Акт визуального осмотра объекта, это основной первичный учетный и правовой документ, фиксирующий результаты внешнего обследования здания, сооружения, инженерных сетей или иного объекта недвижимости без применения сложного приборостроения и вскрытий конструкций. Данный документ является обязательным этапом при техническом обследовании, приемке-сдаче работ, экспертизе технического состояния, а также при составлении паспортов доступности объектов социальной инфраструктуры.
Нормативная правовая база
Оформление и проведение визуального осмотра регулируются комплексом нормативных документов РФ:
- ГОСТ 31937-2011 «Задания на техническое обследование зданий и сооружений. Правила составления»;
- СП 13-102-2003 «Техническое обследование и осмотр зданий и сооружений. Правила проведения работ»;
- Гражданский кодекс РФ (ст. 753, 754 — приемка-сдача результатов работ подрядчиком);
- ФЗ № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (ст. 14, 15 — техническое обследование);
- Приказ Минстрой № 87/пр (утверждает состав разделов технического заключения);
- Методические рекомендации по составлению Паспортов доступности ОСИ (объектов социальной инфраструктуры), где акт обследования является обязательным приложением.
Цели и основания проведения визуального осмотра
Визуальный осмотр проводится на следующих этапах жизненного цикла объекта:
- Предварительный (разведочный) этап технического обследования для определения объема последующих инструментальных работ.
- Приемка-сдача выполненных строительно-монтажных работ (в т.ч. кровельных, фасадных, инженерных систем) до подписания Акта приема-передачи (КС-11, КС-14).
- Экспертиза технического состояния при реконструкции, капремонте, сносе или признании аварийным.
- Формирование Паспорта доступности ОСИ (обследование на предмет доступности для маломобильных групп населения).
- Страховое обследование или оценка рыночной стоимости недвижимости.
- Обследование объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) для внесения в ЕГРОКН.
Состав комиссии и ответственность
Акт подписывается комиссией, состав которой зависит от цели осмотра:
- Заказчик / Собственник / Пользователь объекта (представитель с доверенностью или приказом).
- Подрядчик / Управляющая организация (представитель технической службы, прораб, мастер).
- Проектная организация (авторский надзор — при необходимости).
- Квалифицированный специалист / Эксперт (при проведении технического обследования по СП 13-102-2003 — лицо, имеющее допуск СРО к видам работ «Техническое обследование»).
- Представители администрации / МЧС / Роспотребнадзора (при плановых проверках или обследовании ОСИ).
Важно: Члены комиссии несут ответственность за достоверность сведений, указанных в акте (ст. 307 УК РФ, заведомо ложные показания).
Структура и обязательные реквизиты Акта
Единой утвержденной формы (как КС-2 или КС-3) для акта визуального осмотра не существует, однако документ должен соответствовать требованиям ФЗ № 402 «О бухгалтерском учете» (ст. 9) и содержать:
Шапка документа
- Наименование документа: «АКТ ВИЗУАЛЬНОГО ОСМОТРА ОБЪЕКТА» (или «АКТ ОБСЛЕДОВАНИЯ ОБЪЕКТА…»).
- Номер и дата составления (место составления: город, населенный пункт).
- Основание: номер договора, приказ о создании комиссии, заявка собственника.
Преамбула (Сведения о комиссии и объекте)
| Реквизит | Что указывается |
|---|---|
| Состав комиссии | ФИО, должность, организация каждого члена, основание полномочий (приказ, доверенность). |
| Наименование объекта | Полное название (например: «Многоквартирный жилой дом», «Объект социальной инфраструктуры — Школа № 5»). |
| Адрес местонахождения | Полный адрес с указанием кадастрового номера (если есть). |
| Технические характеристики | Год постройки, количество этажей, несущая схема, материалы стен/перекрытий/крыши, износ (если известен). |
| Цель осмотра | Например: «Оценка технического состояния кровли перед капремонтом», «Заполнение Паспорта доступности ОСИ». |
Описательная часть (Протокол осмотра)
Это основная часть, оформляемая в виде таблицы или перечня по элементам конструкций/помещений. Фиксируются:
- Объект осмотра: конкретная конструкция (фундамент, стены, колонны, перекрытия, кровля, фасад, балконы, лестницы, инженерные сети: отопление, ВК, ГВС, ХВС, электрика, вентиляция).
