП и организаций (арендаторов):

Информация из источников (Контур.Бухгалтерия, Альфа-Курс) подтверждает: организации и ИП, арендующие землю, не отчитываются и не платят налог по этим участкам. Налог платит арендодатель — собственник участка.

Как рассчитывает налог муниципалитет (собственник)

Хотя арендатор не платит налог напрямую, ставки и порядок расчета влияют на арендную плату (часто арендная ставка коррелирует с кадастровой стоимостью и налоговой нагрузкой на собственника).

Формула расчета (упрощенно):

Налог = (Кадастровая стоимость участка – Льготная вычетка) × Ставка налога / 100

Основные параметры расчета:

1. Кадастровая стоимость: Определяется по результатам государственной кадастровой оценки. Данные актуальны на 1 января налогового периода.
2. Ставка налога: Устанавливается муниципальными нормативными правовыми актами.
   • Максимальная базовая ставка, 0,3% (для сельхозназначения, личного подсобного хозяйства, дачного строительства, ИЖС, гаражей).
   • Максимальная ставка для иных категорий, 1,5%.
3. Льготная вычетка (для физлиц): С 2025 года федеральный уровень вычетки составляет 10 000 руб. кадастровой стоимости (ранее была вычетка в 6 соток, теперь переведено в денежное выражение). Местные власти могут увеличивать этот порог.

Пример расчета (из источников за 2025 год):

Кадастровая стоимость: 2 400 385 руб. Ставка: 0,3%. Льгота (вычетка): 10 000 руб.

Расчет: (2 400 385 – 10 000) × 0,3 / 100 = 7 172 руб.

Специфика 2023–2024 годов (переходные правила):

Для налогового периода 2023 года (оплачивался в 2024) действовало правило «защиты от скачков»: если кадастровая стоимость на выросла по сравнению с , налог считался по стоимости 2022 года. В 2025–2026 годах переходные коэффициенты в основном отработаны, расчет идет по актуальной кадастровой стоимости.

Льготы по земельному налогу: кто и как получает

Льготы делятся на федеральные (обязательные для всех регионов) и местные (устанавливаются муниципалитетами). Они суммируются: налогоплательщик может применить и федеральную, и местную льготу одновременно.

Федеральные льготы (ст. 391 НК РФ) — полное освобождение от налога:

• Герои Советского Союза / РФ, Герои Труда;
• Инвалиды I и II групп, инвалиды детства;
• Лица, подвергшиеся радиации (ЧАЭС, полигоны и др.);
• Участники ВОВ, приравненные к ним лица.

Важно: Льгота предоставляется на один земельный участок по выбору налогоплательщика. Если участков несколько — налог платится по остальным в общем порядке.

Федеральная вычетка для пенсионеров и иных категорий (ст. 391 НК РФ):

• Пенсионеры по старости (женщины 60+, мужчины 65+);
• Инвалиды III группы;
• Родители (супруги) погибших военнослужащих;
• Признанные честные налогоплательщики (с 2025 года).

Им предоставляется вычетка 10 000 руб. кадастровой стоимости (ранее, 6 соток). Если стоимость участка ниже 10 000 руб. — налог не платится.

Местные льготы (пример — Владивосток, 2026 год):

Власти городов федерального значения и муниципалитетов могут устанавливать дополнительные меры поддержки (снижение ставок, увеличение вычетки, полное освобождение для отдельных категорий). Необходимо проверять закон конкретного муниципального образования.

Порядок оформления льготы:

Физические лица должны подать заявление в налоговый орган (МФЦ или через ЛК ФНС) один раз. С 2025 года для пенсионеров, получающих пенсию через СФР, данные передаются автоматически, заявление может не потребоваться, но для гарантии лучше подать его самостоятельно.

Сроки уплаты и КБК (актуально на 2025–2026 годы)

КБК для оплаты физлицами (ЕНП, единый налоговый платеж): 1###11000110 (Земельный налог, штрафы, пени, проценты). Реквизиты получателя: ФКЦ ГУ ФНС по соответствующему региону.

Арендная плата vs Налог на землю: в чем разница?

Часто арендаторы путают эти платежи. Вот принципиальная разница:

• Налог на землю — обязательный платеж в бюджет (местный), платит собственник (муниципалитет). Не зависит от договора аренды.
• Арендная плата — плата за временное владение и пользование чужой землей, платит арендатор арендодателю (муниципалитету). Размер определяется договором (часто = ставка аренды × кадастровая стоимость).

Нюанс: Арендная плата является доходом муниципалитета. Налог на землю — расходом муниципалитета (платежом в свой же бюджет или бюджет другого уровня). При формировании ставки аренды муниципалитет учитывает свою налоговую нагрузку.

Особенности для организаций: аренда у физлиц vs муниципалитета

Если организация арендует участок у муниципалитета — налог платит муниципалитет.

Если организация арендует участок у физического лица — налог платит этот физлицо (собственник).

Если ИП сдает в аренду свой участок — налог платит ИП. Если ИП арендует — налог платит арендодатель.

Кадастровая стоимость и публичная карта

Основой для налога (и часто для арендной платы) является кадастровая стоимость. Проверить ее можно на Публичной кадастровой карте Росреестра (pkk.rosreestr.ru) или через личный кабинет на Госуслугах/ФНС.

Если вы (как собственник, сдающий в аренду) не согласны со стоимостью, ее можно оспорить в комиссии при Росреестре или в суде. Снижение стоимости приведет к снижению налога с следующего налогового периода.

Частые ошибки и риски

1. Ошибка арендатора: Попытка оплатить налог за собственника. Это не нужно, налоговая не примет платеж за чужой ИНН/участок без уведомления.
2. Ошибка собственника (муниципалитета/физлица): Не применение льготы вовремя. Льгота дается с начала налогового периода, в котором возникло право, но не ранее 3 лет назад (при подаче заявления позднее).
3. Игнорирование местных законов: Ставки и местные льготы отличаются в каждом районе/городе. Обязательно проверяйте нормативный акт конкретного МО.
4. Путаница с «постоянным пользованием»: Право постоянного (бессрочного) пользования — это не аренда. Держатели такого права платят налог сами (ст. 388 НК РФ).

Резюме: чек-лист для сторон договора аренды

Для Арендатора (ИП, Орг, Физлицо):

• ✅ Не включайте в расходы строку «Земельный налог» за арендуемый у муниципалитета участок.
• ✅ Планируйте бюджет только на арендную плату (ежеквартально/ежегодно по договору).
• ✅ Проверяйте, не заложена ли в арендную ставку неадекватная налоговая нагрузка арендодателя (рыночный анализ).

Для Арендодателя (Муниципалитет / Физлицо-собственник):

• ✅ Своевременно подавайте заявления на льготы (если физлицо).
• ✅ Контролируйте кадастровую стоимость — оспаривайте завышенные значения.
• ✅ Устанавливайте ставки налога (для МО) и арендные ставки обоснованно.
• ✅ Уплачивайте налог до 1 декабря (физлица) / по кварталам (орги/ИП в предпринимательстве).

Статья подготовлена на основе положений НК РФ (гл. 31), информации ФНС России, Контур.Бухгалтерия, Альфа-Курс и открытых нормативных актов на 2024–2026 годы. Для принятия конкретных решений рекомендуется обратиться к актуальному тексту закона вашего муниципального образования и консультироваться с налоговым специалистом.