- Метод осмотра: «Визуальный», «Визуальный с применением приборов контроля» (напр., тестометр, тепловизор — если использовались).
- Выявленные дефекты и повреждения: подробное описание (трещины, протечки, коррозия, отслоение штукатурки, нарушение геометрии, биологические поражения, отсутствие элементов доступности — пандусов, тактильных указателей).
- Локализация: этаж, ось, помещение, марка конструкции (по схеме/плану).
- Фотофиксация: ссылка на приложение с фотографиями (обязательно: общий вид, дефект вблизи, дефект в контексте конструкции).
- Оценка категории технического состояния (по ГОСТ 31937-2011): нормальное, рабочее, ограниченно рабочее, аварийное, ставится предварительно, окончательно — после инструментального обследования.
- Общее заключение о техническом состоянии объекта/конструкции.
- Необходимость проведения детального инструментального обследования (перечень работ).
- Необходимость выполнения текущего/капитального ремонта (перечень мероприятий).
- Меры по обеспечению безопасности (опечатывание зон, установление опор, прекращение эксплуатации).
- Соответствие/несоответствие требованиям доступности (для ОСИ).
Подписи и заверение
Подписи всех членов комиссии с расшифровкой (ФИО). При наличии — печать организаций-участников. Дата подписания каждым членом (если подписание происходит в разное время).
Образец заполнения фрагмента Акта (текстовый шаблон)
МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛОГО ДОМА
г. Можга «22» ноября 2018 г.
Мы, нижеподписавшиеся:
Иванов И.И. — директор УК «Жилсервис», действующий на основании Устава,
Петров П.П. — прораб ООО «СтройМонтаж», действующий на основании Доверенности № 12 от ,
Сидоров С.С. — инженер-техник СРО «Строительный контроль», свидетельство № 12345,
составили настоящий Акт о следующем.
ОБЪЕКТ ОСМОТРА:
Многоквартирный жилой дом по адресу: г. Можга, пер. Дубительский, д. 2.
Кадастровый номер: 18:12:345678:901. Год постройки: 1975. Этажность: 5. Перекрытия: плитные. Кровля: плоская, комбинированная (рулонные материалы на бетонной основании).
ЦЕЛЬ ОСМОТРА: Оценка технического состояния кровли для принятия решения о включении в программу капремонта на 2019 год.
РЕЗУЛЬТАТЫ ВИЗУАЛЬНОГО ОСМОТРА (ПРОТОКОЛ):
| № | Элемент конструкции / Зона | Выявленные дефекты / Наблюдения | Фото № | Предварительная категория состояния |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Кровля, склон 1 (южный), участок у вентшахты №3 | Множественные пузырчатые отслоения рулонного покрытия площадью до 0,5 кв.м. Наличие застоя воды (лужи) глубиной до 20 мм. Растения (мх) в зоне примыкания к парапету. | 1-5 | Ограниченно рабочее |
| 2 | Парапетная стена, внутренняя сторона | Отслоение цементно-песчаной штукатурки на высоте 0,5-1,0 м от уровня кровли. Протечки в месте примыкания фальцевой планки (следы ржавчины на бетоне). | 6-8 | Рабочее |
| 3 | Внутренняя водосточная система (вентшахты) | Колпаки отсутствуют на 2 из 4 вентшахт. Сетки забиты листвой/мусором. Протечки в стыках труб в чердачном пространстве (не осмотрено визуально из-за засыпки керамзитом). | 9-10 | Ограниченно рабочее |
| 4 | Карнизные свесы | Открытая арматура с признаками коррозии на длине 3 пог.м. (ось 4-5). Облупление бетона. | 11-12 | Аварийное (локально) |
ЗАКЛЮЧЕНИЕ КОМИССИИ:
Кровля в целом находится в ограниченно рабочем состоянии (категория 3 по ГОСТ 31937-2011). Требуеться капитальный ремонт кровли с полной заменой кровельного пирога и утеплителя на склонах 1 и 2.
Локально (карнизные свесы ось 4-5) состояние аварийное. Необходимо немедленно выполнить защитные меры (обезбетонивание, пассивация арматуры, восстановление защитного слоя) до проведения капремонта.
Внутренняя водосточная система требует очистки, замены колпаков и видеодиагностики трубопроводов.
Для уточнения остаточной ресурса и проектирования ремонта необходимо назначить инструментальное обследование: определение влажности утеплителя (диэлектрическим методом), вскрые контрольных участков (3 шт.), замеры толщины металла водосточных труб.
ПРИЛОЖЕНИЯ:
Фотоматериалы (12 листов).
Схема кровли с нанесением зон дефектов (1 лист).
Копия Протокола ОСС собственников от (п. 6 повестки).
ПОДПИСИ ЧЛЕНОВ КОМИССИИ:
________________ / Иванов И.И. / (Заказчик/Собственник)
________________ / Петров П.П. / (Подрядчик/УК)
________________ / Сидоров С.С. / (Эксперт/СРО)
М;П. (при наличии)
Особенности оформления для разных целей
Для Паспорта доступности ОСИ (Объектов социальной инфраструктуры)
Согласно методическим рекомендациям Минстрой России, Акт обследования ОСИ к Паспорту доступности имеет строгую структуру (разделы 1-4):
- Раздел 1: Общие сведения об объекте (адрес, вид, категория).
- Раздел 2: Оценка доступности территорий (подъездные пути, парковка, пандусы, тактильные покрытия).
- Раздел 3: Оценка доступности зданий (входная группа, холлы, санитарные узлы, подъемники, информационные знаки — визуальные, тактильные, акустические).
При приемке скрытых работ (Акт ОСР — АОСР)
Хотя АОСР (Акт освидетельствования скрытых работ) — это отдельный документ (форма КС-3 или свободная), визуальный осмотр является основным методом проверки перед подписанием АОСР. В АОСР фиксируется: «Произведен визуальный осмотр арматурного каркаса фундамента по осям 1-5/А-В. Соответствует проекту, ГЭСН. Дефектов не выявлено».
При осмотре объектов культурного наследия (ОКН)
Проводится уполномоченным органом охраны ОКН. Акт является основанием для внесения сведений в ЕГРОКН или выявления угрозы гибели. Обязательно наличие представителя охраны памятников и фотофиксации всех фасадов, интерьеров, декоративных элементов.
Типичные ошибки при составлении
- Отсутствие фотофиксации или фото низкого качества, на которых не видно дефект/масштаб (нет линейки/человека для масштаба).
- Общие фразы вместо конкретики: «Кровля в плохом состоянии» вместо «На склоне 1 выявлено 15 отслоений покрытия площадью 0,1-0,8 кв.м.».
- Игнорирование доступа: в акте не указано, что чердачное пространство/подвал не осмотрено из-за завалов/замка — это создает риски для эксперта.
- Подмена понятий: выдача Акта визуального осмотра за Техническое заключение (п. 8 ст. 14 ФЗ-384 требует Техническое заключение после инструментального обследования).
- Неполный состав комиссии: отсутствие подписи представителя собственника или эксперта СРО (если требуется законом).
- Отсутствие ссылки на проект/паспорт: не указано, с чем сравнивалось фактическое состояние (проект, технический паспорт БТИ, ТУ).
Электронный документооборот (ЭДО) и хранение
В современной практике акты визуального осмотра все чаще оформляются в электронном виде через системы ЭДО (СБИС, Диадок, Контур.Экстерн, ГИС ЖКХ):
- Подписываются усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) уполномоченных лиц.
- Фотоматериалы прикладываются как отдельные файлы (XML/PDF/ZIP) или встраиваются в PDF-контейнер.
- Срок хранения: не менее 5 лет (для бухгалтерии), для объектов капитального строительства, пожизненно цикла объекта (как часть технической документации).
- При загрузке в ГИС ЖКХ (для МКД) акт прикрепляется к реестру работ капремонта или к паспорту дома.
Акт визуального осмотра объекта — это не просто формальность, а юридически значимый документ, от качества которого зависят: безопасность эксплуатации здания, обоснованность бюджетных расходов на капремонт, результаты экспертизы проектной документации по реконструкции и законность признания объекта аварийным или недоступным. Грамотное заполнение акта с детальной фиксацией дефектов, привязкой к схемам и обязательной фотофиксацией минимизирует риски споров между заказчиком, подрядчиком и контролирующими органами.
Данная статья носит информационный характер. Для составления акта в конкретном случае рекомендуется обратиться к актуальным нормативным правовым актам и, при необходимости, привлечь квалифицированных специалистов с допуском СРО к проведению технического обследования.